房地产行业周报：9月百强销售同比~29.5%，国庆销售表现平淡

投资要点 9月百强房企销售金额同比-29.5%，环比+17.1%。根据克而瑞数据监测，2023年9月百强房企全口径销售金额4419亿元，同比-29.5%，环比+17.1%，全口径面积2617万方，同比-29.0%，环比+20.4%。累计来看，1-9月累计销售金额46567亿元，同比-12.3%，累计销售面积26362万方，同比-21.0%。重点30城供应环比+17%，1-9月累计同比-11%。成交环比+3%，同比-23%，累计同比增幅收窄4pp至2%。优质房企销售更具韧性，头部效应明显，9月超过6成百强房企单月业绩环比增长，同比降低的企业超过7成。1-9月TOP10房企操盘金额同比降低2.8%，TOP20降低12.4%，TOP30和TOP50同比降低17.6%和19.7%。1-9月累计销售表现较好的房企包括：国贸（+52%）、华发（+42%）、越秀（+40%）、建发（+32%）、中交（+21%）、中海（+18%）； 9月单月销售同比表现较好的房企包括：华发（+67%）、建发（+49%）、中海（+24%）、万科（+1%）、金茂（-8%）、中交（-11%）、保利（-14%）。 溢价率延续低位、流拍率再度攀高。截止9月24日，全国300城土地供应量9962万平米，同比-36%，较上月降幅收窄7pp，年末地方基金性收入压力增加将使土地供应量维持年内高位，但仍处于历史地位。全国300城经营性土地总成交4950万平方米，同比降幅显著扩大至43%，环比上月下跌约二成。市场热度方面，9月份重点城市平均溢价率较上月小幅上升0.4pp至4.5%，流拍率环比上月再度攀高1.4pp至19.6%，深圳、杭州、南京、合肥等热点城市均出现流拍现象，土地市场明显降温，预计四季度土地流拍率将持续高位震荡。 9月房企投资意愿依旧处于低位，集中度继续走高。据克而瑞统计，截至9月末百强房企新增土储货值、投资金额和建面合计分别为22707亿元、10853亿元和9208万平方米，其中拿地金额同比下降18%，降幅持续扩大5pp，企业投资意愿仍处于低位。截止9月末，新增货值超过百亿的房企为44家，同比减少18家，华润、万科和保利位列前三。百强房企新增货值66%集中于TOP10房企，TOP11-20强新增货值占比15%，TOP21-30强占比5%。 国庆期间销售表现较为平淡，一线城市韧性较强。国庆假期各地积极推盘，同时企业加大项目优惠力度，项目到访量较节前有所增加。但市场信心尚未明显修复，城市及区域间分化较为严重，除核心城市或成熟区域楼市热度较高外，整体成交量表现一般。据中指数据，2023年9月29日-10月6日，35个代表城市日均成交面积较去年国庆假期（10月1日-7日）及2019年假期下降两成左右。预计短期内核心城市供需两端支持政策将继续发力，四季度有望企稳，而普通二线和三四线城市市场修复需更长时间。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 9月百强房企销售金额同比-29.5%，环比+17.1%。根据克而瑞数据监测，2023年9月百强房企全口径销售金额4419亿元，同比-29.5%，环比+17.1%，全口径面积2617万方，同比-29.0%，环比+20.4%。累计来看，1-9月累计销售金额46567亿元，同比-12.3%，累计销售面积26362万方，同比-21.0%。重点30城供应环比+17%，前9月累计同比-11%。 成交环比+3%，同比-23%，累计同比增幅收窄4pp至2%。 图1：9月百强房企商品房销售金额同比-29.5% 图2：1-9月百强房企商品房销售金额同比-12.3% 优质房企销售更具韧性，头部效应明显。从房企表现来看，9月超过6成百强房企单月业绩环比增长，同比降低的企业超过7成，累计业绩同比降低的企业也达到近六成。1-9月TOP10房企操盘金额同比降低2.8%，TOP20降低12.4%，TOP30和TOP50同比降低17.6%和19.7%。从克而瑞榜单来看，1-9月累计销售表现较好的房企包括：国贸（+52%）、华发（+42%）、越秀（+40%）、建发（+32%）、中交（+21%）、中海（+18%）；9月单月销售同比表现较好的房企包括：华发（+67%）、建发（+49%）、中海（+24%）、万科（+1%）、金茂（-8%）、中交（-11%）、保利（-14%）。 表1：2023年9月重点房企销售排行榜 溢价率延续低位、流拍率再度攀高。截止9月24日，全国300城土地供应量9962万平米，同比-36%，较上月降幅收窄7pp，年末地方基金性收入压力增加将使土地供应量维持年内高位，但仍处于历史地位。全国300城经营性土地总成交4950万平方米，同比降幅显著扩大至43%，环比上月下跌约二成。市场热度方面，9月份重点城市平均溢价率较上月小幅上升0.4pp至4.5%，流拍率环比上月再度攀高1.4pp至19.6%，深圳、杭州、南京、合肥等热点城市均出现流拍现象，土地市场明显降温，预计四季度土地流拍率将持续高位震荡。 图3：重点监测城市平均溢价率月度走势 图4：重点监测城市平均流拍率月度走势 9月房企投资意愿依旧处于低位，集中度继续走高。据克而瑞统计，截至9月末百强房企新增土储货值、投资金额和建面合计分别为22707亿元、10853亿元和9208万平方米，其中拿地金额同比下降18%，降幅持续扩大5pp，企业投资意愿仍处于低位。截止9月末，新增货值超过百亿的房企为44家，同比减少18家，华润、万科和保利位列前三。百强房企新增货值66%集中于TOP10房企，TOP11-20强新增货值占比15%，TOP21-30强占比5%。 表2：2023年9月中国房地产企业新增货值TOP50 国庆期间销售表现较为平淡，一线城市韧性较强。国庆假期各地积极推盘，同时企业加大项目优惠力度，项目到访量较节前有所增加。但市场信心尚未明显修复，城市及区域间分化较为严重，除核心城市或成熟区域楼市热度较高外，整体成交量表现一般。据中指数据，2023年9月29日-10月6日，35个代表城市日均成交面积较去年国庆假期（10月1日-7日）及2019年假期下降两成左右。预计短期内核心城市供需两端支持政策将继续发力，四季度有望企稳，而普通二线和三四线城市市场修复需更长时间。 表3：2023年国庆假期（9.29-10.6）代表城市新建商品住宅成交情况 2市场回顾 上周A股市场整体表现来看，上证指数下跌0.70%，沪深300指数下跌1.32%，创业板指数下跌0.47%，万德全A上周交易额2.82万亿，环比减少13.36%。从板块表现来看，医药生物、机械设备、电气设备表现靠前。 申万房地产板块上周下跌2.77%，在所有申万一级行业中相对排名27/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌13.94%，在所有申万一级行业中相对排名24/28。上周申万地产板块交易额658.15亿，环比下降21.08%。 图5：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图6：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周格力地产、ST爱旭、张江高科等个股涨幅显著。泛海控股、我爱我家、奥园美谷等个股跌幅显著。 图7：上周格力地产、ST爱旭、张江高科等个股涨幅显著 图8：上周泛海控股、我爱我家、奥园美谷等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周张江高科、ST爱旭、保利地产、金科股份等排在行业前列，成交额均超过了25亿。其中张江高科和保利地产交易额合计226.53亿，占板块交易额比重为34.42%。从年初累计涨幅来看，张江高科、泛海控股、长春经开等涨幅居前，上涨个股个数占比31.82%。年初以来，宋都股份、阳光城、粤泰股份等个股跌幅居前。 图9：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图10：年初以来申万地产上涨个股占比为60.6% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有8只股票上涨，4只股票涨幅为0，而旭辉控股集团、太阳城集团、中国奥园等位居跌幅前列。年初以来，上海实业控股、保利置业集团、越秀地产等个股表现强势。上周从成交金额来看，融创中国、碧桂园和华润置地合计超过38亿（人民币）。 图11：上周表现强势的港股通内房股 图12：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有6只股票上涨，蓝光嘉宝服务、和建业新生活2只股票涨幅为0，而永升生活服务、恒大物业、融创服务控股等个股跌幅靠前。年初以来，中海物业等个股表现比较强势。从上周成交额来看，碧桂园服务达到7.92亿（人民币），融创服务控股、华润万象生活、永升生活服务和新大正等个股表现比较强势，其余股票成交额均在2亿元以下。 图13：上周表现强势的物业股 图14：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 10月2日，上海宣布实施“认房不认贷”政策昨天满月。数据显示：8月份上海二手房成交13721套，新政实施后成交量上升明显，9月1日-24日，上海二手房成交14964套，已经超过8月份的总和。房地产新政不仅拉动了上海二手房市场，新房市场在这个假期也十分活跃。双节期间，上海29个新楼盘，共计7205套房源，进入开盘认筹阶段。（央视财经） 10月2日，北京“认房不认贷”政策满月，二手房成交增长明显。中原地产研究院统计数据显示，9月北京二手房住宅网签14261套，环比增长30.1%。业内人士认为，相比之前翻倍的预期，新政影响低于预期，市场都在期待针对刚需的宽松政策，如果没有首套房贷利率加点取消等政策出台，10月楼市成交将出现明显回落。（证券时报网） 10月3日，不动产行业目前数字化转型的重点正在转向营销数字化。为了实现营销领域的数字化转型，企业通常采取的第一步是将自己与第三方渠道平台分开。据中指院初步统计，100个重点城市一季度销售面积同比增长近两成，新房价格累计上涨0.01%。土地市场方面，一线城市土地市场热度不减，成交规划建筑面积同比略有增长;二线城市同比下降7%; 三四线城市同比下降37%。商品房市场和土地市场在城市和区域间分化进一步加剧。（中研网） 10月4日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。 会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。（中研网） 10月4日，瑞银发表研究报告指，随着中国房地产政策的持续和预期进一步放松，以及家庭收入增长的温和复苏，预计房地产销售将在未来几个月逐渐稳定在低水平，房地产活动将在明年收窄跌幅。该行预计2023年房地产销售将下降10%，2024年将再跌5%至10%； 在今明两年新开工量将下降25%及10%，房地产投资降幅为10%及5%。（观点网）10月5日，交银国际发表研究报告指出，该行跟踪的26家主要上市开发商9月销售额按月上升19%，主要由于销售均价显著上涨(按月增长16%)，销售面积也实现小幅上升(按月升3%)。该行认为，国企仍主导市场，在前十开发商中，民企数量维持3家，分别为碧桂园、龙和金地集团，排名维持在7、9及10位。在前50的房企中，前九个月国企合同销售额市占率维持在约66%，相对于首八个月为66%。（观点网） 9月制造业PMI回升0.5个点至50.2，继今年3月短暂的“春旺”后首次回到扩张区间。非制造业PMI也结束了自3月以来持续走弱的趋势，回升0.7个点至51.7。结构上来看，分项指标大多延续8月趋势，产需改善是拉动PMI回升的主要因素，新订单指数、生产指数分别回升0.3、0.8个点；价格相关指标表现仍为最亮眼，原材料及出厂价