保利置业集团中期报告2022

股份代号:00119 幸福城市 HappyCity 美好生活 HappyLife 2022中期报告 目录 2 公司资料 3 管理层讨论与分析 13 中期业绩 13 简明综合损益表 14 简明综合全面收益表 15 简明综合财务状况表 17 简明综合权益变动表 18 简明综合现金流量表 19 简明综合财务报表附注 37 其他资料 公司资料 董事会 执行董事 万宇清（主席） 雪明（于二零二二年三月四日退任）王健（董事总经理） 叶黎闻 非执行董事 郭建全 独立非执行董事 叶振忠 冯志坚梁秀芬黄家伦 审核委员会 梁秀芬（主席）叶振忠 冯志坚黄家伦 薪酬委员会 黄家伦（主席）叶振忠 冯志坚梁秀芬 提名委员会 万宇清（主席）叶黎闻 叶振忠冯志坚梁秀芬黄家伦 风险管理委员会 冯志坚（主席）王健 叶黎闻郭建全叶振忠梁秀芬黄家伦 二零二二年中期报告2 公司秘书及授权代表 黄卓谦 法律顾问美富律师事务所核数师 天职香港会计师事务所有限公司 主要银行 中国农业银行股份有限公司中国银行股份有限公司 交通银行股份有限公司中信银行（国际）有限公司 中国建设银行股份有限公司 中国建设银行（亚洲）股份有限公司中国光大银行股份有限公司 浙商银行股份有限公司创兴银行有限公司 招商永隆银行有限公司恒生银行有限公司 兴业银行股份有限公司 中国工商银行股份有限公司中国工商银行（亚洲）有限公司马来亚银行有限公司 上海浦东发展银行股份有限公司 投资者关系顾问 皓天财经集团 股份过户登记处香港中央证券登记有限公司香港皇后大道东183号 合和中心17楼 1712–1716室 注册办事处 香港夏悫道18号 海富中心第一期2503室公司网址www.polyhongkong.com 3保利置业集团有限公司 管理层讨论与分析 二零二二年上半年，本集团的收入为222.58亿港元（二零二一年同期：140.74亿港元），较去年同期增长81.84亿港元或58.2%。股东应占溢利为15.10亿港元（二零二一年同期：16.63亿港元），较去年同期减少1.53亿港元或9.2%。每股基本盈利为40.67港仙（二零二一年同期：45.42港仙）。于二零二二年六月三十日止之股东权益为379.75亿港元（二零二一年十二月三十一日：384.16亿港元），较去年年底减少1.1%。每股账面资产净值为10.23港元（二零二一年十二月三十一日：10.35港元），较去年年底减少1.1%。 业务回顾 二零二二年上半年，中国经济克服超预期因素的不利影响，稳住了经济大盘。主要经济指标在六月企稳回升，显示随着疫情防控形势向好，一系列稳增长政策措施已初显成效。面对困难挑战，中国经济显现出其强大韧性和充足潜力的长期优势。 受到多个地区疫情反覆的影响，房地产市场下行压力加大。上半年全国商品房销售额同比下降28.9%至6.6万亿元人民币，房地产开发投资同比下降5.4%。今年以来，中央各部委和地方政府频繁释放积极信号，优化监管政策。市场延续调整态势，城市表现进一步分化，房企格局加速调整，拥有优质资信的房企在土地和新房市场的占有率逆市提升。 期内，置业集团实现合约销售金额人民币165亿元，回笼金额人民币162亿元，回笼率达到98%，较去年同期上升14个百分点。上半年百强房企合约销售金额同比接近腰斩，在艰难的市场环境下，置业集团唯有加强回笼力度，实现回笼金额同比跌幅39%，较销售跌幅明显收窄。 得益于近年策略性调整土储结构，本集团持有项目向有产业支持的高能级城市进一步集中。上半年共获取六个项目，分别位于宁波、济南和上海，并首次进入常熟市场。截至今年中，长三角和大湾区的权益土储占比较去年底再提升2个百分点至42%。 管理层讨论与分析 二零二二年中期报告4 财务方面，一方面致力提升销售质量，加强回笼力度；另一方面抓住融资窗口，上半年完成发行50亿元人民币公司债券和10亿元人民币中期票据，其中年初发行的首期公司债券3+2年期品种票面利率低至2.99%。该等发行将进一步优化公司债务结构，并促进公司平均资金成本较去年底下降0.18个百分点至4.34%。 七月下旬召开的中央政治局会议指下半年要保持经济运行在合理区间，稳定房地产市场，坚持“房住不炒”的定位，因城施策用足用好政策工具箱。本集团将仔细研判和认清形势、沉着应对市场变化，在下半年凝神聚力、攻坚克难，保证各项经营指标向着“十四五”目标实现稳定和高质量的发展。 房地产销售 二零二二年上半年，置业集团合约销售面积约86.2万平方米，合约销售金额约165亿元人民币。 期内，置业集团主要在售项目124个，其中首次开盘项目7个，分别为上海保利明玥潮升、宁海保利明玥辰章府、广州保利珑悦、昆山明月璟辰苑、昆山东望璟园、宁波保利明玥春汀和宁波保利锦上印。 5保利置业集团有限公司 管理层讨论与分析 期内，置业集团合约销售金额按区域分布情况如下： 区域及城市 二零二二年上半年合约 销售金额 占比 （人民币百万元） (%) 长三角地区 7,266 44% 上海 1,319 昆山 1,507 太仓 568 常州 62 苏州 1,654 宁波 1,869 杭州 178 宁海 100 德清 7 余姚 1 珠三角地区 2,980 18% 广州 2,002 佛山 441 深圳 274 惠州 263 西南地区 2,656 16% 贵阳 314 遵义 149 南宁 1,560 柳州 163 昆明 471 其他地区 2,722 17% 武汉 180 哈尔滨 324 牡丹江 6 济南 1,531 烟台 118 威海 248 潍坊 63 淄博 32 泰安 212 万宁 8 香港地区 831 5% 香港 831 合计 16,455 100% 管理层讨论与分析 二零二二年中期报告6 附注： 1.合约销售金额含车位； 2.数字经进位，故相加后不一定等于合计或分组小计的数字。 二零二二年下半年，置业集团将视工程进度及市场情况，计划推出不少于10个全新楼盘，包括广州荔湖街项目、佛山容桂项目、济南五里牌坊二期、苏州胜浦项目、深圳龙岗项目、深圳龙华项目、深圳坪山项目、香港启德6553项目、常熟虹桥项目和上海杨浦项目等。 新开工项目 二零二二年上半年，置业集团新开工项目共9个，新开工建筑面积约106.5万平方米。其中，首次开工项目7个，分别为上海杨浦项目、苏州胜浦项目、宁波保利明玥春汀、宁波保利锦上印、宁海保利明玥辰章府、广州荔湖街项目和济南五里牌坊二期。 项目 新开工建筑面积 （千平方米） 归属本集团权益 (%) 上海杨浦项目 86 100% 苏州胜浦项目 152 36% 宁波保利明玥春汀 88 100% 宁波保利锦上印 132 100% 宁海保利明玥辰章府 91 100% 广州荔湖街项目 88 100% 贵阳保利明玥半山 69 100% 南宁保利领秀前城二期 97 100% 济南五里牌坊二期 262 100% 合计 1,065 附注： 数字经进位，故相加后不一定等于合计数字。 7保利置业集团有限公司 管理层讨论与分析 结转项目 二零二二年上半年，本集团结转金额约177.82亿元人民币，结转面积约105.5万平方米。各项目结转情况如下： 区域及城市 二零二二年上半年结转金额 占比 （人民币百万元） (%） 长三角地区 5,864 33% 上海 110 苏州 902 宁波 4,843 余姚 1 德清 8 珠三角地区 3,330 19% 广州 2,254 佛山 149 惠州 927 西南地区 6,504 36% 贵阳 410 遵义 105 南宁 3,292 柳州 41 昆明 2,656 其他地区 1,716 10% 武汉 74 哈尔滨 217 牡丹江 2 济南 760 烟台 336 威海 1 淄博 322 万宁 5 香港地区 368 2% 合计 17,782 100% 附注： 数字经进位，故相加后不一定等于合计或分组小计的数字。 管理层讨论与分析 二零二二年中期报告8 新增土地储备 二零二二年上半年，置业集团新增6个项目，分别位于宁波、常熟、济南和上海。新增项目规划总建筑面积约78.4万平方米，土地成本保持在合理水平。 新增项目 规划物业类型 总占地面积 规划总建筑面积 本集团应占权益 （千平方米） （千平方米） (%） 宁波海曙项目 住宅 29 72 100% 宁波江北项目 住宅 47 179 100% 宁波鄞州项目 住宅 70 234 100% 常熟虹桥项目 住宅 24 41 100% 济南贤文项目 商住 51 154 100% 上海奉贤项目 住宅 30 104 100% 合计 251 784 宁波海曙项目 项目位于宁波市海曙区集士港镇，距离集士港镇政府2.2公里，是宁波中心城区的西门户。地块周边是成熟 住宅区，距离奥特莱斯商圈约2公里，生活配套完善，教育和医疗资源齐备，交通便利发达。地块南侧为河流，有一定的景观价值。项目规划总建筑面积约7.2万平方米，拟发展作高层住宅小区。 宁波江北项目 项目位于宁波市江北区庄桥板块，地理位置优越，是宁波市北部交通枢纽中心。地块南侧为轨道交通4号线 洪大路站，西侧临河拥有一定的景观资源，距离宁波上海世界外国语学校仅一公里。周边生活配套完备，有万达广场等集中商业，教育和医疗等资源充裕。项目规划总建筑面积约17.9万平方米，拟发展作高层住宅小区。 9保利置业集团有限公司 管理层讨论与分析 宁波鄞州项目 项目位于宁波市鄞州区福明街道，江东北板块属于传统城区，城市资源集中，享有成熟的商业、教育和医 疗等配套。地块距离宁波市政府4公里，距离轨道交通3号线中兴大桥南站约300米，交通便利。地块北侧500米是甬江公园滨河绿化带，有一定的景观优势。项目规划总建筑面积约23.4万平方米，拟发展作高层住宅小区。 常熟虹桥项目 项目位于常熟市虹桥片区泰山北路，属于市区板块核心地段，靠近人民法院及自然资源和规划局等政务机 关。片区内有丰富的优质教育资源，以及天虹购物中心、星光天地等集中商业。项目处于主干道世纪大道和黄河路交汇处，未来规划有轨道交通，出行便利。项目规划总建筑面积约4.1万平方米，拟发展作高层住宅小区。 济南贤文项目 项目为三宗地块捆绑出让，位于济南市高新区贤文板块，属于市区核心区域。西邻中央商务区CBD，南邻 奥体政务区，距离市政府2.8公里，地理位置优越。片区发展十分成熟，享有优质的教育和医疗配套，靠近两大城市核心商圈。地块距离轨道交通3号线丁家东站约400米，交通便捷。项目规划总建筑面积约15.4万平方米，拟发展作高层住宅小区。 上海奉贤项目 项目位于上海市奉贤区南桥新城，是奉贤区政府聚焦建设的高品质核心区域。地块位于上海之鱼南侧，并 靠近本集团开发的保利明玥湖光和保利明玥霞光两个项目。周边生活配套成熟，教育和医疗资源丰富。地块邻近地铁5号线和多条公交线路，交通便捷。项目规划总建筑面积约10.4万平方米，拟发展作高层住宅小区。 管理层讨论与分析 二零二二年中期报告10 投资物业 本集团持有多个位于一线城市和二线省会城市的投资物业和酒店。其中投资物业总建筑面积约70.3万平方米，资产值约114亿港元。疫情持续和反覆发展，本集团旗下酒店业务受到较大影响，办公楼和商场出租率亦略有下降。 地区 主要投资物业及酒店 持有建筑面积 本集团应占权益 物业类型 （千平方米） (%） 投资物业北京 北京保利大厦 15 75% 办公楼 上海 上海保利大厦（部分） 30 100% 办公楼及商业 上海 上海证券大厦（部分） 48 100% 办公楼 深圳 深圳保利文化广场（部分） 135 100% 商业 武汉 武汉保利广场（部分） 56 100% 办公楼 酒店北京 北京保利大厦酒店 63 75% 酒店 上海 上海嘉定凯悦酒店 69 100% 酒店 武汉 武汉保利大酒店 28 100% 酒店 物业管理 本集团旗下物业管理公司业务涉及住宅、商业、办公楼、酒店和剧院等多种类型物业的经营管理服务，在全国物