保利置业集团中期报告2023

目录 2 公司资料 3 管理层讨论与分析 15 中期业绩 15 简明综合损益表 16 简明综合全面收益表 17 简明综合财务状况表 20 简明综合权益变动表 21 简明综合现金流量表 22 简明综合财务报表附注 42 其他资料 公司资料 二零二三年中期报告2 董事会 执行董事 万宇清（主席） 王健（董事总经理）叶黎闻 非执行董事 陈育文（于二零二三年三月十日委任） 郭建全（于二零二三年三月十日退任） 独立非执行董事 叶振忠 冯志坚梁秀芬黄家伦 审核委员会 梁秀芬（主席）叶振忠 冯志坚黄家伦 薪酬委员会 黄家伦（主席）叶振忠 冯志坚梁秀芬 提名委员会 万宇清（主席）叶黎闻 叶振忠冯志坚梁秀芬黄家伦 风险管理委员会 冯志坚（主席）王健 叶黎闻 陈育文（于二零二三年三月十日委任）郭建全（于二零二三年三月十日退任）叶振忠 梁秀芬黄家伦 公司秘书及授权代表 黄卓谦 法律顾问美富律师事务所核数师 天职香港会计师事务所有限公司 主要银行 中国农业银行股份有限公司中国银行股份有限公司 交通银行股份有限公司中信银行（国际）有限公司 中国建设银行股份有限公司中国光大银行股份有限公司创兴银行有限公司 招商永隆银行有限公司兴业银行股份有限公司 中国工商银行（亚洲）有限公司马来亚银行有限公司 投资者关系顾问 皓天财经集团 股份过户登记处香港中央证券登记有限公司香港皇后大道东183号 合和中心17楼 1712–1716室 注册办事处 香港夏悫道18号 海富中心第一期2503室公司网址www.polyhongkong.com 3保利置业集团有限公司 管理层讨论与分析 二零二三年上半年，本集团的收入为人民币156.39亿元（二零二二年同期：人民币186.97亿元），较去年同期减少人民币30.58亿元或16.4%。股东应占溢利为人民币6.39亿元（二零二二年同期：人民币12.69亿元），较去年同期减少人民币6.30亿元或49.6%。每股基本及摊薄盈利为人民币16.73分（二零二二年同期：人民币34.16分）。本集团于二零二三年六月三十日止之股东权益为人民币336.75亿元（二零二二年十二月三十一日：人民币329.30亿元），较去年年底增加2.3%。每股资产净值为人民币8.81元（二零二二年十二月三十一日：人民币8.62元）。 业务回顾 二零二三年上半年，中国经济社会全面恢复常态化运行，经济逐步企稳向好。但二季度以来，部分指标增速有所回落，经济活跃度走弱。复苏基础尚不稳固，推动经济持续回升向好仍需宏观政策精准发力。 房地产市场供求关系发生重大变化。上半年全国商品房销售额约人民币6.3万亿元，同比微增1.1%。房地产开发投资同比下降7.9%，国房景气指数创一年内新低，显示市场需求和信心不足。尤其是二季度以后，购房者置业情绪快速下滑，房企推盘能力和意愿疲弱。优质房企进一步聚焦核心城市，土地市场呈现局部升温、整体偏冷的态势。 近年来，本集团将拓展资源持续投放在高能级城市，首选有现金流量和现金利润的快周转项目。上半年共获取五个项目，分别位于上海、广州、苏州、昆山和南宁，新增土地储备105.0万平方米。截至今年中，长三角和大湾区的权益土储占比较去年底提升5个百分点至48%；一线城市权益土储占比较去年底提升3个百分点至25%。 土储结构优化，支持本集团在行业低谷的经营韧性和抗风险能力。上半年，置业集团实现合约销售金额374亿元人民币，同比增长127%。长三角和大湾区销售贡献达到71%。高能级城市占比增加，带动合约销售均价按年增长32%至25,231元╱平方米。期内，本集团回笼签约金额359亿元人民币，回笼率达到96%，实现有质量的销售。 管理层讨论与分析 二零二三年中期报告4 通过强势回笼现金和审慎稳步拓展，净负债率较去年底显着降低18.6个百分点至97.3%，总借贷规模下降人民币29亿元或3.7%。在降负债的同时，本集团致力持续改善存量债务结构。上半年共发行人民币40亿元公司债券和人民币15亿元中期票据，推动平均财务成本进一步优化至4.05%，较去年底下降0.21个百分点。 七月底中央政治局会议为下半年经济工作谋篇布局。会议指出，要适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。保利置业秉持“红色基因铸魂、蓝色基因立身”的企业基因，在逆势中坚持产品力和市占率的提升，持续践行“保安全、保质量、保交付”，朝着兑现人民美好生活、实现行业高质量发展的方向而努力。 房地产销售 二零二三年上半年，置业集团合约销售面积约148.2万平方米，合约销售金额约374亿元人民币。置业集团主要在售项目130个，其中首次开盘项目3个，分别为上海保利明玥宸光、昆山保利璀璨璟园和深圳保利静安府。 5保利置业集团有限公司 管理层讨论与分析 期内，置业集团合约销售金额按区域分布情况如下： 区域及城市 二零二三年上半年合约 销售金额 占比 （人民币百万元） (%) 长三角区域 16,661 45% 上海 4,289 昆山 4,722 太仓 203 常州 486 苏州 2,258 宁波 4,294 杭州 230 宁海 178 德清 2 珠三角地区 6,054 16% 广州 2,047 佛山 812 深圳 2,948 惠州 246 西南地区 3,519 9% 贵阳 319 遵义 2 南宁 2,063 柳州 198 昆明 937 其他地区 7,147 19% 武汉 920 哈尔滨 381 牡丹江 35 济南 4,742 烟台 284 威海 253 潍坊 3 淄博 89 泰安 162 万宁 280 香港地区 4,002 11% 香港 4,002 合计 37,383 100% 管理层讨论与分析 二零二三年中期报告6 附注： 1.合约销售金额含车位； 2.数字经进位，故相加后不一定等于合计或分组小计的数字。 二零二三年下半年，置业集团将视工程进度及市场情况，计划推出6个全新楼盘，包括宁波海曙项目、济南历下区项目、上海青浦项目、昆山景王路项目、南宁中尧路项目和广州番禺项目。 新开工项目 二零二三年上半年，置业集团新开工项目共5个，新开工建筑面积约70.0万平方米。其中，首次开工项目2个，分别为深圳保利静安府和济南历下区项目。 项目 新开工建筑面积 （千平方米） 本集团应占权益 (%) 广州保利上宸 114 94% 佛山保利铂悦府 89 100% 深圳保利静安府 138 51% 济南历下区项目 216 100% 万宁保利半岛1号 143 100% 合计 700 7保利置业集团有限公司 管理层讨论与分析 结转项目 二零二三年上半年，本集团结转金额约145.89亿元人民币，结转面积约109.8万平方米。各项目结转情况如下： 区域及项目 二零二三年上半年结转金额 占比 （人民币百万元） (%) 长三角地区 2,420 17% 1.上海嘉定捆绑项目 51 2.上海嘉定保障房项目 71 3.上海保利明玥湖光 1,935 4.苏州保利天樾人家 103 5.苏州江月时光 149 6.宁波保利城 41 7.宁波保利湖光印 38 8.其他 32 珠三角地区 1,556 11% 9.广州保利西悦湾 343 10.广州南沙保利城 64 11.广州保利明玥晨光 130 12.佛山广佛保利城 90 13.佛山广佛保利城二期 637 14.惠州保利阳光城 104 15.惠州保利鹿江来 154 16.其他 34 西南地区 5,329 36% 17.贵阳保利公园2010 287 18.贵阳保利凤凰湾 58 19.南宁保利山渐青 64 20.南宁保利领秀前城 299 21.南宁保利领秀前城二期 2,592 22.柳州保利明玥山语 430 23.昆明保利城 1,524 24.其他 76 管理层讨论与分析 二零二三年中期报告8 区域及项目 二零二三年上半年结转金额 占比 （人民币百万元） (%) 其他地区 5,095 35% 25.武汉保利上城 593 26.武汉保利悦公馆 141 27.哈尔滨保利城 54 28.哈尔滨保利天悦二期 204 29.哈尔滨保利明玥时光 99 30.哈尔滨广信项目 1,390 31.济南保利山语 120 32.济南保利盛景台 50 33.济南槐荫项目 377 34.济南保利天禧 1,047 35.威海保利翰林苑 77 36.威海保利明玥风华 513 37.淄博保利城 135 38.泰安保利岳麓府 199 39.其他 96 香港地区 189 1% 40.香港龙誉 35 41.香港瑧誉 154 合计 14,589 附注： 数字经进位，故相加后不一定等于合计或分组小计的数字。 9保利置业集团有限公司 管理层讨论与分析 新增土地储备 二零二三年上半年，置业集团新增5个项目，分别位于上海、昆山、南宁、广州和苏州。新增项目规划总建筑面积约105.0万平方米，土地成本保持在合理水平。 新增项目 规划物业类型 总占地面积 规划总建筑面积 本集团应占权益 （千平方米） （千平方米） (%) 上海青浦项目 商住 156 570 51% 昆山景王路项目 住宅 46 137 100% 南宁中尧路项目 商住 43 163 51% 广州番禺项目 住宅 24 79 100% 苏州园区项目 住宅 46 101 100% 合计 314 1,050 上海青浦项目 项目位于上海市青浦区青浦新城板块，属于青浦新城重点打造的中央商务区核心片区，规划能级高，发展 潜力大。周边除现有轨交17号线外，未来有两条轨交导入。项目所在位置以打造住宅区为主，规划有从幼儿园到中学12年制学区配套，居住氛围及设施将不断提升。项目规划总建筑面积约57.0万平方米，拟发展作高层住宅小区。 昆山景王路项目 项目位于昆山市开发区东板块，距离昆山市中心四公里，靠近本集团开发中的东望璟园和璀璨璟园项目。 地块西侧邻近昆山中环东线，交通便利。周边发展比较成熟，教育、商业和医疗配套齐全。片区未来规划有中央商务区、青阳港滨水城市中心和轨交S1线走廊等，发展前景佳。项目规划总建筑面积约13.7万平方米，拟发展作高层住宅小区。 管理层讨论与分析 二零二三年中期报告10 南宁中尧路项目 项目位于南宁市西乡塘区新阳龙腾板块，属于南宁市传统老城区，人口稠密，生活氛围浓郁。项目靠近新 秀公园、火车站和朝阳商圈，各类生活配套齐全。地块靠近江北大道、清厢北快速路等交通要道，出行十分便利。地理位置佳，受到本地客户的广泛认可。项目规划总建筑面积约16.3万平方米，拟发展作高层住宅小区。 广州番禺项目 项目位于广州市番禺客运站北侧，属于市桥板块，距离番禺区政府2.5公里，距离在建地铁3号线东延线番 禺客运站仅800米。交通优势显着，半小时内可到达珠江新城。地块周边商业和教育等配套齐全，有多个发展成熟的小区，居住气氛浓厚。项目规划总建筑面积约7.9万平方米，拟发展作高层住宅小区。 苏州园区项目 项目位于苏州市工业园区斜塘板块，北侧与奥体板块相邻，距离奥体中心约2公里；西侧为园区双湖商圈， 距离约3.5公里。交通十分便利，生活配套也较为完善。项目东侧约5公里处为桑田岛区域，是目前苏州市重点发展的高新技术产业聚集区，汇聚大量高精尖技术人才。项目规划总建筑面积约10.1万平方米，拟发展作高层住宅小区。 11保利置业集团有限公司 管理层讨论与分析 投资物业 本集团持有多个位于一线城市和二线省会城市的投资物业和酒店。其中投资物业总建筑面积约69.7万平方米，资产值约96.71亿元人民币。随着经济社会恢复常态化运行，上半年酒店业务呈现明显的复苏趋势。 地区 主要投资物业及酒店 持有建筑面积 本集团应占权益 物业类型 （千平方米） (%) 投资物业北京 北京保利大厦 15 75% 办公楼 上海 上海保利大厦（部分） 30 100% 办公楼及商业 上海 上海证券大厦（部分） 48 100% 办公楼 深圳 深圳保利文化广场（部分） 135 100%