竞争格局改善优先受益方，优质资产运营引领者

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华润置地是一家中国领先的地产发展商，其竞争优势在于其高信用优势和城市深耕竞争力。公司销售额增速与可比同行的剪刀差逐渐拉大，2023H1公司再创销售佳绩，实现累计合同销售额1702.4亿元（+40.6%），位列克而瑞销售排行榜第四位，较2021年上升四名。公司于早年扩张后专注于核心城市深耕，2022年市占率排行前五城市较2021年增加10个至24个，核心单城销售额稳定。2023H2公司总可售货源约3859亿元，其中89%位于一二线高能级城市，住宅产品占比68%，将有力支持公司销售额持续领跑。公司在土地投资方面采取“调结构、调节奏、调布局”的策略，以有效投资做实增量。公司旗下在营购物中心67个、写字楼20个、酒店17家；生态圈要素型领域涉及代建、长租和产业地产等多个衍生领域。公司存量商业资产规模行业领先，既能有力支持主营获取资源产生协同效益，又能自主盈利贡献长期稳定现金流，同时持有型资产自身的融资能力为公司在下行周期增加了重要的抗风险能力。公司已然成为内资商业运营引领者，以“万象系”购物中心为代表的投资物业是公司重点发展的业务板块，同时亦是估值差异化体现所在。我们预计公司2023/2024/2025年营收为2394.3/2634.3/2799.5亿元；归母净利润为293.6/318.9/350.0亿元；对应EPS为4.12/4.47/4.91元/股；对应PE为6.7/6.2/5.6倍。首次覆盖，给予“买入”评级。