月酝知风之地产行业：房企境内融资环比改善，限制性政策加速退出

月酝知风之地产行业 房企境内融资环比改善，限制性政策加速退出 证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2023年12月21日 请务必阅读正文后免责条款 本月观点：近期中央经济工作会议呵护基调延续，统筹化解风险，多家银行响应“三个不低于”并开展支持房企融资性质座谈会，卓越、新城控 股、龙湖集团等多家民企完成发行或拟发行中期票据；需求端方面，一线城市限制性政策加速退出。临近年末推盘量低位回升，新房成交有望延续环比改善，但当前购房者对于未来房价、收入预期仍相对谨慎，需关注后续销售走向。投资建议方面，行业弱复苏下，短期土储质量仍为房企估值核心，建议拥抱土储质量佳、增长确定性强、积极优化发展模式房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集 团、万科A等；同时关注物管（招商积余、保利物业等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头及城中村改造等主题性机会。 政策：中央经济工作会议呵护基调延续，一线城市限制性政策加速退出。11月涉房类政策30项，其中偏松类政策29项；中央经济工作会议呵护基调延续，统筹化解风险，“三大工程”相关进程有望提速；北上深接连落地重磅新政，限制性政策加速退出。 资金：房企境内融资环比改善，迎来新一轮政策支持。11月房企境内债融资规模305亿元，环比升37.2%；11月下旬以来监管机构对银行信贷提出“三个不低于”，多家银行响应并开展支持房企融资性质的座谈会；11月以来卓越、美的置业、新城控股、龙湖集团、金辉集团等多家民企完成发行或拟发行中期票据；首批4单消费类基础设施公募REITs获批，参与商业地产领域的房企迎来利好。 楼市：百城住宅价格环比企稳，成交压力仍存。临近年末推盘量低位回升，12月（截至20日）新房成交环比改善，重点50城新房月日均成交套数环比升1.4%，百城住宅平均价格连续3个月环比企稳回升，但当前购房者对于未来房价、收入预期仍相对谨慎，需持续关注后续销售走向。 地市：供给放量成交疲弱，取消“限地价”提振效果有限。11月百城土地供应建面环比增120.8%；成交建面环比降26.6%。据安居客统计，全国1-11月供地计划完成率不足70%，临近年末各地加大优质地块供给，拉动市场成交；22个实行集中供地公告的城市中，已有18个取消土地限价，恢复“价高者得”模式；11月土地市场，在仍有“限地价”要求的26宗地块中，无地块触达最高价，88宗“价高者得”地块中，底价成交占比74%， 0-15%溢价率占比10%，15%以上溢价率地块仅占比16%。 房企：百强销售延续低迷，拿地积极性环比回落。11月单月百强房企销售额环比减少3.4%，同比下降30%，同比降幅较10月扩大1.7个百分点；1-11月百强房企累计销售额同比下降15.5%、销售面积同比下降23.4%。受10月高基数影响，11月50强房企整体拿地销售金额比、拿地销售面积比环比分别降30.8pct、26pct。多地土拍取消“限地价”后，房企拿地更加精准，聚焦优质地块，土拍分化加剧，中小型民企受困于资金实力，获 取优质地块难度大大增加。 板块表现：11月申万地产板块跌1.48%，跑赢沪深300（-2.14%）；截至2023年12月21日，当前地产板块PE（TTM）12.91倍，估值处于近五年78.8%分位。 风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续 报告主要观点： 高标仓需求快速增长，对标海外仍有较大提升空间：物流地产是经营专业现代化物流设施的载体，概念最早由普洛斯于20世纪80年代提出，国内物流地产于21世纪初正式起步，目前已进入从增量市场转向存量市场升级的发展阶段。近年物流设施及枢纽颇受重视，不乏减税等多项红利政策，“零售+第三方物流+高端制造”多重驱动，拉动物流地产需求增长。 当前我国物流地产存在结构性问题，高标仓库紧缺与简易仓库高空置率长期共存，区域间供给需求分化，核心城市及其周边城市高标库市场长期供不应求，部分中西部二线城市存在出租率欠佳及供应过剩风险；对标国外整体运营效率及人均物流地产面积仍有提升空间由于行业具备资产稀缺性及资金门槛高等特点，不乏众多参与者，其中外资具备先发优势，行业呈现“一超多强”格局。 拿地为成本端最大掣肘，基金化运作与仓储物流公募REITs注入流动性。物流地产首要条件是选址，土地获取受政府限制较大因物流地产土地价格更低、税收创造少且高能级城市土地紧缺，政府出让意愿不强。运营模式从轻重资产属性上可分为自持模式及基金化运作模式，自持物业模式下物流地产商以自有资金或借款购置物业，物业产权不发生更迭，可 获取全周期运营利润回报，但占用资金较多，限制扩张速度，仅匹配有长期廉价资金支持的企业。基金化运作模式中投资者只负责提供资金，物流地产企业负责项目开发，并将运营收入交给基金，基金独立于企业外，始终持有项目产权，获得收入后可持续投资收购或者新建物流地产项目，形成循环，提高资金使用效率。投资者既可长期持有基金获取稳定现金流，亦可通过退出机制（如公募REITs）或者资产证券化方式获取一次性收益。 建议关注高标仓等优质赛道，同时关注项目地段&运营效率等指标，及宏观利率水平等。物流不动产获险资等资金青睐，一是本轮地产供给侧出清带来优质资产的收并购机遇，二是物流地产的保值性与稳定现金流，匹配保险资金长久期、低风险等属性建议关注一线城市及周边核心卫星城优质高标仓项目，以及通过出租率等客户粘性指标关注项目运营质量，而非土地溢价与投机性。同时由于物流地产投资周期长，其定价方法采用资本化率法较多，因此其收益水平受利率影响 较为显著，还需关注海内外利率走向。长期看，仓储物流还需向规模化、协同化、功能性经营转变，如与物流地产产业链融合，减少对租金单一收入模式的依赖度。 3 更多报告内容参见：《收租资产系列报告之物流地产：物流地产商业模式与投资解析》 报告主要观点： 楼市先扬后抑，政策加速宽松。2023年楼市走势先扬后抑，春节后楼市明显回暖，5月以来随着积压需求释放逐步转弱，在供需关系发生变化的新形势下，三季度中央及地方政策迎来大幅宽松，但受制于收入及房价预期谨慎、二手房分流部分需求等因素，楼市整体依旧偏弱，2023年前10月全国商品房销售面积同比下降7.8%。销售承压叠加建安、还款等刚性支出导致房企出险仍在延续，部分房企退市，后续仍需更多政策支持。 供需双弱下，阵痛仍将延续。供给端受制于开工及拿地大幅下滑，需求端观望情绪浓厚，叠加二手房分流等冲击延续，预计2024年全国商品房销售面积同比下降6.9%，投资及开工受制于销售复苏缓慢及资金面紧张，预计2024年全国房地产投资同比降8.9%、新开工下降10%。对标海外短期销售/开工回撤接近美日韩，中期进一步大幅超跌概率已较低。 城中村改造、保障房建设重要性提升，有望加速推进。2023年以来城中村改造、保障性住房多次被中央提及，包括城中村改造、保障性住房、“平急两用”的“三大工程”建设已成为房地产发展新模式重要组成。随着政策陆续出台，地方工作落实，推进进程有望加快。2024年持续关注相关资金、机制等落地情况，及可能对房地产投资销售产生的影响。 细分领域机会犹存，关注四条主线：1）开发业务仍是海外成熟市场房企重要收入来源，随着本轮调整出清，积极优化资产质量、减轻包袱的存活房企仍存在机会；2）二手房占比提升，加上新房降温将更加依赖分销和渠道，均将为经纪服务商带来机会，拥有房源及客源的龙头有望直接受益3）开发承压背景下，具有轻资产运营、抗周期波动、较高盈利能力的代建行业机会显现，关注城中村改造及保障性住房建设、城投拿地带来的政府代建及房企出险带来的资方代建机会等；4）物企经历两年调整，发展逐步回归理性，估值已跌至相对低位，中长期投资价值正逐步显现。 更多报告内容参见：《2024年年度策略报告：新形势，盼转机》 据不完全统计，11月涉房类政策（含中央及地方）30项，其中出台偏松类政策29项。 中央经济工作会议呵护基调延续，统筹化解风险。中央经济工作会议指出要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，政策发力稳定预期值得期待；同时提出加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，相关进程有望提速。 涉房类政策以偏松政策为主中央层面主要政策、会议 70项 60 50 40 30 中性偏松偏紧 时间 文件/会议/出台部门名称 主要内容 11月11日 住建部 新模式下房地产企业要有清醒的认识，现在要拼的是高质量、新科技、好服务，谁能为群众建设好房子，谁能为群众提供好服务，谁就会有市场、谁就会有发展 11月27日 2023年第三季度中国货币政策执行报告 完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。 12月6日 《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》 全国社保基金拟投资于公开募集基础设施证券投资基金（简称“公募REITs”） 12月12日 中央经济工作会议 统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式 2022年2023年 20 109 7 48 35372831 26 38 3134 19 50 414139 24 56 39 252929 052 1010313001 0001 9 0000000 1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月 11月以来，北上深接连落地重磅新政，北京和上海均降低购房首付比例、下调住房贷款利率并调整普通住房标准，深圳下调二套住房首付比例以及调整普通住房标准，进一步引导需求端限制性政策退出，有助于降低购房门槛及税费负担，更好满足刚性及改善性住房需求。 近期地方楼市调控政策汇总 时间 城市 主要内容 11月13日 广州 将住宅套内半开敞空间半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%，并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台，不限制其进深 11月15日 厦门 全市取消限购，多孩家庭购买第二套房认定为首套 11月21日 昆明 生育二孩、三孩的住房公积金缴存职工家庭购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度分别上浮20%、30% 11月22日 深圳 二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%；普通住房标准调整为：住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0），且单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米） 11月24日 长沙 在本市购买第2套商品住房，不受首套房网签时间的限制；本市居民家庭名下商品住房单套面积均不足144平米的，可购买1套改善性住房（144平米及以上） 12月14日 北京 调降首付比例、房贷利率，延长贷款年限，优化普通住房标准 12月14日 上海 调降首付比例、房贷利率，优化普通住房标准 6 资料来源：各政府网站，平安证券研究所 11月M2同比增长10%，增速环比回落0.3pct；社融存量同比增长9.4%，增速环比提升0.1pct。12月20日1年期LPR、5年期及以上LPR最新报价3.45%、4.2%，较上月持平。 11月住户中长期贷款增加2331亿元,同比多增228亿元,连续