金科服务2022 中期报告
2022 INTERIMREPORT 中期报告 目录 公司资料2 奖项及荣耀4 董事长致辞6 管理层讨论及分析7 企业管治33 其他信息34 中期财务资料的审阅报告38 中期简明综合全面收益表39 中期简明综合财务状况表40 中期简明综合权益变动表42 中期简明综合现金流量表43 中期财务资料附注44 词汇及释义88 2金科智慧服务集团股份有限公司 公司资料 董事会 执行董事 夏绍飞先生（董事长） 罗传嵩先生（于2022年6月27日辞任） 徐国富先生 非执行董事 罗利成先生梁忠太先生 付婷女士（于2022年6月27日辞任） 林可女士（于2022年8月18日获委任） 吴晓力先生（于2022年8月18日获委任） 独立非执行董事 曹国华先生袁林女士陈志峰先生 监事 余勇先生韩翀先生任文娟女士 联席公司秘书 徐国富先生刘国贤先生 授权代表 徐国富先生刘国贤先生 审核委员会 陈志峰先生（主席）梁忠太先生 曹国华先生 薪酬委员会 袁林女士（主席）罗利成先生 曹国华先生 提名委员会 夏绍飞先生（主席）袁林女士 曹国华先生 环境、社会及管治委员会 徐国富先生（主席）夏绍飞先生 陈志峰先生 中国总部 中国重庆市江北区 石马河街道盘溪路480号金科十年城东区A4栋 中国注册办事处 中国重庆市江北区 五里店五黄路侧金科花园 香港主要营业地点 香港湾仔 皇后大道东248号大新金融中心40楼 2022年中期报告3 公司资料 H股证券登记处 卓佳证券登记有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 核数师 罗兵咸永道会计师事务所 执业会计师 注册公众利益实体核数师 香港中环 太子大厦22楼 有关香港法律的法律顾问 盛德律师事务所 主要往来银行 中国工商银行重庆龙湖支行招商银行重庆金科十二坊支行投资者关系 投资者关系部 电邮：irjks@jinke.com 电话：+86(023)88259666 公司网站www.jinkeservice.com股份代号 09666 4金科智慧服务集团股份有限公司 奖项及荣耀 本期间内金科服务的荣誉 2022中国指数研究院荣誉清单： 1 2022中国物业服务百强企业综合实力TOP10 2 2022中国物业服务百强企业经营绩效TOP10 5 2022中国物业服务百强企业服务规模TOP10 6 2022中国物业科技赋能领先企业 9 2022重庆市物业服务企业综合实力TOP10 10 2022无锡市物业服务企业综合实力TOP10 2022年中期报告5 奖项及荣耀 3 2022中国物业服务百强服务质量领先企业 4 2022中国物业服务百强满意度领先企业 7 2022中国特色物业服务领先企业——都市服务 8 2022中国企业服务优秀物业企业 11 2022郑州市物业服务企业综合实力TOP10 6金科智慧服务集团股份有限公司 董事长致辞 市场和行业展望 2022年，国内外突发事件频出，新冠疫情持续蔓延，房地产行业冲击余波未散，上下游产业链持续震荡，物业行业规模增长放缓，集中度持续上升，收并购逐渐回归理性，中小型物业企业面临巨大的生存压力，大型物业企业也面临较大的增长压力。物业行业发展已经进入下半场，物业企业的发展模式也将从传统的“资本型、渠道型”逐渐过渡到“专业型、技术型”，再过渡到“运营型、生态型”。未来，物业企业需要依靠精细化运营进一步优化资源，释放更大的价值。 在发展战略方面 我们始终坚持“以客户为中心”的价值导向，坚定不移地实施“服务+生态”、“服务+科技”发展战略，持续强化密度深耕、深度协同和浓度建设，着力构建空间物业服务、社区增值服务、本地生活服务、数智科技服务四大增长曲线，持续为客户创造价值，不断提升企业运营效率，实现公司可持续健康发展。在空间物业服务，我们将坚持以客户满意为核心，积极践行“关爱无处不在”的服务理念，坚持密度战略，聚焦优势区域和优质业态；在社区增值服务，我们将坚持集成优质资源，强化产业链及生态协同，快速提升增值业务服务能力；在本地生活服务，我们坚持集成本地供应链，加快布局餐饮服务和酒店服务，以打造本地一流的生活服务酒店运营商为远景；在数智科技服务，我们将坚定实施科技赋能，持续构建机械化、智能化、数据化的“数智场景新生态”，持续推进数字化变革。 在公司治理层面 我们将坚定践行“有效增长”的可持续发展理念。从市场策略、财经管理、业务实施等方面做好四大坚持：一是坚持独立运作，持续提升市场化、专业化水平，推动实现高质量发展；二是坚持可持续的收入与利润，积极调整业务模式，强化内生增长动力，保证持续性的收入与利润增长；三是坚持有现金流的利润，全面评估业务发展风险，积极实施现金流规划，把生存基点调整到以有现金流的真实利润为中心；四是坚持互补与协同打造，完善各业务间的生态协同机制，实现公司各业务板块“全协同”，提升行业竞争力。 2022年中期报告7 管理层讨论及分析 业务概要 我们是中国领先、西南第一的综合智慧物业管理服务商，我们凭藉行业领先的综合实力，连续七年被中指研究院（“中指院”）评为中国物业服务百强企业综合实力TOP10，连续七年保持中西部地区市占率第一。2022年，我们凭藉行业领先的服务质量，获得中指院颁发的中国物业服务百强服务质量领先企业Top2、中国物业服务百强满意度领先企业Top2；我们依靠多业态全方位的服务能力，获得中指院颁发的中国企业服务优秀物业企业Top1；基于我们行业领先的数智科技实力，获得中指院颁发的中国物业科技赋能领先企业Top3。我们坚持城市密度战略，在重庆、无锡、郑州三地获得中指院颁发的物业服务企业综合实力Top1。 2022年上半年，面对复杂严峻的国际环境、新冠疫情的延宕反覆、中国房地产行业需求的持续低迷，经济下行压力加大。物业行业在激流中求生存，在变局中稳发展，我们结合当前经济发展新形势、行业发展新变化以及本公司高质量可持续发展目标，坚持“服务+生态，服务+科技”发展战略，坚定走差异化发展道路，围绕SLCT四大增长曲线：(i)空间物业服务(Space)；(ii)社区增值服务(Life)；(iii)本地生活服务(Catering)；及(iv)数智科技服务(Technology)，不断提升市场竞争能力，坚持有利润的营收，有现金流的利润，保持可持续健康发展，向一流的综合智慧服务提供商奋进。 8金科智慧服务集团股份有限公司 管理层讨论及分析 财务回顾 收益 为反映业务性质的若干变动，本集团对业务线作出适当调整：(i)将非业主增值服务纳入物业管理服务，并将整条业务线更名为“空间物业服务”；及(ii)由于2021年发生的并购，原属“社区增值服务”的餐食服务被分离出来，作为一个核心的业务增长曲线，并命名为“本地生活服务”。2022年上半年，本集团的收益来自四条业务曲线，即：(i)空间物业服务；(ii)社区增值服务；(iii)本地生活服务；及(iv)数智科技服务。截至2021年6月30日止六个月的比较数字亦已重列以达至一致的比较基准，犹如本集团的业务线已于该期初作出调整。 下表载列所示期间本集团按业务线划分的总收益详情： 于6月30日或截至该日止六个月 2022年 （人民币千元） % 2021年 （人民币千元） % 空间物业服务 2,025,975 79.0 1,767,659 68.3 —物业管理服务 1,754,532 86.6 1,309,579 74.1 —非业主增值服务 271,443 13.4 458,080 25.9 社区增值服务 285,338 11.1 650,137 25.1 本地生活服务 219,081 8.5 113,382 4.4 数智科技服务 34,877 1.4 57,030 2.2 总计 2,565,271 100.0 2,588,208 100.0 2022年中期报告9 管理层讨论及分析 于本期间，本集团的总收入为人民币2,565.3百万元，较2021年同期的人民币2,588.2百万元微幅减少约0.89%。此减少乃主要由于： (i)来自空间物业服务的收益由2021年同期的人民币1,767.7百万元增加约14.6%至人民币2,026.0百万元。其中，(a)来自物业管理服务的收入增加至人民币1,754.5百万元，较2021年同期的人民币1,309.6百万元增加约34.0%，乃主要由于本集团物业管理服务规模扩张推动所致，在管建筑面积由于2021年6月30日的186.8百万平方米增加约34.5%至2022年6月30日的251.2百万平方米；(b)来自非业主增值服务的收入由2021年同期的人民币458.1百万元减少约40.8%至人民币271.4百万元，乃主要由于受国家宏观政策及房地产需求持续低迷的影响，物业开发商非业主增值服务如案场服务需求减少，同时，我们根据物业开发商现金流情况，主动收缩回款较差的非业主增值服务； (ii)来自社区增值服务的收益由2021年同期的人民币650.1百万元减少约56.1%至人民币285.3百万元，乃主要由于(a)受新冠疫情持续影响，旅游业务大幅减少；(b)为应对行业变化，本公司适时调整部分业务模式，由自营模式向平台模式转变，虽然板块收入减少，但毛利率大幅提升； (iii)来自本地生活服务的收益由2021年同期的人民币113.4百万元增加约93.2%至人民币219.1百万元，乃主要由于(a)依靠行业领先的城市密度及餐食服务能力，餐食服务及餐食供应链服务项目个数快速增长；(b)通过并购专业餐食服务公司及酒店管理公司，快速提升板块收入； (iv)来自数智科技服务的收益由2021年同期的人民币57.0百万元减少约38.8%至人民币34.9百万元，乃主要由于(a)本集团数智系统如生命家系统适用的智慧案场需求减少；(b)本集团软件开发收入及智慧解决方案项目个数阶段性减少。 10金科智慧服务集团股份有限公司 管理层讨论及分析 空间物业服务所得收入 空间物业服务主要包括：(i)物业管理服务；及(ii)非业主增值服务。 物业管理服务所得收入 我们向业主、物业开发商、政府及企业客户提供全生命周期的物业管理服务，包括清洁、秩序维护、绿化、维修保养服务等，我们坚持用温暖的心、做有温度的事，为客户提供“省心+愉悦”的服务，让客户享受更具质量的服务体验，我们依靠长期以来行业领先的业主满意度，已形成良好的市场口碑，帮助我们积极外拓大量第三方住宅及非住宅物业。我们依托物业服务方面的先进技术能力，持续打造多业态专业化服务体系，已构成涵盖住宅、中高端商写办公楼、产业园、学校、医院、公建、城市服务等全业态服务能力。 于2022年6月30日，本集团已完成27省市，191个城市的全国化战略布局，我们管理共685个住宅项目及372个非住宅项目，服务业主基数持续提升。于2022年6月30日，本集团合约管理面积共计约373.5百万平方米，独立第三方占比约70.6%，较2021年同期独立第三方占比提升约4.4个百分点；期内新增合约管理面积约22.9百万平方米；于2022年6月30日，本集团在管建筑面积共计约251.2百万平方米，其中独立第三方占比约63.7%，较2021年同期独立第三方占比提升6个百分点，本集团第三方合约管理面积、在管面积稳步上升。我们西南核心区域在管面积达到124.8百万平方米，占总在管面积的49.7%，较2021年同期西南核心区域新增在管面积约25.9百万平方米，区域密度优势进一步显现。 期内，我们凭藉行业领先的服务质量和多业态专业化服务能力，独具特色的本地生活服务能力及先进的数智科技能力，业务间协同增长效果显着，新增入场在管面积约21.3百万平方米，其中独立第三方占比约83.8%，市场化外拓能力得到进一步验证，我们具备强劲的独立发展能力。期内新增在管面积中48.4%为非住宅项目，主要包含学校、医院、企事业单位等，多个项目为物业管理服务及餐食服务联合中标，业务间外拓协同效应进一步提升，持续强化我们的外拓能力护城河。我们坚持有质效的规模增长，面对低质效、低收缴率、负贡献的项目，我们敢于主动
