房地产（物业服务）行业地产A+H物业板块月度跟踪（2023年5月）：五月物管板块指数下降17.8%，重点公司估值回落至低位

2023年6月2日 行业研究 五月物管板块指数-17.8%，重点公司估值回落至低位 ——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2023年5月） 要点 市场行情：5月光大地产物管板块指数-17.8%，1-5月累计-22.2% 指数：2023年5月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为-17.8%，跑输沪深300指数11.5pct.，跑输恒生指数7.2pct.，跑输恒生港股通指数8.4pct.。 2023年1-5月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-22.2%，跑输沪深 300指数20.3pct.，跑输恒生指数14.4pct.，跑输恒生港股通指数15.1pct.。 个股：2023年5月，AH物管板块指数样本股平均涨跌幅为-15.0%；跌幅前列为：碧桂园服务（-25.6%）、万物云（-25.5%）、融创服务（-24.4%）、世茂服务（-23.3%）、保利物业（-23.3%）。 港股通：2023年5月港股通持股比例变化：雅生活服务（+1.53pct）、建业新生活（+0.79pct）、绿城服务（+0.59pct）、碧桂园服务（+0.48pct）、新城悦服务（+0.22pct）。1-5月：雅生活服务（+3.56pct.）、绿城服务（+2.93pct.）、新城悦服务（+1.46pct.）、世茂服务（+1.31pct.）、金科服务（+1.18pct.）。 估值：截至5月31日，样本股2023年的WIND一致预测PE估值范围从3到26，均值约为11；2024年估值范围从2.3到20.5，均值约为8.5。 行业动态跟踪：中央推进基本养老服务体系建设，促进家政服务业提质扩容，提振家政服务消费；北京试点推广再生资源回收抵扣物业费模式 中央：二十届中央财经委员会第一次会议强调，推进基本养老服务体系建设，大力发展银发经济，加快发展多层次、多支柱养老保险体系；商务部、国家发展改革委联合印发《促进家政服务业提质扩容2023年工作要点》，推动家政进社区，提振家政服务消费。地方：北京市将推进垃圾收运“公交式”精细管 理，并将因地制宜试点推广“再生资源回收抵扣物业费”的新模式。 重点企业动态跟踪：新城悦服务附属公司与关联方签订关联交易补充协议 新城悦服务附属公司与关联方签订关联交易补充协议，内容有关车位可退还按金付款安排，新框架协议下2023年新城车位可退还按金年度上限为5.15亿元。投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好 物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议三条主线： 1）“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，建议关注碧桂园服务、金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。 2）“独立发展”：关注第三方拓展能力较强的物管公司，第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务，建议关注旭辉永升服务，雅生活服务；品牌力强，第三方拓展竞争优势明显的公司，推荐万物云、新大正。 3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐中海物业、保利物业，建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 房地产（物业服务）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20221128风险因子缓释，发展路径渐明— —光大证券房地产行业（物业服务）2023年度投资策略 20230504四月物管板块指数+1.4%，财政部支持养老领域政府购买——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年4月） 20230404三月物管板块指数-5%，公司年度业绩集中披露——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年3月） 20230302二月物管板块指数回调10%，深业物业拟赴港交所上市——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年2月） 20230202一月物管板块指数上涨9.3%，住建部提出大力发展物业服务——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年1月） 20230103十二月地产AH物管板块指数上涨4.4%，中央推进服务消费与家政进社区— —光大证券地产A+H物业板块月度跟踪 （2022年12月） 20221202十一月地产AH物管板块指数上涨59%，行业信用风险逐步缓释——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2022年11月） 1、2023年5月光大地产AH物管板块指数 1.1、光大地产AH物管板块指数成分股 2023年1月起，光大AH物管板块指数成分股增加至19家，其中国企组8家， 非国企组11家，较2022年12月新增两家，为万物云（2602.HK）、新大正 （002968.SZ）。 国企组8家为：华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、保利物业 （6049.HK）、招商积余（001914.SZ）、远洋服务（6677.HK）、金茂服务（0816.HK）、越秀服务（6626.HK）、建发物业（2156.HK）； 非国企组11家为：碧桂园服务（6098.HK)、绿城服务（2869.HK）、雅生活服务 （3319.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）、融创服务（1516.HK）、世茂服务（0873.HK）、金科服务（9666.HK）、万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）。 表1：光大AH物管板块样本股构成 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月涨跌幅 年初至今涨跌幅 1209.HK 华润万象生活 716.1 35.65 32.9 32.9 -14.0% -9.3% 2669.HK 中海物业 207.7 7.18 18.5 18.5 -17.4% -11.7% 6049.HK 保利物业 180.7 37.10 16.5 16.5 -23.3% -19.4% 001914.SZ 招商积余 149.8 14.51 25.9 24.3 -6.6% -5.7% 2156.HK 建发物业 46.5 3.93 19.1 19.1 -14.4% -10.1% 6626.HK 越秀服务 39.1 2.92 9.5 9.5 -20.1% -8.7% 0816.HK 金茂服务 25.7 3.23 7.8 7.8 -13.2% -21.0% 6677.HK 远洋服务 16.9 1.62 22.7 22.7 -6.9% -28.0% 2602.HK 万物云 272.2 26.25 18.3 18.3 -25.5% -46.5% 6098.HK 碧桂园服务 270.4 9.11 14.1 14.1 -25.6% -53.1% 2869.HK 绿城服务 120.3 4.23 22.3 22.3 -12.1% -18.3% 9666.HK 金科服务 61.9 10.78 -3.5 -3.5 -10.0% -21.3% 3319.HK 雅生活服务 61.0 4.88 3.4 3.4 -22.2% -48.1% 1516.HK 融创服务 57.6 2.14 -12.1 -12.1 -24.4% -49.0% 1995.HK 旭辉永升服务 46.9 3.05 9.9 9.9 0.0% -30.5% 002968.SZ 新大正 38.8 17.47 21.4 20.9 -8.1% -19.8% 0873.HK 世茂服务 32.1 1.48 -3.5 -3.5 -23.3% -47.5% 9983.HK 建业新生活 29.5 2.62 5.3 5.3 4.0% -7.6% 1755.HK 新城悦服务 28.9 3.77 6.9 6.9 -22.4% -59.0% 平均 126.4 15.9 15.8 -15.0% -27.1% 资料来源：Wind、光大证券研究所整理；PE(LYR)与PE(TTM)平均值剔除融创服务、世茂服务、金科服务；市值单位：亿元人民币；H股股价：港元/股，A股股价：元/股； 换算汇率：1港元=0.88元人民币截止日期：2023.5.31 1.2、指数年度表现及月度表现 2023年1-5月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-22.22%，跑输沪深300指数20.3pct.，跑输恒生指数14.4pct.，跑输恒生港股通指数15.1pct.。 图1：2023年光大地产AH物管板块指数走势（01.01-05.31）图2：2023年光大地产AH物管板块指数涨幅（01.01-05.31） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年5月31日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年5月31日 2023年5月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为-17.8%，跑输沪深300指数11.5pct.，跑输恒生指数7.2pct.，跑输恒生港股通指数8.4pct.。 图3：2023年5月光大地产AH物管板块指数走势（05.01-05.31图4：2023年5月光大地产AH物管板块指数涨幅（05.01-05.31 5%0.0% -2.0% 0% -4.0%-6.0% -5% -8.0%-10.0% -10% -12.0%-14.0% -15% -20% -16.0% -18.0% -20.0% 沪深300恒生指数 恒生港股通光大AH物管板块指数 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年5月31日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年5月31日 2023年5月，光大地产AH物管板块指数单月涨幅-17.77%，在A股行业板块中位列第31/31，在H股行业板块中位列第14/15。 图5：2023年5月A股板块表现图6：2023年5月H股板块表现 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年5月31日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年5月31日 1.3、个股年度表现及月度表现 2023年5月，AH物管板块指数样本股（下简称“样本股”）平均涨跌幅为-15.0%；跌幅前列为：碧桂园服务（-25.6%）、万物云（-25.5%）、融创服务（-24.4%）、世茂服务（-23.3%）、保利物业（-23.3%）。 2023年1-5月，样本股平均涨跌幅为-27.1%；跌幅前列为：新城悦服务（-59.0%）、碧桂园服务（-53.1%）、融创服务（-49%）、雅生活服务（-48.1%）、世茂服务 （-47.5%）。 图7：2023年5月样本股涨跌幅（05.01-05.31）图8：2023年1-5月样本股涨跌幅（01.01-05.31） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年5月31日，蓝线表示样本股涨跌幅 平均值 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年5月31日，蓝线表示样本股涨跌幅 平均值 2023年5月，港股通持股比例变化：雅生活服务（+1.53pct）、建业新生活 （+0.79pct）、绿城服务（+0.59pct）、碧桂园服务（+0.48pct）、新城悦服务 （+0.22pct）。 2023年1-5月，港股通持股比例变化：雅生活服务（+3.56pct.）、绿城服务 （+2.93pct.）、新城悦服务（+1.46pct.）、世茂服务（+1.31pct.）、金科服务 （+1.18pct.）。 图9：2023年5月港股通持股变化（05.01-05.31）图10：2023年1-5月港股通持股变化（01.01