光大地产A+H物业板块月度跟踪（2024年6月）：六月物管板块指数-3.3%，稳楼市政策增强市场信心

2024年7月5日 行业研究 六月物管板块指数-3.3%，稳楼市政策增强市场信心 ——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2024年6月） 要点 市场行情：6月光大地产AH物管指数-3.3%，样本股平均涨跌幅-6.4%。 指数：2024年6月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为-3.3%，与沪深300指数持平，跑输恒生指数1.3pct，跑输恒生港股通指数1.4pct。1-6月板块累计涨跌幅为-4.6%，跑输沪深300指数5.5pct，跑输恒生指数8.6pct。 个股：6月，样本股平均涨跌幅为-6.4%，涨幅前列为：建业新生活（+26.5%）、金茂服务（+4.1%）；1-6月平均涨跌幅为-5.4%，涨幅前列为：金茂服务 （+48.1%）、越秀服务（+23.7%）、绿城服务（+21.0%）、永升服务（+14.0%）、滨江服务（+7.7%）。 6月港股通持股比例变化：碧桂园服务（+1.13pct）、融创服务（+1.05pct）、雅生活服务（+0.80pct），中海物业（+0.21pct）、绿城服务（-0.01pct）。 1-6月，港股通持股比例变化：雅生活服务（+3.26pct）、中海物业（+3.18pct）、碧桂园服务（+2.18pct）、华润万象生活（+1.25pct）、融创服务（+0.99pct）。 估值：2024年6月30日，样本股2024年的WIND一致预测PE估值范围从2到15，均值约为8；多家重点公司估值处于中位值下方，重点公司PE-ttm（当前/中位值）：绿城服务（16/27）、新城悦服务（6/21）、万物云（13/18）、保利物业（11/28）、招商积余（14/29）、中海物业（10/30）等。 行业动态：助力银发经济发展；推动房地产去库存，促进房地产市场平稳发展。中央：人力资源社会保障部发布《关于强化支持举措助力银发经济发展壮大的通知》，支持银发经济发展；国常会研究储备新的房地产去库存、稳市场政策措施； 住房城乡建设部表示各地要推动有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房；财政部印发物业管理服务政府采购标准。地方：北京调整优化房地产市场政策；多地发布促进房地产市场平稳健康发展的通知。 企业动态：重点公司积极回购股份；万物云发布股票回购计划。 6月金科服务、永升服务积极回购股份；世茂服务、招商积余公布拓展业绩，万 物云发布金额上限为58亿港元的回购计划，绿城服务授出股权激励股份购股权。 投资建议：地产政策持续优化，稳楼市预期进一步明确，物管风险因子逐步出清，板块配置价值凸显。物业行业定位“社区治理基层支柱”，基本面稳健，现金流 充沛，分红比例稳定提升；美联储加息周期接近尾声，房地产政策支持力度增强，压制物业公司估值的因子缓释，地产关联业务影响逐步出清。中长期来看，物业公司拥有优秀的商业模式，能够平稳穿越经济周期，在增长中枢下移的时代，关注优质存量资产投资，获得持续稳定的投资收益。近期地产政策持续优化，稳楼市预期进一步明确，增强市场信心，物管风险因子逐步出清，关注三条主线：1)“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清 带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，关注碧桂园服务、雅生活服务、融创服 务、世茂服务、永升服务。 2)“均衡发展”：长期看好独立发展能力较强，项目质量较高，运营能力及盈利能力较强的物管公司，推荐绿城服务、万物云，关注新大正。 3)“稳健国企”：国企物管公司的稳健发展和低风险带来估值溢价。推荐保利物业、招商积余，关注华润万象生活、中海物业、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 房地产（物业服务）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20231106轻舟即过万重山，物管配置正当时— —房地产行业（物业服务）2024年度投资策略 20240605五月样本股平均涨幅+7.3%，地产政策优化物管估值修复——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2024年5月） 20240506四月物管板块指数+13%，港股回暖板块配置机遇凸显——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2024年4月） 20240403三月物管板块指数+4.5%，重点公司业绩稳健分红慷慨——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2024年3月） 20240303二月样本股平均涨幅+16%，物管板块迎来历史底部配置机遇——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2024年2月） 20240206一月物管板块指数-18.3%，“银发经济”26条支持物业+养老——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2024年1月） 1、2024年光大地产AH物管板块指数 1.1光大地产AH物管板块指数成分股 2024年1月起，光大AH物管板块指数成分股增加至20家，其中国企组8家， 非国企组12家，较2023年12月新增一家，为滨江服务（3316.HK）。 国企组8家为：华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、保利物业 （6049.HK）、招商积余（001914.SZ）、远洋服务（6677.HK）、金茂服务（0816.HK）、越秀服务（6626.HK）、建发物业（2156.HK）； 非国企组12家为：碧桂园服务（6098.HK)、绿城服务（2869.HK）、雅生活服务 （3319.HK）、永升服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活 （9983.HK）、融创服务（1516.HK）、世茂服务（0873.HK）、金科服务（9666.HK）、万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）、滨江服务（3316.HK）。 表1：光大AH物管板块样本股构成 代码 简称 总市值 股价 PE(TTM) 是否为港股通 6月涨跌幅 2024年 涨跌幅 1209.HK 华润万象生活 538.5 25.85 18.3 是 -3.1% -5.4% 2602.HK 万物云 251.1 23.40 12.8 否 -0.2% -1.3% 6098.HK 碧桂园服务 147.1 4.82 50.0 是 -10.0% -24.1% 6049.HK 保利物业 145.9 28.90 10.5 是 -11.3% 3.8% 2669.HK 中海物业 140.3 4.68 10.4 是 -10.0% -18.7% 001914.SZ 招商积余 106.2 10.02 14.3 是 -12.1% -16.2% 2869.HK 绿城服务 97.3 3.37 16.0 是 -7.4% 21.0% 1516.HK 融创服务 50.5 1.81 -11.5 是 -3.7% 3.3% 6626.HK 越秀服务 43.2 3.11 8.8 否 -9.6% 23.7% 9666.HK 金科服务 42.1 7.39 -4.4 是 -16.7% -33.1% 3316.HK 滨江服务 41.4 16.42 8.4 否 -2.5% 7.7% 2156.HK 建发物业 37.3 2.90 7.9 否 -9.1% -7.6% 3319.HK 雅生活服务 36.3 2.80 7.8 是 -10.0% -20.2% 1995.HK 永升服务 25.1 1.57 5.7 否 -5.0% 14.0% 1755.HK 新城悦服务 24.8 3.12 5.5 否 -5.5% -1.0% 0816.HK 金茂服务 20.7 2.51 6.1 否 4.1% 48.1% 002968.SZ 新大正 20.2 8.91 13.3 否 -12.5% -26.5% 9983.HK 建业新生活 17.6 1.48 -3.0 否 26.5% -3.3% 0873.HK 世茂服务 17.3 0.77 6.3 否 -21.4% -35.3% 6677.HK 远洋服务 5.0 0.46 11.7 否 -8.7% -36.7% 平均 90.4 12.6 -6.4% -5.4% 资料来源：Wind、光大证券研究所；PE(TTM)平均值剔除远洋服务、融创服务、金科服务、建业新生活；市值单位：亿元人民币；H股股价：港元/股，A股股价：元/股； 换算汇率：1港元=0.9127元人民币；截止日期：2024.6.28 1.2指数年度表现及月度表现 2024年1-6月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-4.6%，跑输沪深300指数5.5pct，跑输恒生指数8.6pct，跑输恒生港股通指数9.3pct。 图1：2024年光大地产AH物管板块指数走势（01.01-06.30）图2：2024年光大地产AH物管板块指数涨幅（01.01-06.30） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年6月30日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年6月30日 2024年6月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为-3.3%，与沪深300指数持平，跑输恒生指数1.3pct，跑输恒生港股通指数1.4pct。 图3：2024年6月光大地产AH物管板块指数走势（06.01-06.30图4：2024年6月光大地产AH物管板块指数涨幅（06.01-06.30 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年6月30日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年6月30日 2024年6月，光大地产AH物管板块指数单月涨幅-3.3%，在A股行业板块中位列第7/31，在H股行业板块中位列第7/15。 图5：2024年6月A股板块表现图6：2024年6月H股板块表现 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年6月30日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年6月30日 1.3个股年度表现及月度表现 2024年6月，AH物管板块指数样本股（以下简称“样本股”）平均涨跌幅为-6.4%，涨跌幅前列为：建业新生活（+26.5%）、金茂服务（+4.1%）、万物云（-0.2%）、滨江服务（-2.5%）、华润万象生活（-3.1%）。 2024年1-6月，样本股平均涨跌幅为-5.4%，涨幅前列为：金茂服务（+48.1%）、越秀服务（+23.7%）、绿城服务（+21.0%）、永升服务（+14.0%）、滨江服务（+7.7%）。 图7：2024年6月样本股涨跌幅（06.01-06.30）图8：2024年1-6月样本股涨跌幅（01.01-06.30） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年6月30日，蓝线表示样本股涨跌幅 平均值 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年6月30日，蓝线表示样本股涨跌幅 平均值 2024年6月，港股通持股比例变化：碧桂园服务（+1.13pct）、融创服务 （+1.05pct）、雅生活服务（+0.80pct），中海物业（+0.21pct）、绿城服务 （-0.01pct）。 2024年1-6月，港股通持股比例变化：雅生活服务（+3.26pct）、中海物业 （+3.18pct）、碧桂园服务（+2.18pct）、华润万象生活（+1.25pct）、融创服务（+0.99pct）。 图9：2024年6月港股通持股变化（06.01-06.28）图10：2024年1-6月港股通持股变化（01.02-06.28） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年6月28日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年6月28日 2024年6月30日，样本股2024年的WIND一致预测PE估值范围从2到15，均值约为8；样本股2025年的WIND一致预测PE估值范围从2到13，均值约为7。 截至2024年6月30日，多家重点公司估