中国房地产行业2023年业绩概览及新质态下房地产行业发展新趋势

第1页 中国房地产行业2023年业绩概览及新质态下房地产行业发展新趋势 2024年8月 第2页 摘要 01 中国房地产行业2023年业绩概览 02 新质态下房地产行业发展新趋势 目录 摘要 2023年是实施国家“十四五”规划承上启下的关键之年，根据国家统计局数据，2023年中国房地产行业房屋新开工面积较2022年下降20.4%，商品房销售面积较2022年下降8.5%，房屋竣工面积较2022年增长17.0%。房企面临企业销售规模增速放缓，需求端购买力不足的问题，当前需要通过不断提高经营效率、优化产品质量、提升服务水平及拓宽业务范围等方式，寻求新的发展思路。 2024年3月5日，《政府工作报告》提出要健全风险防控长效机制，适应新型城镇化发展趋势，加快构建房地产发展新模式。2024年6月7日，国务院常务会议进一步指出，房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。 随着政府政策暖风频吹，各级政府部门以“三大工程”建设为抓手，不断优化楼市调控政策，切实推进保交楼、保民生、保稳定工作，鼓励房企围绕绿色、低碳、智能、安全打造高质量产品，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，力促房地产市场平稳运行，构建房地产发展新模式。 本文根据2023年已上市房企披露的2023年及2022年企业年报数据，通过客观业绩情况概览及横向、纵向业绩比较，对房企未来面临的机遇、挑战及高质量发展方向做出展望。 本文分析基于由安永自研的企业财务洞察系统EFIS提供的底层分析数据及30家已上市房企披露的 2023年和2022年企业年报数据。具体30家企业名单及筛选标准详见附录。 第3页 第4页 中国房地产行业2023年 业绩概览 中国前30家上市房企营业收入[1] 单位：人民币亿元 6,00080% 5,000 60% 69.7% 33.8% 59.4% 27.7% -27.9% -38.7% 704.4 40% 4,00020% 3,000 0% -20% 2,000 1,000 -40% -60% -80% - 保万绿利科城 中华招海润商 蛇口 建龙金滨金华发湖地江茂发 绿铁越地建秀 融美新华远创的城侨洋置城 业 首路中大开劲交悦 地城产 雅合金金中北居生融辉骏京乐创街城展建 -100% 2022年营业收入2023年营业收入2023年营业收入同比增长率 营业收入涨幅最高 前三十家上市房企 营业收入总计 704亿元 69.7% 3.5万亿元 0.5% 2023年房企营收规模总体平稳 2023年中国前三十家上市房企营业收入总计约为人民币3.5万亿元，较上年增长约0.5%。参考国家统计局数据，2023年房地产开发企业房屋竣工面积较上年增长17.0%，在“保交楼”工作的稳定推进下，典型房企积极落实保交楼工作。 本年中国前三十家上市房企的营收规模总体平稳，但呈现出 年营业收入约为人民币亿元，增长率达到，增幅 分化态势，共有15家房企营收规模实现增长，其中滨江本 70469.7% 位列行业第一，主要系滨江近年来秉持区域深耕策略，围绕杭州及浙江稳步发展，交付数量也较2022年有所增长，2023年共交付了37个项目，其中杭州26个，外地11个。本年共有15家房企营收规模呈现下降趋势，如龙湖、金融街本年营收规模较上年分别下降约27.9%与38.7%。主要系市场深度调整下，客户购买意愿受到影响，公司销售价格处于低位，开发销售业务持续承压。 中国前30家上市房企销售毛利率变动[1] 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% 6.7% 10% 2.4% 15.0% -23.1% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -20% 保万绿利科城 中华招建龙海润商发湖蛇 口 金滨金华绿地江茂发地 铁越融美新建秀创的城 置业 华远首路中侨洋开劲交城地 产 大雅合悦居生城乐创 展 金金中北融辉骏京街城 建 -25% 2022年毛利率（%）2023年毛利率（%）2023年毛利率平均值2023年与2022年毛利率变动 2023年房企毛利率较上年下降 平均毛利率 15.0% 较上年下降 3.7% 2023年中国前三十家上市房企的平均毛利率约为15.0%，较上年的平均毛利率下降约3.7%。除大悦城、北京城建的毛利率较上年分别上升2.4%、6.7%外，其他28家上市房企的毛利率均处于下滑趋势，其中路劲的毛利率降幅最大，较上年下降约23.1%。根据路劲2023年年报披露，本年毛利率大幅下降主要系内地及香港的经济影响，物业销售未达预期，在房地产市场低迷、竞盘降价促销等多重因素影响下本年毛利有所下滑。 总体而言，地产行业目前仍处于筑底盘整阶段。企业销售规模增速放缓，需求端购买力不足，部分前期高地价项目仍在陆续步入结算期，地产行业整体利润空间收窄。面对整体市场环境，房企需要通过不断提高经营效率、优化产品质量、提升服务水平及拓宽业务范围等方式，寻求新的发展思路。 2023年房企净利率较上年下降 5.7% 较上年下降 -3.8% 平均净利率 2023年中国前三十家上市房企平均净利率约为-3.8%，较上年平均净利率下降约5.7%。本年前三十家上市房企中有25家净利率较上年净利率有所下降，其中中骏和路劲降幅最大，分别下降约39.3%和32.0%；远洋本年净利率最低，约为-45.2%。参考相关公司公告及年度报告，相关公司本年净利率大幅下滑主要系市场经营环境下行的影响，销售表现低迷，计提库存物业减值，以及投资性物业公允价值变动亏损。 总体来说，在行业周期性波动及供需关系变化的影响下，本年度前三十家上市房企净利率均受到不同程度的影响而呈现下降状态。 中国前30家上市房企净利率变动[1] -3.8% -29.2% -45.2% -40.1% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 保万绿利科城 中华招海润商 蛇口 建龙金滨金发湖地江茂 华绿铁越融发地建秀创 美新华远首的城侨洋开置城 业 路中大雅合金劲交悦居生融地城乐创街 产展 金中北辉骏京 城建 2022年净利率2023年净利率2023年平均净利率 400 中国前30家上市房企净利润及增长率[1] 单位：人民币亿元 373 110.3% 15.2% -4086.1% 200% 3000% 200 -200% 100 - -400% -600% (100) (200) -800% (300) 保万绿中华招利科城海润商 蛇口 建龙金滨发湖地江 金华绿铁茂发地建 越融美新华 秀创的城侨 置城 业 远首路中洋开劲交 地产 大雅合金悦居生融城乐创街 展 金中北辉骏京 城建 -1000% *图表无法显示，以代替表示 2022年净利润2023年净利润2023年同比 净利润增长率 平均净利润 24.5亿元 净利润最高 373亿元 净利润涨幅最大 15.2% 110.3% 2023年房企盈利水平较上年下降 2023年中国前三十家上市房企平均净利润为人民币24.5亿元，较上年下降约27.8亿元。本年有8家房企净利润较上年有所增加，其中北京城建本年净利润涨幅最大，较上年增长约110.3%，主要受个别楼盘高毛利率交付影响。华润的本年净利润最高，约为人民币373亿元，较上年增长15.2%，主要系公司一二线土储结构分布的优势及经营性不动产业务带来的租金流入。 中国前三十家上市房企中有22家本年净利润较上年有所下降，除上文中提及的中骏、路劲，首开、绿地及金融街等企业受地产行业市场持续调整影响，销售回款下降，净利润较上年均有大幅下降，业绩持续承压。 2023年房企归母净利润总体下滑 平均归母净利润 22.2亿元 归母净利润最高 313.7亿元 11.7% 2023年中国前三十家上市房企平均归属于母公司股东的净利润（“归母净利润”）为人民币22.2亿元，较上年下降约40.7%。本年共有10家房企归母净利润较上年有所上涨，其中北京城建归母净利润涨幅最大，约160.3%；本年华润归母净利润最高，约为人民币313.7亿元，较上年增长11.7%。中交地产及中骏的归母净利润降幅最大，分别下降约17.1亿元及80.2亿元，主要系受到市场环境及销售价格影响后集团计提库存物业减值所致。 在行业盈利空间收窄背景下，华润的“战略引领投资”策略使得企业的土储结果良好；同时，公司深耕多元业务领域，比如搭建商业REITs平台以提高经营性不动产业务效益、推进128个城市空间项目以提高行业影响力等。公司通过实施差异化战略,在行业趋势变化、消费需求波动等外部复杂环境下仍保持稳健发展。 中国前30家上市房企归属母公司股东的净利润 单位：人民币亿元 350 250 150 50 (50) (150) 7.00 313.7 2.00 (3.00) (8.00) (250) 保万绿中华招利科城海润商 蛇口 建龙金滨金华发湖地江茂发 绿铁越地建秀 融美新创的城置 业 华远首侨洋开城 路中大雅劲交悦居地城乐 产 合金金中北生融辉骏京创街城 展建 (13.00) 2022年 归属母公司股东的净利润 2023年 归属母公司股东的净利润 2022年 归母净利润占比 2023年 归母净利润占比 中国前30家上市房企存货及其增长率[1] 单位：人民币亿元 10,000 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 - 保万绿利科城 中华招建龙海润商发湖蛇 口 金滨金地江茂 华绿铁越融发地建秀创 美新华远首路中的城侨洋开劲交置城地 业产 大雅合悦居生城乐创 展 金金中北融辉骏京街城 建 20% 13.9% -29.6% -30.3% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% 2022年存货2023年存货存货同比增长率 *本报告中所使用存货数据均为存货净值 2023年房企存货余额总体下降 总存货 76,246亿元 7.5% 较上年下降 增幅 13.9% 2023年中国前三十家上市房企总存货余额达人民币76,246亿元，较上年下降约7.5%。前三十家上市房企中有8家企业存货较上年有所增长，其中越秀地产本年存货余额达人民币2,389.5亿元，较上年增长13.9%。越秀地产存货大幅增长主要系公司凭借其稳健的业务发展战略，通过TOD（轨道交通物业模式）、国企合作和产业勾地等“6+1”多元化增储模式，不断优化土地储备的质量和结构以达到抗周期稳定增长的目的。 2023年中国前三十家上市房企中有22家企业存货余额较去年有所下降，如新城、美的置业等企业降幅较大。其中，新城存货余额下降率最高，降幅约为30.3%，主要系本期集团交付结转较多；美的置业存货余额降幅也较大，下降约29.6%，主要系公司主动优化土储结构，推动低量级城市出清，聚焦一二线高潜城市。 中国前30家上市房企存货周转率[1] 60% 57.0% 55.6% 33.8% 36.2% 16.2% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 保万绿中华招建利科城海润商发 蛇口 龙金滨金湖地江茂 华绿铁越发地建秀 融美新华创的城侨置城 业 远首路中洋开劲交 地产 大雅合金金中北悦居生融辉骏京城乐创街城 展建 *本报告中所使用存货数据均为存货净值 2023年存货周转率平均存货周转率 2023年房企存货周转率分化明显 平均存货周转率 36.2% 存货周转率最高 57.0% 2023年中国前三十家上市房企存货平均周转率为 36.2%，金地、新城等存货周转率均达到50%以上。 其中金地的存货周转率最高，达到57.0%。金融街存货周转率最低，为16.2%。存货周转速度是房企改善现金流状况重要手段之一，中国前三十家上市房企呈现较大的分化程度。受到房地产市场周期影响，本年度新开工房地产面积较上年下降，总体上房企的存货余额随项目的交付而呈下降趋势。 存量时代下，优质房企依