2023年ESG中国商业地产新实践与新趋势报告

CBRE ESG中国商业地产 新实践与新趋势 世邦魏理仕 2023年9月 ESG与 城市 ESG中国商业地产新实践与新趋势 ESG定义 环境社会治理 最小化碳足迹改善多样性、公平性和包容性发展清晰的公司治理 发展气候韧性实施影响员工、客户和消费者的灌输负责任的企业行为 政策 减小资源消耗 保护自然资源 确保员工的健康、福社和安全 确保董事会的包容性 ESG中国商业地产新实践与新趋势 全球企业 ESG目标企业组织目标中最重要的ESG行动： 67%58%55% 减小温室气体排放改善员工健康和减小资源使用和 福让浪费 数据来源：瑞士再保险公司，联合国相关新闻，世邦魏理仕研究部，2022年11月 ESG中国商业地产新实践与新趋势 碳达峰2030 降碳减排亦是中国未来四十年至关重要的战略目标 双碳目标 2010-2021年中国二氧化碳排放量和全球占比 30602060碳中和 消费占比 12035% 2025: 20%个 11033% 10031% 9029%2025:18% 非化石能源2030:25%个 8027%单位GDP二 氧化碳排放 7025% 二氧化碳排放量（亿吨）一0一全球占比 数据来源：国际能源署（IEA），世邦魏理仕研究部，2022年11月 2030: 32%+V 城市是实现双碳目标的主阵地，房地产是碳排放的重要行业 ESG与 办公租户 ESG中国商业地产新实践与新趋势 企业是实现中国双碳目标的关键参与者，国内外领先企业已陆续设定碳中和目标 各主要国家营收100强企业可持续发展信息披露率（2020）国内外各行业代表企业碳中和目标时间表 日本100%企业名称国别所属行业碳中和目标计划达成年份 美国98% 脸书外资互联网科技已实现 雅诗兰黛外资零售已实现 法国97%大成基金内资金融已实现 微软外资互联网科技2025 英国94%阿迪达斯外资零售2025 澳大利亚92%百度内资互联网科技2030 阿里巴巴内资互联网科技2030 加拿大92%外资医药2030 德国92% 联合利华外资消费品制造2030 强生外资医药2030 意大利86%花旗银行外资2030 中国平安内资2030 外资 制造业 2040 外资 制造业 2040 内资 制造业 2045 内资 制造业 2050 内资 2060 内资 电信 2060 新加坡81% 上海家化内资消费品制造2035 中国78% 通用汽车 英特尔 韩国78%吉利汽车 全球平均 77% 联想 邮储银行 中兴通讯 数据来源：KPMG，Wind，网上公开信息整理，世邦魏理仕研究部，2022年11月注释：碳中和目标为针对范国一和范围二的排放 ESG中国商业地产新实践与新趋势 ESG战略落地全面提速 超1/4写字楼租户将租赁绿色认证楼宇作为优先事项，零碳目标设定、能源审计等实施力度大幅提升 已实施将以下可持续性相关的优先事项纳入地产投资组合考量的租户占比 2023（左轴）2022（左轴）同比提升比例（右轴） 75%15% %0912% 45%%6 30%6% 受访者占比 15%3% 0%0% 注重员工健康采用本地供应商资源利用或可再生能源利用在资产组合中选取在租赁尽职调查中污染减排计划进行能源审计设定净零目标 或进行可持续采购减少浪费计划绿色认证楼宇涵盖绿色要素 数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年6月 ESG中国商业地产新实践与新趋势 更多租户愿意为绿色楼宇买单 有意愿为搬迁至绿色楼宇增加租金支出的租户显著提升，近三成租户考虑承担绿色改造的费用 租户目前对具备绿色认证（如LEED、WELL等）的写字楼物业有何看法对目前所在项目的业主对楼宇进行升级和绿色改造，租户是否愿意支出一定的 费用（如增加物业管理费等） ■在租金相近的情况下，有意愿搬迁 至该类写字楼中 21%34% 20% 38% 有意愿为搬迁至该类写字楼亚支付 租金溢价内圈为2022年 47% 28% 认为其他建筑属性（例如区位、设13% 施）更为重要，但偏好绿色建筑 %08 外圈为2023年50% 不确定/不关注 16% 数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年6月 可以考虑不愿意尚不确定 10 ESG中国商业地产新实践与新趋势 其中，已设定零碳目标的企业意愿尤为显著，金融、专业服务和医药租户领先 有意愿为绿色楼宇买单的租户占比（按零碳目标设定情况）有意愿为绿色楼宇买单的租户占比（按行业） 0%5%10%15%20%25%30%35% 60% 金融业 50%专业服务 40% 医药及生命科学 零售贸易 30%科技互联网 交运仓储 20% 房地产建筑 10%制造业 0%能源及公共事业 已设置零碳目标计划/考虑中考虑但较难实施未在考虑中/不确定 有意愿为搬迁至绿色写字楼支付租金溢价的租户占比有意愿为搬迁至绿色写字楼支付租金溢价的租户占比 ■有意愿对所在楼宇业主进行升级和绿色改造而支出一定的费用的租户占比■有意愿对所在楼宇业主进行升级和绿色改造而支出一定的费用的租户占比 数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年6月 11 ESG中国商业地产新实践与新趋势 通过使用共享设施和提高空间效率，实现资源集约和员工关怀的环境社会双重效益 租户对设施使用权的考虑当前企业在办公场所中面临的挑战（空间布局） 0%5%10%15%20%25%30% 61%56%17% 没有充足的隔音空间没有充足的小型会议室 大型会议空间未得到充分使用 将所在楼宇服务、设使用所租楼宇业主旗下车位充足且提供电 施和灵活办公空间使其他楼宇的设施，如共动车充电桩没有充足的协作空间或小组项目空间用权纳入租约享办公空间 空间设计难以轻松配置成不同用途缺乏更多的健康配套设施如健身房 难以满足ESG/WELL标准1 数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年6月整体一特大型租户一大型租户一中小型租户 12 ESG与 商业地产投资 ESG中国商业地产新实践与新趋势 2023年第一季度 绿色办公楼渗透率 30%25%20%15%10%5% 20222023Q1 0% 自2010年的13%提 3500万平方米 绿色办公楼占全国优质办公楼存量比例 升至24%，总存量3000 增长430%至29022500 万平方米 2000 1500 1000 500 0 201020112012201320142015201620172018201920202021 绿色办公楼总存量（左轴）绿色办公楼渗透率（右轴） 数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年6月 ESG中国商业地产新实践与新趋势 各城市绿色办公楼存量和渗透率 北京 5,928,582 81 40.4%14.5% 天津981,018 11 28.9% 3.1% 大连 89,585 1 4.9% 4.9% 沈阳375,000 7 14.4% 0.0% 青岛531,502 6 15.4% 3.5% 上海 7,644,749 128 44.1% 8.8% 南京 325,020 5 9.4% %0'0 杭州 1,835,149 37 21.8% 0.0% 宁波 88,31522.9%0.0% 区域城市绿色办公楼总存量绿色办公楼总数渗透率白金级渗透率 华北 北京沈阳 大连 苏州 241,789 4 7.2% 3.5% 无锡 319,577 4 18.2% 3.1% 广州 2,469,922 25 25.2% 13.5% 深圳 3,531,895 45 21.9% 7.2% 成都 1,635,044 22 17.6% 6.7% 重庆 1,154,122 17 23.2% 1.6% 西安 157,786 2 2.3% 0.0% 武汉998,120 17 14.3% 2.4% 长沙714,792 717.3% 6.3% 19,575,148 279 33.8% 10.6% 9,446,819 145 14.8% 2.5% 华东天津 西安南京 华南苏州上海 华西 华中 一线二线 数据截至2023年第一季度，面积单位：平方米 注释：渗透率为绿色办公楼总存量占比城市优质办公楼总存量 数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年6月 O?重 武汉○杭州OO宁波 长沙○ 广州 深圳 15 ESG中国商业地产新实践与新趋势 绿色楼宇需求与日俱增，并拥有巨大增长空间 全国18个主要城市绿色办公楼各时期净吸纳量占比 51% 58%目前大部分办公室已经位于绿色楼宇 内的租户占比不到15% 27% 17%与之相对的是 56%的租户表示 有意愿租赁绿色健康认证楼宇。 2006-20102011-20152016-20202021至今 数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年11月 ESG中国商业地产新实践与新趋势 市场震荡期，绿1.5% 色办公楼租金较 绿色办公楼和其他优质办公楼季度租金变化率对比 其他优质办公楼 1.0% 回升更快0.5% 0.0% -0.5% 季度租金变化率-1.0% -1.5% -2.0% -2.5% 22 201520162017 3 2 3 2 2018 2019 2020 2021 2022 2023 绿色办公楼租金变化率其他优质办公楼租金变化率 数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年6月 17 ESG中国商业地产新实践与新趋势 大部分绿色办公楼 具有租金优势，通50% 绿色办公楼渗透率 各城市绿色办公楼渗透率及与其他优质办公楼租金对比 常情况下，绿色办?上海 公楼渗透率越低的40%·北京 市场，项目租金溢 价越高30%·天津 20% ·广州 ●重庆。杭州深圳 青岛 成都。·长沙·无锡 ·沈阳●青岛 10%·南京 0% 苏州··大连 宁波西安 0%10%20%30%40%50%60%70% 租金溢价率 数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年6月 18 ESG中国商业地产新实践与新趋势 可持续发展成为未来商业地产投资的核心战略 2022年投资者计划在投资中践行ESG政策的想法未来3-5年，投资者计划ESG投资在整体房地产投资组合中的占比预测 20232022202120212022 76%49% 43% 53% 28% 41% 35%21% 28%13% 25% 13%12% 7%7%4% 17% 6% 11% 已经考虑ESG将会在3-5年内考虑ESG将会考虑ESG不太可能考虑ESG不到5%5%-10%10%-20%20%+ 数据来源：2022年和2021年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2022年11月 19 商业地产ESG 最新实践 ESG中国商业地产新实践与新趋势 房地产ESG战略框架 交运 易营 规■评估和选择与工作模式匹 建极端天气和安全事故预备评 划配的办公场所策略设与应对估 ■可持续楼宇尽职调查·能源管理与表现提升 制定不动产管理ESG·绿色租赁·能源效率优化建设■业主、租户、供应商协同■能源审计 目标 .·绿色融资装修材料的选取与使用碳核查 ■城市环境风险和政府社区公益活动策略与实施 环境政策评估绿色采购政策与合规策略■能源设施的选取与安装ESG报告与信息披露 ·制定可再生能源战略■空间和楼宇可持续认证 ■办公场所设计与规划 21 能源审计 Confidential&Proprietary2022CBRE,In ESG中国商业地产新实践与新趋势 能源审计 了解被审计方能源利用的现状，含能源管理、能源计量、能源系统GB 运行等现状中华人民共和国国家标准 总结被审计方用能单位的用能特点 找出被审计方能源利用的共性问题，挖掘节能潜力 结合被审计方用能单位实际情况，提出可行的节能建议和方案提出用能单位能源利用的现状和合理性等规划措施 能源审计技术通则 6102-901221705 为被审计方用能单位提供节能减排工作相关建议或改善方案 济验花馨婴员公#布 05Om 碳审计和碳中和认证 Confidential&Proprietary2022CBRE,In ESG中国商业地产新实践与新趋势 碳审计及碳中和认证实施步骤 界定建筑物/场所边界范围释义（直接排放） 确定排放源种类 燃料消耗数据/记录/仪表度数，例