核心盈利同比增长21%，租金收入有望带动业绩增长

新世界发展（17）更新报告 买入2023年10月9日 核心盈利同比增长21%，租金收入有望带动业绩增长 核心盈利同比增长21%：22/23财年公司录得收入952.1亿港元，同比增长40%；核心盈利同比增长21%至110亿港元；股东应占溢利9亿港 罗凡环 +852-25321962 元，同比下降27.9%，主要受美元加息、人民币贬值等影响。拟派发末期派息每股0.3港元，较去年同期的每股1.5港元，有较大幅度下降。另派发特别股息每股现金1.59港元，待新创建项目股份出售完成。2023财年公司的平均融资成本4%，净负债比率48.7%，较22年底的46.9%有所增加。 simon.luo@firstshanghai.com.hk 主要资料行业 地产 股价 15.16港元 目标价 23.5港元(+55%) 股票代码 17 合同销售情况良好，土储丰富：期内公司在香港实现合同销售额88.6 亿港元，截至6月末在香港代售住宅单位共1681个。公司预计2024财 年分阶段推出六个住宅项目，超3000个单位。期内公司在内地针对一线 城市核心地区的发展策略及品牌效应合同销售理想，合同销售额为151.3 亿元，销售面积30.2万平米。公司在香港和内地拥有高质量土储，截止 2023年6月末，公司拥有香港土储814万平方尺，其中物业发展约337万平方尺。另外公司于新界拥有1636万平方尺农地土储，其中90%位于北部都会区，有望受益于香港土地房屋供应改善及北部都会区发展策略。公司在内地公司拥有土储477.3万平方米，其中大湾区及长三角地区占比60%，核心土储位于广州、深圳、佛山、武汉、上海、宁波、杭州、北京、沈阳等重点一二线城市，为集团的可持续发展提供充足的资源。 已发行股本25.17亿股 总市值381.52亿港元 租金收入稳定增长，体现持续经营能力：期内公司在香港租金收入达 30.9亿港元，同比增长10%，主要是全民开关后零售环境改善，K11营运 效率提升及租用率改善。内地租金收入19.1亿港元，同比下降6%，整体出租率表现稳健。公司目前运营中K11项目有18个，其中香港6个，内地12个，整体运营楼面面积140.9万平米。公司预计至2026财年，K11 将覆盖内地10个重点城市，共38个项目，总面积达297万平米，高效的运营效率加上丰富的储备，将有望带动经常性租金收入每年30%的复合增长。 目标价23.5港元，维持买入评级：公司香港内地双引擎布局，开发及持有物业并重，一直保持稳健经营及良好的财务结构，品牌效应显 著。随着公司持续去杠杆优化资本开支，降低净负债比率，提高营运效率，通过出售非核心资产回笼资金。我们预计公司未来三年的归母净利润分别为9.7亿、10.5亿及11.5亿港元。基于公司历史PB估值，我们给予公司2024年0.3X的PB估值，得出目标价23.5港元，维持买入评级。 52周高/低24.74港元/13.4港元 每股净资产77.9港元 主要股东周大福企业45.2% 表1：盈利摘要股价表现 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 30 收入(百万港元) 68,213 95,214 100,418 108,206 117,404 25 变动(%) 0.0% 39.6% 5.5% 7.8% 8.5% 20 归母核心净利润(百万港元) 1,249 901 972 1,052 1,151 15 变动(%) 8.5% -27.9% 7.9% 8.2% 9.4% 10 每股核心盈利(港元) 0.50 0.37 0.39 0.42 0.46 5 变动(%) 24.8% -26.7% 7.1% 7.6% 9.0% 0 市盈率@15.16港元 30.2 41.1 38.4 35.7 32.8 DPS(港元) 2.06 0.76 0.86 0.88 0.90 股息率(%) 13.6% 5.0% 5.7% 5.8% 5.9% 资料来源:公司资料,第一上海预测资料来源:彭博 第一上海证券有限公司 www.mystockhk.com 主要财务报表 损益表财务分析 〈港币〉〈百万元〉，财务年度截至6月30日〈港币〉〈百万元〉，财务年度截至6月30日 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 收入 68,212.7 95,213.8 100,417.6 108,205.8 117,403.5 增长率 毛利 18,245.7 21,449.5 22,529.9 23,579.7 25,041.2 收入 0.0% 39.6% 5.5% 7.8% 8.5% 其他收入净额 (1,210.3) 827.5 868.9 912.3 957.9 营业利润 -3.8% 36.6% 5.2% 8.3% 9.6% 销售及分销费用 (2,430.4) (3,670.6) (3,615.0) (3,787.2) (3,874.3) 净利润 -7.9% -5.1% 7.9% 8.2% 9.4% 行政开支 (6,872.5) (6,852.8) (6,828.4) (7,033.4) (7,279.0) 每股盈利 24.8% -26.7% 7.1% 7.6% 9.0% 其他 (127.0) (299.6) (239.7) (191.7) (153.4) 盈利分析 营业利润 8,133.0 11,111.2 11,685.4 12,655.5 13,868.1 综合毛利率 26.7% 22.5% 22.4% 21.8% 21.3% 财务开支 259.0 (1,697.2) (1,506.3) (1,623.1) (1,761.1) 税前净利率 13.5% 10.6% 10.9% 10.9% 11.0% 联营与合营公司 822.5 682.3 716.4 752.2 789.8 净利率 6.3% 4.3% 4.4% 4.4% 4.4% 税前盈利 9,214.5 10,096.3 10,895.5 11,784.6 12,896.9 基本净利率 1.8% 0.9% 1.0% 1.0% 1.0% 所得税 (4,912.7) (6,015.4) (6,491.6) (7,021.3) (7,684.0) 回报率 少数股东应占利润 675.4 639.9 690.6 746.9 817.4 派息比率 410% 206% 218% 207% 195% 永续资本证券持有人应占利润 2,377.2 2,540.1 2,741.2 2,964.9 3,244.7 ROA 0.7% 0.7% 0.7% 0.7% 0.8% 净利润 4,301.8 4,080.9 4,403.9 4,763.3 5,212.9 ROE 2.0% 2.0% 2.2% 2.4% 2.6% 归母净利润 1,249.2 900.9 972.2 1,051.6 1,150.8 偿付能力流动比率（倍） 1.12 0.96 0.98 0.99 1.00 每股盈利 0.50 0.37 0.39 0.42 0.46 净负债率 63.6% 69.9% 69.1% 68.0% 66.8% 每股派息（元） 2.06 0.76 0.86 0.88 0.90 资产负债表 现金流量表 〈港币〉〈百万元〉，财务年度截至6月30日〈港币〉〈百万元〉，财务年度截至6月30日 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 现金及银行存款 59,552.8 55,101.1 58,590.3 64,449.3 70,894.3 营业利润 8,133.0 10,096.3 10,895.5 11,784.6 12,896.9 发展中物业 85,376.8 72,539.7 79,793.7 87,773.0 96,550.3 调整项目 5,172.7 5,444.8 4,312.9 4,672.3 5,082.0 待售物业 21,770.6 21,536.4 22,613.2 23,743.9 24,931.1 营运资金变化 7,035.1 (4,729.0) (807.6) (832.1) (856.2) 无形资产 21,406.6 21,611.7 21,611.7 21,611.7 21,611.7 所得税 (4,912.7) (6,015.4) (6,491.6) (7,021.3) (7,684.0) 固定资产 19,684.3 15,566.3 17,122.9 18,835.2 20,718.7 营运活动现金流 15,428.1 4,796.7 7,909.2 8,603.5 9,438.7 投资性房地产 211,220.7 209,478.8 209,239.1 209,047.4 208,894.0 合营及联营公司 64,938.3 68,384.7 75,223.2 82,745.5 91,020.0 其他资产 151,953.9 152,280.3 157,207.7 160,732.7 164,721.1 投资与并购 (2,353.7) (8,234.2) (9,142.2) (10,011.8) (10,984.1) 总资产 635,904.0 616,499.0 641,401.8 668,938.7 699,341.2 其他 (907.0) (746.1) (3,130.6) (3,615.4) (4,125.4) 长期银行贷款 143,038.9 138,222.9 140,987.4 143,807.1 146,683.2 投资活动现金流 (3,260.7) (8,980.3) (12,272.9) (13,627.2) (15,109.5) 短期银行贷款 50,269.6 52,178.8 53,717.7 55,410.4 57,272.4 合同负债 70,233.5 59,613.7 65,575.1 72,132.6 79,345.8 借贷变化 16,625.1 (2,906.8) 4,303.3 4,512.5 4,738.2 应付税项 10,614.1 11,104.5 11,104.5 11,104.5 11,104.5 其他 (22,347.2) (5,697.2) (2,506.3) (456.4) 2,405.6 递延所得税 10,318.2 9,537.0 10,013.9 10,514.5 11,040.3 融资活动现金流 (5,722.1) (8,604.0) 1,797.0 4,056.1 7,143.8 其他负债 63,310.8 77,334.9 84,581.1 92,551.4 101,318.2 总负债 347,785.1 347,991.8 365,979.5 385,520.5 406,764.4 股东权益 213,360.1 196,052.4 197,024.6 198,076.2 199,227.0 期初持有现金 61,615.0 57,715.6 53,263.9 58,590.3 64,449.3 少数股东权益 27,124.5 24,999.7 25,690.3 26,437.2 27,254.6 永续资本证券 47,614.2 47,439.3 52,183.2 57,401.6 63,141.7 现金变动 6,445.3 (12,787.6) (2,566.6) (967.6) 1,473.0 合计 288,098.8 268,491.4 274,898.1 281,914.9 289,623.2 汇兑损失 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 每股净资产 84.7 77.9 78.3 78.7 79.2 期末持有现金 66,981.0 54,193.4 51,626.8 50,659.2 52,132.2 资料来源：公司资料，第一上海预