月酝知风之地产行业：政策力度频频加码，短期成交有望改善

月酝知风之地产行业 政策力度频频加码，短期成交有望改善 2023年9月24日 平安证券研究所地产研究团队 证券研究报告 行业评级：强于大市（维持） 请务必阅读正文后免责条款 本月观点：8月底住建部明确首套房首付比例下限，多地跟进下调首套房首付比例至20%；北上广深杭等核心一二线逐步落实“认房不认贷”，广州放宽限购条件，南京、合肥等强二线全域取消限购，有望打开“新形势”下的政策空间。投资建议方面，地产政策组合拳彰显中央托底地产信心与决心，短期政策博弈机会仍存，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、招商蛇口、保利发展、华发股份、中国海外发展、滨江集团、建发国际集团等。同时建议关注物业管理及城中村改造的产业链机会保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材等。 政策：一线城市落实“认房不认贷”，一线城市步入限购松绑行列。8月涉房类政策42项，其中偏松类政策39项；两部门发文明确，首套房和二套房最低首付比例分别调至20%、30%，二套住房利率政策下限调整为不低于LPR加20bp，落实存量房贷利率下调。地方层面，一线城市落实 “认房不认贷”，强二线拉开取消限购序幕，一线城市步入限购松绑行列，政策力度持续加码。 资金：社融数据回温，居民中长期贷款拖累或将减缓。8月M2同比增速环比回落0.1pct，社融存量同比增速环比回升0.1pct；8月新增居民中长期贷款仅为去年同期的6成，存量同比增速较上月降0.2个百分点，后续随着存量房贷利率下调逐步落地，“提前还贷”现象或趋于平稳，或将减缓对居民中长期贷款拖累。 楼市：成交延续疲软，各能级城市价格均环比下跌。9月（截至19日）重点50城新房月日均成交环比降3.5%，同比降39.8%；重点20城二手房月日均成交环比降1.2%，同比升9%，同比降幅较上月收窄13.2pct。随着一线城市“认房不认贷”、核心二线城市陆续放开全域限购，9月第2周重点监测城市新房、二手房成交环比改善，宽松政策逐渐起效；叠加“金九银十”为传统推盘旺季，短期重点城市楼市成交有望延续改善。 地市：土地供应规模仍处低位，土地市场面临流拍压力。8月土地市场供地节奏加快，但仍处于低位，远不及上年同期供地量。楼市成交持续走弱影响房企拿地信心，8月百城土地溢价率3.54%，环比降1.5pct，溢价率降至年内最低水平；流拍率升至42%，创2021年以来新高，土地市场面临流拍压力。 房企：延续探底行情，核心城市楼市复苏动能有望提振。8月楼市延续探底行情，百强房企累计销售额同比下降10%，单月销售额同比下滑37.6%，降幅进一步扩大。北上广深杭等核心一二线逐步落实“认房不认贷”，南京、福州、青岛等地全域取消限购，叠加“金九银十”加快推货节奏，短期有望提振楼市信心。央国企持续担当拿地主力，少数优质民企亦有表现，地方平台托底再度活跃，央国企中绿城、越秀表现可圈可点。 板块表现：8月申万地产板块跌6.93%，跑输沪深300（-6.21%）；截至2023年9月22日，当前地产板块PE（TTM）14.45倍，高于沪深300的11.68倍，估值处于近五年94.2%分位。 风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持2 续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。 报告主要观点： 双轮驱动的港资地产龙头。新鸿基地产成立于1972年7月，同年8月挂牌上市，为中国香港最大地产发展商之一；围绕地产链及其他收租资产积极布局，物业销售、物业租赁贡献利润近90%。公司持续稳健发展，业绩修复能力较强，资产与收入规模不及内地龙头房企，但归母净利润基本与之比肩。 顺势而为乘势而起，紧跟市场逐步壮大。借助20世纪70年代香港地产业证券化、集团化热潮，公司完成首轮扩张，成立10年左右利润扩大近10倍。强调货如轮转以销定投，把握市场脉搏提供高质量产品服务，开创香港新楼宇三年保修服务先河，项目通常享受品牌溢价。应势而动下公司成功跻身香港大型地产集团，资产领先港资房企，香港销 售额市占率稳定15%上下。 租售并举分散经营风险，抢先布局成为行业标杆。公司租售并举模式以物业租赁平滑物业销售波动，分散整体经营风险；多发展城市综合体，抢占核心城市核心区位；通过成熟商圈构建树立品牌标杆，通过精细化运营照顾不同客户需求。租赁物业出租率常年稳定90%以上，租金总收入趋势上行，2022年度总租金回报率5.8%、净租金回报率4.5%，远超市场平均水平。 两低一高财务特征突出，融资优势助力稳健经营。受审慎发展思路影响，公司呈现低杠杆、低周转、高利润率的“两低一高”财务特征，ROE波动更多受归母净利率变化影响，整体ROE水平低于高杠杆、快周转的内地龙头房企。尽管租售并举带来内部现金流平衡，但外部资金渠道畅通、成本低廉仍为日常运作及策略性投资重要补充，公司综 合融资成本2-3%，低于内地龙头。 更多报告内容参见：《从新鸿基地产看港资房企经营逻辑——地产杂谈系列之四十八》 报告主要观点： 结算业绩延续承压，未结资源仍旧充足：受毛利率探底、投资收益减少等因素影响，2023H115家A+H上市典型房企整体营收同比增长0.1%，归母净利润同比下降2.7%，降幅较2022年收窄23.9个百分点。2023H115家上市房企整体毛利率19.6%，同比下降2.1个百分点，较2022年下降0.6个百分点，考虑高价地结转、滞重库存清理等因素仍在，短期结算端毛利率或仍将底部徘徊；销管费用率5.2%，同比下降0.1个百分点，较2022年持平，延续低位；少数股东损益占比22.1%，同比下降4.6个百分点，较2022年全年下降7.2个百分点，伴随拿地权益占比提高 有望维持较低水平。2023H1末15家上市房企业绩保障度（期末合同负债/过去一年营业收入）118.1%，未结资源仍旧充足。分企业性质看，央国企营收同比增长0.6%、归母净利润同比下降1.8%，整体业绩相对较好。 销售规模反弹，拿地持续聚焦：得益于年初楼市明显复苏，2023H115家上市房企销售额同比增长19.1%，远高于全国水平（增长1.1%）。5月以来楼市修复乏力，但近期中央及各部委密集发声释放政策利好，叠加9月往后为传统营销旺季，成交有望止跌企稳。2023H115家上市房企平均拿地销售面积比43%、拿地销售金额比27%，仍处于土储净消耗状态。拿地销售金额比较2022年下降12个百分点，降幅低于拿地销售面积比，反映房企在谨慎取货过 程中，仍持续向高地价的核心城市聚焦。2023H1央国企销售额同比增长25.3%，销售表现显著优于民企（微降0.04%），平均拿地销售金额比29%，拿地强度亦高于民企（20%）。 在手现金小幅回升，融资成本进一步下行：2023H1末15家上市房企整体在手现金1万亿元，较2022年末提升2%；融资成本普遍下行，“三条红线”整体维持绿档。其中央国企在手现金较2022年末回升3.5%，民企较2022年下降4.6%；民企现金短债比较2022年末下降12.4个百分点，延续弱化趋势。2023H1末央国企综合融资成本普遍更 低，反映其融资端更大优势。 更多报告内容参见：《2023年半年报综述：结算业绩延续承压，抢抓回款优化财务》 报告主要观点： 放开部分区域限购、放宽个税/社保要求、缩短增值税免征年限，降低购房门槛：本次广州放开黄埔、番禺、花都、白云（江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）限购，将越秀、海珠等限购区域个税/社保缴纳年限要求由5年缩短为2年，为2017年收紧购房门槛以来首次调降，打响一线城市放松限购条件第一枪。同时将越秀、海珠等区个人销售住 房增值税征免年限从5年调整为2年，降低存量住房交易成本，提升二手房市场活跃度，利于置换等改善需求释放。根据中指数据，2023年1-8月广州商品住宅成交面积同比增长2.2%、成交金额同比下降1.2%，8月末出清周期升至18.5个月。本次广州优化地产调控政策，符合房地产市场供求关系发生变化的新形势，不排除后续其它核心城市跟进。 供应端同步发力，加大保障性住房建设和供给：通知强调加快建立健全以公共租赁住房、保障性租赁住房和配售的保障性住房为主体的租购并举的住房保障体系。从具体类别来看，继续做好公共租赁住房托底保障，适时提高收入准入线和租赁补贴标准，进一步扩大保障范围，引导一部分保障对象通过领取补贴解决住房困难问题，完善保障方式；大力发展保障性租赁住房，通过政府给予土地、金融、税收等政策支持，引导市场主体参与筹集保障性租赁住 房，缓解新市民、青年人住房困难问题；建立健全配售的保障性住房体系，稳慎有序开展规划建设。在放松需求端限制性政策、推动商品住房购买力释放同时，积极推动保障性住房发展，致力实现不同收入群体住有所居。 投资建议：本次广州放宽限购要求，打响一线城市限购条件松绑第一枪，其他一线城市存在跟进可能，近期地产政策组合拳频出，彰显中央托底地产信心与决心，短期政策博弈机会仍存，且需持续关注政策呵护下基本面走向，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企，同时建议关注物业管理及产业链机会。 更多报告内容参见：《行业点评：广州限购条件放宽，政策松绑节奏持续》 8月百强成交持续探底，房企格局延续分化：8月单月百强房企销售额3775亿元，环比下降0.9%，同比下降37.6%，同比降幅较7月扩大0.4个百分点；销售面积2173万平米，环比下降3.5%，同比下降41.3%，同比降幅较7月扩大4.5个百分点。受此影响，1-8月百强房企累计销售额同比下降10%、销售面积同比下降20%，降幅较1-7月扩大4.1个、3个百分点。从具体房企来看，保利发展1-8月销售额2990亿元，位于克而瑞排行榜首位。主流房企中越秀地产、华润置地、中海地产8月单月销售额同比表现相对较好，分别增长18.1%、下降8.8%、14.2%；越秀地产、华发股份、 建发房产1-8月累计销售额同比表现相对较好，分别增长61.4%、38.9%、30.8%。 统一全国住房贷款首付比例，打开限购城市首付比例下调想象空间：根据央行、金融监管总局规定，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，为后续限购城市首付比例下调打开了想象空间，预计楼市下行压力较大的限购城市有望率先落地；同 时二套住房利率政策下限由不低于LPR加60个基点调整为不低于LPR加20个基点，有利于降低改善性需求的置业成本。 存量首套房贷利率下调，降低购房者月供压力：存量房贷利率方面，对于符合条件的存量首套住房贷款，可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度或由银行新发放贷款置换存量贷款，调整后利率不低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。存量房贷利率调整一方面可节约借款人利息支出，有利于扩大消费投资；另一方面有助于 有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入影响，同时可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款空间，减少风险隐患。 更多报告内容参见：《行业点评：限购城市首付下调空间打开，存量房贷利率调降落地》 打响核心城市全面放开限购第一枪，落实差异化信贷政策。本次南京放开包括玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区的限购，意味着南京自2016年限购以来，再度全面放开限购，打响核心一二线城市全面放开限购第一枪。同时强调落实国家信贷政策最新要求，目前全国首套房、二套最低首付比例已统一调整至20%和30%，本次南京强调落 实差异化信贷政策，预计南京首套、二套首付比例或有望调整至最低水平，进一步降低刚需及改善购房门槛。根据南京统计局的数据，2023年前7月南京商品房销售面积、销售额同比下降15.4%和12.8%，弱于全国。本次南京进一步优化房地产政策