房地产行业周报：国庆销售表现平淡，百强销售继续探底

4 国庆前一周A股地产、港股地产及物业板块均有所下跌。国庆周A股休市、港股地产及物业板块均有所下跌。国庆前一周（9.23-9.29）申万A股房地产板块涨跌幅为-2.8%，在各板块中位列第27；WIND港股房地产板块涨跌幅为 -2.2%，在各板块中位列第18。国庆周（9.30-10.6）A股休市；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.6%，在各板块中位 列第8。国庆前一周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-4.5%，国庆周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.8%。 节前杭州十一批次土拍热度较高，土地市场整体仍延续低迷趋势。2023年第40周（9.25-10.1），全国300城宅地成交建面958万㎡，单周环比36%，单周同比-51%，平均溢价率5%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面25939万㎡，累计同比-29%；年初至今，保利发展、中海地产、华润置地、建发房产、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五。 国庆前一周新房销售环比回暖，国庆周新房成交备案有所延迟，数据尚未体现。国庆前一周（9.23-9.29）35个城市商品房成交合计511万平米，周环比+31%，周同比-34%。本周国庆周（9.30-10.6）35个城市商品房成交合计95万平米，周环比-81%，周同比-61%。 国庆前一周二手房成交同环比均下降，国庆周二手房成交备案有所延迟，数据尚未体现。国庆前一周（9.23-9.29）15个城市二手房成交合计159万平米，周环比-16%，周同比-8%。本周国庆周（9.30-10.6）15个城市二手房成交合 计5万平米，周环比-97%，周同比-88%。 国庆整体销售表现平淡，不同城市分化明显。尽管8月9月以来从中央到地方的政策频出，各房企抓紧“金九银 十”窗口加大营销力度，但整体来看，35个城市的日均成交面积较2022年国庆假期（10.1-10.7）及2019年国庆假期（10.1-10.7）仍分别下降17%和24%。分城市能级来看，一线整体表现强于二线，二线强于三四线。具体城市来看，上海、广州受推盘节奏等因素影响市场较为活跃；武汉、苏州、青岛等地在系列政策的支持下市场回暖。我们认为尽管8、9月份政策频出，但政策见效和信心改善仍需要等待一定的时间，目前“金九银十”成色稍显不足，市场尚未出现明显恢复，短期内更多城市仍将在供需两端继续出台支持性政策，以助力市场加快恢复。 “金九”成色不佳，百强房企销售累计同比跌幅继续扩大。2023年1-9月百强房企全口径销售46567元，累计 同比-12%（较1-8月跌幅扩大2.3pct）；9月单月全口径销售4419亿元，环比+17%，同比-30%。9月单月看，各梯队同比均大幅下滑，环比较8月有所增长。TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100各梯队房企销售金额单月同比分别为-26%、-23%、-37%、-43%；前20房企中华发、建发、中海9月单月同比增速超过20%。从房企角度看，不同房企间分化延续，1000-2000亿梯队房企表现亮眼。1-9月多数房企累计同比增速减小，TOP20房企中仅华发、越秀、建发累计同比增速在30%以上。 金九百强房企销售规模同比跌幅继续扩大，银十国庆假期销售开局表现较为平淡。市场尚未修复，不仅仍需等待 前期系列政策见效，预计后续全国范围内更多城市更将出台系列支持性政策，加速市场恢复。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口、绿城中国等。受益于政策利好不断落地，将带动一二手房市场活跃度持续提升，推荐拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 国庆假期整体销售表现平淡4 百强房企销售继续探底5 行情回顾6 地产行情回顾6 物业行情回顾7 数据跟踪8 宅地成交8 新房成交10 二手房成交12 重点城市库存与去化周期13 地产行业政策和新闻14 地产公司动态16 物管行业政策和新闻17 物管公司动态17 行业估值18 风险提示19 图表目录 图表1：国庆假期（9.29-10.6）部分城市新建商品住宅成交情况4 图表2：2023年1-9月TOP100房企销售情况5 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名6 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名6 图表7：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表8：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表9：本周地产个股涨跌幅前5名7 图表10：本周地产个股涨跌幅末5名7 图表11：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅7 图表12：本周物业个股涨跌幅前5名7 图表13：本周物业个股涨跌幅末5名7 图表14：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅8 图表15：本周物业个股涨跌幅前5名8 图表16：本周物业个股涨跌幅末5名8 图表17：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率9 图表18：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比9 图表19：2023年初至今权益拿地金额前20房企9 图表20：40城新房成交面积及同比增速10 图表21：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比11 图表22：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比11 图表23：35城新房成交明细（万平方米）11 图表24：15城二手房成交面积及同比增速（周）12 图表25：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比12 图表26：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比12 图表27：15城二手房成交明细（万平方米）13 图表28：12城商品房的库存和去化周期13 图表29：12城各城市能级的库存去化周期13 图表30：12个重点城市商品房库存及去化周期13 图表31：地产行业政策新闻汇总14 图表32：地产公司动态16 图表33：物管行业资讯17 图表34：物管公司动态17 图表35：A股地产PE-TTM18 图表36：港股地产PE-TTM18 图表37：港股物业股PE-TTM18 图表38：覆盖公司估值情况19 国庆整体销售表现平淡，不同城市分化明显。尽管8月9月以来从中央到地方的政策频出，各房企抓紧“金九银 十”窗口加大营销力度，但整体来看，35个城市的日均成交面积较2022年国庆假期（10.1-10.7）及2019年国庆假期（10.1-10.7）仍分别下降17%和24%。分城市能级来看，一线整体表现强于二线，二线强于三四线。具体城市来看，上海、广州受推盘节奏等因素影响，市场较为活跃；武汉、苏州、青岛等地在系列政策的支持下市场回暖。我们认为尽管8、9月份政策频出，但政策见效和信心改善仍需要等待一定的时间，目前“金九银十”成色稍显不足，市场尚未出现明显恢复，短期内更多城市仍将在供需两端继续出台支持性政策，以助力市场加快恢复。 图表1：国庆假期（9.29-10.6）部分城市新建商品住宅成交情况 等级 城市 较2022年国庆假期较2019年国庆假期 2023年国庆假期较2022年同期(9.29-10.6) (10.1-10.7)日均成交面积(10.1-10.7)日均成交面积成交面积（万㎡）日均成交面积变化 变化变化 上海12.3159%-45%745% 广州15.7129%13%122% 一线北京1.8-31%-75%-27% 一线城市合计33.362%-39%113% 深圳3.5-46%-68%-25% 武汉21.1225%58%-38% 苏州4.249%-71%-54% 青岛10.427%-80%-33% 杭州4.7-14%-82%5% 南昌2.2-15%-51%-54% 南京1.7-16%-58%/ 长沙20.1-19%-27%133% 二线济南7.3-20%-58%-16% 北海0.5-33%-61%77% 合肥4.8-54%-68%99% 沈阳6.2-57%-62%-27% 温州1.4-60%-92%-83% 宁波1.5-69%-86%/ 西宁0.2-95%-95%-98% 二线城市合计86.1-14%-63%-28% 三四线 宁德0.4112%-22%/ 东莞3.163%58%/ 梅州2.533%12%-50% 湛江1.51%-61%-34% 威海0.3-15%-79%/ 菏泽0.1-18%-86%-92% 茂名2.2-33%-55%60% 徐州12.3-35%-50%-46% 莆田1.1-39%-66%-82% 襄阳0.5-40%-67%-51% 淄博1-41%-86%2% 江阴0.2-41%-82%-94% 衡阳1.6-54%-62%-73% 柳州1.2-64%-76%-75% 扬州0.2-70%-57%/ 济宁 1.2 -87% -83% -67% 黄石 0.5 -92% -98% -77% 三四线城市合计 28.2 -50% -72% -59% 35城合计 147.6 -17% -62% -24% 来源：中指研究院，国金证券研究所 “金九”成色不佳，百强房企销售累计同比跌幅继续扩大。2023年1-9月百强房企全口径销售46567元，累计同 比-12%（较1-8月跌幅扩大2.3pct）；9月单月全口径销售4419亿元，环比+17%，同比-30%。9月单月看，各梯队同比均大幅下滑，环比较8月有所增长。TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100各梯队房企销售金额单月同比分别为 -26%、-23%、-37%、-43%；前20房企中华发、建发、中海9月单月同比增速超过20%。从房企角度看，不同房企间分化延续，1000-2000亿梯队房企表现亮眼。1-9月TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100各梯队房企销售金额累计同比分别为-7%、-10%、-21%和-21%。多数房企累计同比增速减小，TOP20房企中仅华发、越秀、建发累计同比增速在30%以上。 图表2：2023年1-9月TOP100房企销售情况 来源：克而瑞，国金证券研究所 地产行情回顾 国庆前一周（9月23日-9月29日）申万A股房地产板块涨跌幅为-2.8%，在各板块中位列第27；WIND港股房地产板块涨跌幅为-2.2%，在各板块中位列第18。国庆前一周地产涨跌幅前5名为珠光控股、格力地产、卡森国际、国瑞健康、广汇物流，涨跌幅分别为+87.7%、+18.2%、+11.1%、+9.6%、+7.7%；末5名为中国奥园、旭辉控股集团、中国恒大、融创中国、远洋集团，涨跌幅分别为-80.1%、-59.9%、-41.8%、-19.4%、-18.8%。。 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% Ⅱ Ⅱ ⅡⅡ 半制媒能商家医技食银公资耐运软零多房消材保食电汽导药体源业庭疗术品行用本用输件售元地费料险品信车 Ⅱ 体、和与保硬、事货消与业金产者与服与 Ⅱ Ⅱ 医机电传计通纺综采汽建电商休国轻公银家交化钢建农有食房非 与生专个健件饮业物费服融服主务汽 Ⅱ 药械气媒算信织合掘车筑子业闲防工用行用通工铁筑林色品地银 半物业人设与料品务 务要车 生设设机服 装贸服军制事电运 材牧金饮产金 导科服用备设与与用零 物备备装 饰易务工造业器输 料渔属料融 ……务品…备………… 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名图表6：本周地产个股涨跌幅末5名 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 珠格 光力 控地 股产 卡国广 森瑞汇 国健物 际康流 0% 融创中国 远洋集团 中国恒大 旭辉控股集团 中国奥园 -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% -