深圳写字楼 2022年第四季度

深圳-2023年1月 MARKETINMINUTES SavillsResearch 写字楼 租租户金仍持持谨慎续的企下业房跌地产策略。 •根地区据深生圳产总市值统同计比局增数长据3，.截3%至，2达02人2年民第币三22季,9度25末.1亿，深元圳。市同期元，第三产业占增比加达值6同4比.2%增。长2.2%，至人民币14,540.5亿 999.5万平方米。 •2面0积22约年3第5.四5万季平度方共米录，得全四市个总新存项量目继交而付同入比市增，长合7计.6总%，建至筑 •截米，至但期年末度，净季吸度纳净量吸则纳同量比环下比降增7长3%1.5，倍至，3至2.31万1.9平万方平米方。 •全至市24空.9%置。率环比上升1.5个百分点，同比上升2.2个百分点， 贸易行业的需求维持稳定。 •源犹自存金，但融较、能数年源前及稍原有材减料弱和。信同息时技，术源行自业专的业租服赁务需、零求售韧及性 •全至市人租民币金每指平数方环米比每下月降107.67%.1元、同。比下降4.3%，平均租金降 •金20指23数年料，新将增下供降应。预计达145.3万平方米，全市入驻率及租 “充足的新增供应使业主间招商竞争进一步加剧，并降租以迁就租户降低的承租能力。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部 第如需一了太解平更多戴资维讯，斯 请联系 市场研究部 高中国级区董事 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 董华南事区 CarlbyXie +862036654874 carlby.xie@savills.com.cn 中央管理部 董深事圳总经理 RayWu +8675584367008 ray.wu@savills.com.cn 商业楼宇部 高深级圳董事 AborvenLuo +8675584367099 aborven.luo@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 写字楼 图率，1：2全01市8至甲2级02写2字楼新增供应量、净吸纳量及空置 140 120 100 80 60 40 20 0 20182019202020212022 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 市场综述 根据深圳市统计局数据，截至2022年第三季 度末，深圳市地区生产总值同比增长3.3%，达人民币22,925.1亿元，同期第三产业增加值同比增长2.2%，至人民币14,540.5亿元，其占GDP比重达64.2%。然而，鉴于经济活动受限叠加疫情反复的持续性影响，以及较大体量的新增供应，2022年第四季度深圳甲级写字楼市场继续承压。因此，截至2022年末入驻率和租金均继续下跌。 供应 新增供应依然充沛，2022年第四季度共录 得四个合计总面积约35.5万平方米的新项目交付入市，全市总存量因此推升至999.5万 租金 包括全球经济背景、企业业务运营及利润率 增长受限、以及相较此前更为审慎的企业房地产策略在内的若干市场因素令多数写字楼租户的租金承租能力继续降低。另一方面，充沛的市场供应促使业主持续评审其租赁策略，并提供具有市场竞争力的租赁条件，以助力多数租户减缓其企业房地产支出压力，达成租赁交易。有鉴于此，全市租金指数环比下降0.6%、同比下降4.3%，平均租金降至人民币每平方米每月177.1元。 投资 尽管大湾区概念对众多投资者仍具吸引力， 且深圳亦系众投资者的主要关注投资市场 来源第一太平戴维斯研究部 图2：各子市场空置率,Q1/2018至Q4/2022 平方米，同比增长7.6%。同时，南山区新项目的落成继续支撑该区域写字楼市场的快速发展，其存量占全市总量的48.0%。 需求 季内租赁需求仍受到抑制，写字楼项目带看 之一，但在勾选和评审投资机遇时，大幅上升的空置率和疲软的租金水平依然是投资者的主要顾虑，姑勿论疫情对投资者进行商务访问及项目实地勘查活动造成一定限制。因此，浓厚的观望态度自2022年初以来仍普遍存在。 量相对有限。此外，写字楼租户在评审其搬 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3 Q4 0% 20182019202020212022 来源第一太平戴维斯研究部 迁择址方案时持续关注削减资本性支出问题。尽管如此，截至期末，季度净吸纳量环比增长1.5倍，达11.9万平方米。这主要归因于金融、能源及原材料和信息技术行业的需求韧性犹存（但较数年前稍有减弱），以及源自专业服务、零售及贸易行业的稳定需求。 由于全年缩减租用面积和退租现象相对显著，整体市场租赁需求仍相对低迷，全市年度净吸纳量因此同比下降73%，至32.3万平方米。鉴于经济放缓及商业活动受抑，预租赁活动亦较为静淡。因此，全市空置率环比上升1.5个百分点，同比上升2.2个百分点， 另一方面，部分开发商或业主选择提供更大价格优惠力度，以求快速处置资产，并缓解财务压力，但众投资者认为其力度仍未够充分。双方价格预期仍有拉阔现象，较2021之水平再度扩大约5%。这种情况于超高杠杆的开发商或业主中尤为显著。尽管如此，深圳甲级写字楼市场仍未录得整售成交。然而，在部分业主所采取上述降价方式的影响下，散售交易市场则更显活跃。 市场展望 展望未来，季末疫情防控措施的优化将推 动过去两年间受限的经济及商业活动的释放。深圳将继续倚靠本地经济产业的提升， 至24.9%。部分达成的主要租赁成交包括太同时亦将继续获得中央政府的支持。这些 图3：各子市场租金指数，Q1/2018至Q4/2022 200 180 平洋保险在宝能中心承租3,000平方米、中广核在前海嘉里中心租赁3,000平方米、以及铂众科技在NEO大厦租赁2,000平方米。 将共同赋能本地写字楼市场的长足发展，为未来若干年深圳写字楼物业市场的平稳发展提供坚实的基础。然而，由于短暂的供需失衡状况犹存，预计2023年全市入驻率及租金指数均将下降。 Q4/2007=100 160 140 120 100 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3 Q4 8060 表1：租赁成交甄选，Q4/2022 20182019202020212022 备注图表中所有租金指数均始于Q4/2007，以下子市场例外：宝安区–Q1/2018 来源第一太平戴维斯研究部 租户 行业 项目 子市场 （约承，租平面方积米） 太平洋保险 中广核 金融能源及原材料 宝能中心 前海嘉里中心 福田 南山 3,0003,000 铂众科技 信息技术 NEO大厦 福田 2,000 来源第一太平戴维斯研究部