金科服务2023 中期报告

2023 INTERIMREPORT 中期报告 目录 公司资料2 奖项及荣耀4 董事长致辞6 管理层讨论及分析7 企业管治33 其他信息35 中期财务资料的审阅报告41 中期简明综合全面收益表42 中期简明综合财务状况表43 中期简明综合权益变动表45 中期简明综合现金流量表46 简明综合中期财务资料附注47 词汇及释义97 公司资料 董事会 执行董事 夏绍飞先生（董事长）（于2023年6月8日获重选） 非执行董事 徐国富先生（于2023年2月13日由执行董事调任为非执行董事及于2023年6月8日获重选） 梁忠太先生（于2023年6月8日获重选）吴晓力先生（于2023年6月8日获重选）林可女士（于2023年6月8日获重选）韦熠先生（于2023年6月8日获委任）罗利成先生（于2023年6月8日退任） 独立非执行董事 袁林女士（于2023年6月8日获重选）肖慧琳女士（于2023年6月8日获委任）曹国华先生（于2023年6月8日退任）陈志峰先生（于2023年6月8日退任）黄翼忠先生（于2023年6月8日获委任及 于2023年6月27日辞任） 监事 余勇先生（于2023年6月8日获重选）骆瑞锋先生（于2023年6月8日获委任）任文娟女士（于2023年3月30日获重选）韩翀先生（于2023年6月8日退任） 联席公司秘书 徐圆圆女士（于2023年3月30日获委任） 刘国贤先生 徐国富先生（于2023年2月10日辞任） 授权代表 夏绍飞先生（于2023年2月10日获委任） 刘国贤先生 程雪芬女士（刘国贤先生的替代授权代表） （于2023年6月8日辞任） 徐国富先生（于2023年2月10日辞任） 审核委员会 梁忠太先生吴晓力先生袁林女士肖慧琳女士 薪酬委员会 袁林女士（主席）徐国富先生 吴晓力先生肖慧琳女士 提名委员会 夏绍飞先生（主席）吴晓力先生 袁林女士肖慧琳女士 环境、社会及管治委员会 徐国富先生（主席）夏绍飞先生 袁林女士肖慧琳女士 中国总部 中国重庆市江北区 石马河街道盘溪路480号金科十年城 东区A4栋 2金科智慧服务集团股份有限公司 公司资料 中国注册办事处 中国重庆市江北区 五里店五黄路侧金科花园 香港主要营业地点 香港湾仔 皇后大道东248号大新金融中心40楼 H股证券登记处 卓佳证券登记有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 核数师 罗兵咸永道会计师事务所 执业会计师 注册公众利益实体核数师 香港中环 太子大厦22楼 有关香港法律的法律顾问 盛德律师事务所 主要往来银行 中国工商银行重庆龙湖支行招商银行重庆金科十二坊支行投资者关系 投资者关系部 电邮：irjks@jinke.com 电话：+86(023)88259666 公司网站www.jinkeservice.com股份代号 09666 2023年中期报告3 奖项及荣耀 2023中国特色物业服务领先企业——城市服务 2023中国物业服务百强满意度领先企业 2023中国物业服务百强企业服务规模TOP10 2023中国物业服务百强企业综合实力TOP10 2023中国IFM服务优秀企业 2023中国物业服务百强服务质量领先企业 4金科智慧服务集团股份有限公司 奖项及荣耀 2023中国物业服务上市公司成长潜力TOP10 2023中国物业服务上市公司规模TOP10 2023中国物业服务上市公司市场拓展能力TOP10 2023中国物业服务上市公司综合实力TOP10 2023中国物业科技赋能领先企业2023中国医院物业管理优秀企业 2023年中期报告5 董事长致辞 当前，国民经济持续恢复、总体回升向好，但也要看到，国际国内环境复杂严峻，发展压力依然较大。房地产行业利好政策持续推出并落地，但国内房地产行业整体呈现筑底趋势，行业基本面仍面临一定压力。受宏观经济环境波动以及房地产行业发展的影响，新交付项目大幅减少，市场竞争更加激烈，回款难度进一步加大。但金科服务始终坚持履行企业责任，坚持以客户满意为导向，坚定“服务+科技，服务+生态”的发展战略，向质效与规模协同发展的新阶段迈进。 我们坚持以客户满意为核心，不断打磨服务产品的每一个细节。通过“美好家园计划”为我们的住宅业主提供星级服务。在社群运营和文化建设方面，我们在全国首倡邻里文化，并坚持15年建设社群生态，打造业主美好共同体，已经成为了行业的领导者和标签，业主满意度和邻里关系持续提升，客户忠诚度保持在行业前列。 我们始终坚持客户向上，坚持为优质的客户提供优质的服务。我们始终聚焦优质客户，积极跟进核心优势区域内的优质项目，坚持直拓为主、收并购为辅的高质量发展策略，直拓能力持续显现。不断以专业、高效的综合服务赋能客户，充分利用企业资源打造IFM服务生态圈，荣获中国IFM优秀服务企业等荣誉称号，也收获了一群优质客户的认同。 我们高度聚焦和布局餐食综合后勤服务。目前已创建了覆盖高端餐服、大型中高端团餐的差异化产品矩阵，凭藉团餐掌握的广泛客户资源，可以促进物业服务和综合设施管理的发展，增强餐饮服务、物业服务以及综合设施管理服务之间的协同效应。 我们致力于打造领先的消费者生活服务平台。我们持续推进酒店+餐饮、酒店+旅游、酒店+平台快速落地，实现酒店引流，加快获取优质项目。同时，我们积极探索规模化运营品牌餐饮，打造了“渝钱斗斗”火锅品牌，加入中国连锁协会、中国饭店协会，荣获品质火锅称号及多个平台评级第一。 未来，我们将坚持“客户向上、服务下沉、聚焦产品”，专注住宅服务和企事业服务两大核心业务，强化各板块的资源协同和业务协同，加快资产管理、酒店餐饮、设施维护、能源管理等产品生态的建设，持续提升智慧平台、智能互联的科技赋能效果。 6金科智慧服务集团股份有限公司 管理层讨论及分析 业务概要 本集团是中国领先、西南第一的高质量第三方综合服务商，旗下拥有涵盖住宅、中高端商写办公楼、产业园、学校、医院、公建、城市服务等多业态全方位的服务产品矩阵。通过旗下“SCLT”四大增长曲线：(i)空间物业服务(Space)；(ii)本地生活服务(Catering)；(iii)社区增值服务(Life)；及(iv)数智科技服务(Technology)，我们致力于为各类客户提供一站式、全天候的高质量服务。 我们凭藉行业领先的综合实力和品牌影响力，连续八年被中指研究院（“中指院”）评为中国物业服务百强企业综合实力Top10、服务规模Top10，连续七年保持西部地区市占率第一。2023年，我们凭藉行业领先的综合实力，获得中指院颁发的中国物业服务上市公司综合实力Top5、中国物业服务上市公司成长潜力Top5；我们依靠高质量的服务能力，荣膺中国物业服务百强满意度领先企业、服务质量领先企业；基于我们多业态全方位的市场化外拓能力，获得中指院颁发的中国物业服务上市公司市场外拓能力Top3、综合设施管理(IntegratedFacilityManagement（)“IFM”）服务优秀企业；我们坚持城市密度战略，在重庆、无锡、成都、郑州等地获得中指院颁发的物业服务企业综合实力Top10。 2023年以来，受全球经济持续低迷、地缘政治风险不断加剧、产业链供应链重组等因素的影响，中国经济恢复不及预期，经济面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力，2023年上半年中国房地产市场新房销售、开发投资、房屋新施工面积均下行趋势不减，房地产市场供求关系发生重大变化，房地产开发商面临严重的流动性危机，虽房地产政策持续优化，但市场信心仍需重塑。物业服务行业受到房地产市场的冲击，逐渐回归理性，行业从高速增长转为高质量发展，步入提质增效的发展新阶段。本集团一方面笃定“服务+生态，服务+科技”的立业根基不动摇；另一方面加速升级转型，坚决执行“有利润的营收、有现金流的利润”的经营策略。坚定贯彻本集团市场化、独立化发展模式，不断打磨我们的服务力、市拓力和内驱力，我们将坚持走高质量、可持续、差异化健康发展道路。我们坚信面对行业巨变是危机更是机遇，我们有信心厚积而薄发，向成为世界一流的高质量第三方综合服务商而奋进。 2023年中期报告7 管理层讨论及分析 前景及未来规划 宏观环境跌宕起伏，外部市场不断演变，行业增速明显放缓；同时，考虑到房地产行业新盘竣工体量、新房销售面积持续下行，物业企业逐渐将关联公司房地产企业项目不再作为依靠，而是作为补充，强调高质量、市场化、独立化发展的时代已然来临。 本集团将进一步结合自身优势，贯彻“服务+生态，服务+科技”发展战略，强化密度深耕、深度协同和浓度建设，着力布局空间物业服务、本地生活服务、社区增值服务、数智科技服务四大赛道，坚决执行“有利润的营收，有现金流的利润”经营策略，谋取可持续健康发展，致力打造中国领先的高质量第三方综合服务商。 坚持独立化、市场化高质量稳步增长，通过精细化运营体系，集中优势资源、强化生态资源协同、构建IFM大后勤服务体系，打造物业服务行业绝对领先的服务力、市拓力、品牌力。服务力是我们的企业基石，质量是服务力的形成保障，于基础物业服务，我们将继续坚持以客户的长期满意度、客户需求为导向，夯实高品质服务力，助力客户实现资产的保值、增值；我们将加强以数智驱动的精细化运营管理体系，以降本增效为目标，加强项目智能化运营管控，持续提升管理效能、人均效能；我们将集中优势资源，瞄准广阔的存量市场，强化市场拓展渠道建设，实施“街道社区网格化”拓展策略，坚持有质效的规模增长；同时针对非住宅业态，我们将持续提升多业态专业化服务能力，扩展服务深度，为客户打通“物业服务+餐饮服务+智慧科技”一站式综合后勤服务解决方案(IFM)，帮助客户实现管理效果、效率最大化；我们将持续聚焦优势区域，深耕西南及长江沿线核心城市，以管理密度促发展、降成本、提质效，进一步巩固在核心市场的领先地位；我们将持续迭代项目全生命周期运营体系，针对不同的客群、业态、客户需求，创建差异化品牌运营管控，增强品牌感知力，持续提升品牌形象和业主黏性。 8金科智慧服务集团股份有限公司 管理层讨论及分析 聚焦本地生活服务新蓝海，持续提升餐食服务综合能力，依靠内生与收购并行，快速成型第二增长曲线。本地生活服务作为本集团战略发展的第二增长曲线，我们将聚焦餐食服务、酒店管理服务和餐食供应链服务；在餐食服务板块，我们构建了“高端餐服、综合团餐、酒店餐服”三轮驱动的发展架构，我们不断提升餐食服务产品品质力，延展个性化餐食定制服务，打造特色产品力；我们尤其强调团餐加企事业物业服务一体化协同发展，打造围绕团餐+非住宅物业服务为核心的生态圈建设，为企事业类客户提供大后勤一站式综合服务；此外，我们也将持续发掘优质团餐公司的收并购机会，关注资源协同较高的标的，实现团餐赛道的战略性提速；在酒管板块，我们基于近20年高星级酒店的运营经验和专业管理团队，将继续稳步提升旗下星级品牌的服务品质，依靠“酒店+餐饮，酒店+旅游”发展模式，打造行业领先的第三方酒店管理平台；在餐食供应链业务上，我们持续集成本地优质供应链体系，依靠数智科技赋能，提升精细化管控能力，降本增效，提升盈利能力。 发挥社区资源优势，有的放矢更聚焦，提升细分赛道服务能力，推陈出新共筑增值服务新路径。我们一直致力于打造社区增值服务生态圈，依托庞大的业主基数和社区点位资源，围绕客户“食、住、行、育、游、购”等多元场景，持续提升服务产品竞争力，我们将有的放矢，聚焦高利润、现金流好的业务模式，向客户提供差异化、便捷化的社区服务和产品；我们将打造一体化资产管理能力，强化住宅租售和家装服务的业务协同，构建商业运营及产业运营能力，提升存量资产盘活能力，加速公司账面重资产的去化节奏，提升现金回流；我们将持续落地事业群内部合伙人机制，锻炼骨干员工主人翁意识、股东思维，结合市场环境和业务发展实际情况，鼓励内部创业持续孵化服务新业态。 2023年中期报告9 管理层讨论及分析 聚焦应用研发，提升科技赋能，协同IFM综合设施管理，降成本、提效率、谋发展。我们将继续推进人力机械化、机械智能化改革，加快智能化设备改造升级，云停车、智