地产A+H物业板块月度跟踪(2022年9月)：九月地产AH物管板块指数-13.5%，万物云在港交所挂牌上市

2022年10月3日 行业研究 九月地产AH物管板块指数-13.5%，万物云在港交所挂牌上市 ——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2022年9月） 要点 市场行情：本月光大地产AH物管板块指数-13.5% 指数：2022年9月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为-13.5%，跑输沪深300指数6.8pct.，跑赢恒生指数0.1pct.，跑赢恒生港股通指数0.4pct.；2022年1-9月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-42.8%，跑输沪深 300指数19.8pct.，跑输恒生指数16.4pct.，跑输恒生港股通指数13.8pct.。 个股：本月样本股平均涨跌幅为-12.7%；涨跌幅前列为：金科服务（+36.2%）、建发物业（+4.5%）、金茂服务（-6.7%）、绿城服务（-7.9%）、保利物业（-9.8%）。 港股通：本月持股比例变化：保利物业（+2.40pct.）、雅生活服务（+2.16pct.）、旭辉永升服务（+2.13pct.）、世茂服务（+0.77pct.）、碧桂园服务（+0.67pct.）。2022年1-9月，持股比例变化：世茂服务（+15.92pct.）、融创服务（+11.05pct.）、雅生活服务（+7.98pct.）、金科服务（+6.93pct.）、旭辉永升服务（+5.20pct.）。行业动态跟踪：两部门部署社区养老服务提升行动；厦门探索“大物业”管理 模式，北京力争2025年完成老旧小区改造任务，上海试点中心城区旧改 中央：民政部、财政部两部门确定在北京西城区等42个地区实施2022年居家和社区基本养老服务提升行动项目。地方：厦门鼓励“大物业”管理单位在试行期间，采取“先尝后买、共建共治、长效管理”的方式，让居民感受到物业 服务为生活带来的改善作用；上海将试点推广中心城区旧区改造政策，由市级专项资金对旧改地块给予定额补助。北京力争2025年完成老旧小区改造任务。重点企业动态跟踪：万物云在港交所挂牌上市，招商积余披露前三季度业绩， 华润万象生活收购祥生物业全部股权 9月27日，招商积余披露2022年前三季度业绩预告，归母净利润为4.66亿元-4.75亿元，同比增长21.90%-24.26%。9月28日，华润万象生活以10.37亿元代价收购祥生物业全部股权，目标公司在管面积超2350万平。9月29日，万物云在港交所挂牌交易，本次全球发售约1.167亿股H股，最终发售价格为 49.35港元/股。其中，基石投资者合计认购4383.4万股，包括淡马锡、瑞银资管、中国城通控股以及旗下国有企业混合所有制改革基金、润晖投资、HHLR基金及YHG投资、Athos资本等，基石投资金额约2.8亿美金。 投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好 物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/疫情常态化防控 /社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议关注三条主线： 1）“估值修复”：关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降，推荐新城悦服务、世茂服务，建议关注碧桂园服务、金科服务、融创服务、建业新生活。 2）“独立发展”：关注第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务、旭辉永升服务，雅生活服务。 3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价，建议关注保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 房地产（物业服务）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报20220525三产就业人数近半，物管开启独立发展——光大证券房地产行业（物业服务）2022年中期投资策略 20220522“基层治理支柱+关键实施载体”， 物管行业重要性再提升——光大证券对5月 20日九部门联合印发意见深入推进智慧社区建设的点评 20220902八月地产AH核心物业指数 +4.5%，万物云通过港交所上市聆讯——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2022年8月） 20220803七月地产AH核心物业指-24%，华润万象生活发布业绩预增公告——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2022年4月） 20220703六月地产AH核心物业指数+6%，四部门鼓励物管吸纳高校毕业生——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2022年6月） 20220602五月光大地产AH核心物业指数 -3%，中央九部门联合推进智慧社区建设——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2022年5月） 20220504四月光大地产AH核心物业指数 -3%，东原仁知（2352.HK）挂牌上市——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2022年4月） 1、2022年9月光大地产AH物管板块指数 1.1、光大地产AH物管板块指数成分股 2022年9月起，光大AH物管板块指数成分股收缩为17家，其中国企组8家， 民企组9家。 国企组8家为：华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、保利物业 （6049.HK）、招商积余（001914.SZ）、远洋服务（6677.HK）、金茂服务（0816.HK）、越秀服务（6626.HK）、建发物业（2156.HK）； 民企组9家为：碧桂园服务（6098.HK)、绿城服务（2869.HK）、雅生活服务 （3319.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）、融创服务（1516.HK）、世茂服务（0873.HK）、金科服务（9666.HK）。 表1：光大AH物管板块样本股构成 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月涨跌幅 年初至今涨跌幅 1209.HK 华润万象生活 619.4 30.2 32.6 30.2 -15.2% -15.9% 6049.HK 保利物业 207.4 41.7 22.3 20.0 -9.8% -31.6% 2669.HK 中海物业 202.0 6.8 22.8 20.2 -17.9% -16.4% 001914.SZ 招商积余 161.8 15.3 31.5 27.2 -10.8% -24.2% 2156.HK 建发物业 45.1 3.8 25.7 21.1 4.5% -14.4% 6626.HK 越秀服务 39.6 2.9 10.0 9.6 -10.0% -13.1% 0816.HK 金茂服务 30.7 3.8 15.7 11.2 -6.7% -35.0% 6677.HK 远洋服务 19.5 1.8 4.0 4.2 -21.3% -58.0% 6098.HK 碧桂园服务 350.9 11.6 7.9 7.4 -25.7% -75.0% 2869.HK 绿城服务 153.6 5.3 16.5 22.8 -7.9% -25.3% 3319.HK 雅生活服务 79.5 6.2 3.1 3.4 -23.4% -51.5% 9666.HK 金科服务 69.9 11.9 6.0 7.5 36.2% -63.4% 1516.HK 融创服务 54.2 2.0 3.9 -48.4 -17.2% -74.4% 1995.HK 旭辉永升服务 46.1 2.9 6.8 6.2 -38.9% -75.1% 1755.HK 新城悦服务 44.9 5.7 7.8 9.2 -13.2% -47.7% 0873.HK 世茂服务 37.1 1.7 3.0 5.2 -17.3% -69.2% 9983.HK 建业新生活 28.4 2.5 4.2 4.2 -21.7% -42.0% 平均 128.8 13.2 9.5 -12.7% -43.1% 资料来源：Wind、光大证券研究所整理；截止日期：2022.9.30市值单位：亿元人民币；H股股价：港元/股，A股股价：元/股；换算汇率：1港元=0.9元人民币 1.2、指数年度表现及月度表现 2022年1-9月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-42.8%，跑输沪深300指数19.8pct.，跑输恒生指数16.4pct.，跑输恒生港股通指数13.8pct.。 图1：2022年光大地产AH物管板块指数走势（01.01-09.30）图2：2022年光大地产AH物管板块指数涨幅（01.01-09.30） 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 0% -3% -6% -9% -12% -15% -18% -21% -24% -27% -30% -33% -36% -39% -42% -45% 沪深300恒生指数 恒生港股通光大AH物管板块指数 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年9月30日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年9月30日 2022年9月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为-13.5%，跑输沪深300指数6.8pct.，跑赢恒生指数0.1pct.，跑赢恒生港股通指数0.4pct.。 图3：2022年9月光大地产AH物管板块指数走势（09.01-09.30图4：2022年9月光大地产AH物管板块指数涨幅（09.01-09.30 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% 2022-9-1 -16% 2022-9-28 2022-9-25 2022-9-22 2022-9-19 2022-9-16 2022-9-13 2022-9-10 2022-9-7 2022-9-4 沪深300恒生指数 恒生港股通光大AH物管板块指数 0.0% -2.0% -4.0% -6.0% -8.0% -10.0% -12.0% -14.0% -16.0% 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年9月30日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年9月30日 2022年9月，光大地产AH物管板块指数单月涨幅-13.5%，在A股行业板块中位列第30/31，在H股行业板块中位列第7/15。 图5：2022年9月A股板块表现图6：2022年9月H股板块表现 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年9月30日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年9月30日 1.3、个股年度表现及月度表现 2022年9月，AH物管板块指数样本股（下简称“样本股”）平均涨跌幅为-12.7%；涨跌幅前列为：金科服务（+36.2%）、建发物业（+4.5%）、金茂服务（-6.7%）、绿城服务（-7.9%）、保利物业（-9.8%）。 2022年1-9月，样本股平均涨跌幅为-43.1%；涨跌幅前列为：越秀服务（-13.1%）、建发物业（-14.4%）、华润万象生活（-15.9%）、中海物业（-16.4%）、招商积余（-24.2%）。 图7：2022年9月样本股涨跌幅（09.01-09.30）图8：2022年样本股涨跌幅（01.01-09.30） 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 金建金科发茂服物服务业务 绿保越城利秀服物服务业务 招新华融世商城润创茂积悦万服服余服象务务 务生活 中远建雅碧旭海洋业生桂辉物服新活园永业务生服服升 活务务服 务 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% -80% 越建华秀发润服物万务业象 生活 中招绿保海商城利物积服物业余务业 金建新雅茂业城生服新悦活务生服服活务务 远金世融