2022地产项目年度营销方案

项目营销反思 第二轮方案问题 形象升级的整体设计没有达到预期 项目价值拔高和塑造没有找准方向 业主运营方式与方法没有抓住主线 第三轮策略调整 营销操盘【能量三核】理论 西湖68號 营销节点的制造和利用货量和价格的精细管理 外核晋阳湖 湖价值的挖掘、塑造、利用 中核 内核人/客户 业主基数的运营区域流量的利用 第三轮策略调整 2022年项目营销核心策略 三核赋能启新占位 启区域形象之新、启精益推售之新、启客户流量之新 第三轮策略调整 2022年项目营销体系搭建 寻找项目与晋阳湖的精神联系解决营销动作之间的精益化匹配实现广泛客户流量持续导入 内核-人/客户 湖居生活赋能 中核-项目自身 精益动作赋能 外核-晋阳湖 形象价值赋能 准业主 实现回流口碑传播 入住业主 价值拔升-形象拔升 精益动作赋能-声量产品精细赋能-推售 体验升级赋能分类运营赋能流量抓取赋能 湖居生活资源整合 市场客户 常态抓取&逼定手段 Part1形象价值赋能 寻找项目与晋阳湖的精神联系 上半年价值拔升 下半年节点爆破 晋阳湖价值拔升→板块竞争全城吸客68號项目价值拔升→体验升级口碑传播 湖墅问世晋阳湖利好小学开学北区入住醇熟湖居实景体验 形象焕新小户跑量价格拔升 1 价值拔升形象焕新 重新确立项目与晋阳湖的关系 2019热板块间的项目竞争——咫尺晋阳湖人生再登峰 2020冷区域下的垄断竞争——千亿晋阳湖唯此保利城 2022醇熟板块间的口碑竞争——？项目与湖的关系是什么 万变不离其宗的底层购买逻辑 买保利68號就是买晋阳湖 客户自住需求显著， 以品质型刚需及养老型改善为主关注点较多，综合考虑置业因素， 更认可环境、潜力、配套、地段 与太原府、融创等同段位竞品比较 晋阳湖带来的生活舒适度为最大差异化竞争核心 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 57% 51% 客户关注点分析 37% 34%32% 39% 29% 28% 22% 17% 8% 1234567891011 在底层购买逻辑之上建立一种超链接放大并且持续塑造68號的唯一性 品牌维度 发展同频共振 2017动工→西湖入市 2019二青会→68号问世 2021兑现→入住元年 项目维度 唯一临湖在售 最大体量规模最大业主基数最高销售业绩 资源层面 全维配套包裹 买68號就是买下整座晋阳湖一席尽揽千亿资源 生活与湖息息相关 保利·西湖68號=晋阳湖 既是霸主地位的极致表达也是湖居生活的迭代创新 2022年晋阳湖与项目共同进入巅峰湖居时代 晋阳湖 相互赋能相互融合 西湖68號 全新关系：合二为一价值核变 你中有我我中有你相辅相成 城市之起源 太原文脉城脉发源于晋阳湖南千年历史积淀 发展之先驱 文旅、山水、宜居、经济全维度擎领太原城市转型 资源之顶尖 汇集生态、商业、文旅、休闲等城市鼎级资源的成熟运营 置业之首选 生态宜居资源汇集配套完善日趋醇熟高端圈层 龙城太原晋阳湖 顶级城市价值构建醇熟湖居生活版图 赋能保利·68號 顶级湖居的触手可及 第一城市价值 资源保价价格坚挺 顶级资源聚合 享有城市级资源生活配套 唯一生态环境 城市湖区一线临湖 创新湖居生活 醇熟配套与湖共生滨水生活 西湖68號赋能晋阳湖 保利扛鼎之作品牌、临湖、园林、产品等绝版价值 以高端产品形象，拉升晋阳湖在城市板块居住格局上的占位 2022年项目进入醇熟生活年 人气赋能 4000+业主基数，将成为晋阳湖最稳健最活跃的人气保障 高净值人群的高端圈层聚合效应，将进一步拉升晋阳湖的高端居住区城市站位 项目思维→城市思维 打破传统住区的界限，向湖无限延展 犹如一个以湖为核心的“超级城市综合体”涵盖多元生活界面打造一个超越居住层级的场所聚场 68號与晋阳湖浑然一体 住68號享晋阳湖；住晋阳湖，享西湖人生 太原首个无边界湖居 “引湖入园-融入于湖”的双向渗透与融合 实现1+1大于2的价值核变 出晋阳湖+保利·西湖68號 拔 类两大城市IP的强力融合 城市顶级资源集合只有叠加保利品牌资源整合力、产品匠心力 才能缔造城市第一无二的顶级湖居 萃 阔 壮一线观湖+浩瀚湖域 不 宽厅、连通阳台等为湖而生的户型设计亮点 只有叠加城市稀贵湖区 才能缔造城市唯一的一线观湖臻品 止 映咫尺湖岸+千亿资源 世 鉴出门即见湖，过街即繁华， 只有咫尺之距叠加3KM湖岸线精粹资源 才能缔造出真正的世界级滨湖生活 界 湃 澎外享晋阳湖+内享西湖十景 格 复刻西湖知名十景 只有浩瀚湖景叠加南派西湖山水园林 才能缔造出真正的内外双湖景的湖居佳作 局 共 鸣 极智精装+健康环境 自 内部7大极智精装叠加外部健康湖居居住环境 然 才能从空气、湿度、温度等层面缔造出真正的健康湖居生活系统 无界 产品、园林、位置等物理层面看是社区与湖的无边界 亦是精神链接上生活的 住西湖68號享10平方公里湖域 湖景无界跃升自然大境 山湖河城自在悠游 山湖无界演进生态格局 —步晋阳里过街即繁华 繁华无界融汇城市万象 静享繁华心进退皆由湖 城市无界更迭生活形态 相互赋能相互融合的湖居精神 生活无边精神无界 打破束缚不断突破承载人生的无界， 以超越物质与精神层次的丰盛，营造无限可能 保利·西湖68號不是一个单纯面积的居所 而是一个城市的会客厅，一个涤荡心灵的场所，一个无界交融的生活平台一种生活的状态，一个不停进阶的圈层 推广主题 与湖无边人生无界 建面约109-235㎡太原首个无边界湖居 “无界”湖居价值体系 5大生态居住系统15大无界湖居场景 城市无界繁华无界自然无界社区无界生活无界 晋阳湖 面向世界的太原 城湖共生繁华生态共存 城市主轴无限连通城市 千亿资源多元配套环伺 商业巨擘 晋阳里王府井 3KM精粹太原繁华之极 山湖一体河湖连通 一线临湖 满目湖景临窗 公园湖区生活日常所在 伴湖归家 3KM观景回家路 内外双湖景 西湖十景园林 融入于湖生活与湖无间 出繁入静 生活所需的优雅 打破束缚收获豁达心境 人生无界圈层不断进阶 2 新品入市短期爆破 品类新概念形象提站位 在巅峰价值年推出终极形态的滨湖产品 紧抓稀缺性与唯一性，以“太原唯一的滨湖别墅”的高站位， 利用产品入市造节点，对项目进行反哺与赋能，创新产品概念制造高曝光量与高市场声量 品类新概念最高级别产品形态 游艇墅 圈层嫁接 游艇是高阶圈层的私有资产与生活方式。嫁接王府井奥莱游艇俱乐部， 汇聚城市高端圈层，纵横驰骋 生活对味 游艇的高级来自于甲板的生活，以甲板对位一线生活，一线临湖的绝版地段，亲湖近湖直面于湖的无界景致 功能对位 融合社交居住办公会所展览度假 六位一体的第三社交场 吸纳4大“游艇要素” 1 建筑结构 独立一体自成体系 度假休闲 2 甲板-露台观景&聚会 内部空间 3 多动区社交场分层分功 生活质量 4 开放、自由、生活品味的延展 仅此4栋每一席皆是限量版 4艘陆上游艇登临太原 游艇墅 晋阳湖资源环抱全功能空间顶流圈层聚合 私属领地陆上游艇生活 以夺人先声的层峰姿态，开启太原顶级游艇墅居生活方式 独立别墅产品形态，搭配晋阳里游艇俱乐部，将生活、娱乐、休闲、商务囊括其中 以盛行于上层社会精英人群的会所商务、社交、生活模式为蓝本承载高端会晤以国际领先的理念和水准，成就顶级游艇墅居生活方式 形晋阳湖畔独树一帜 象 提 位 站游艇独墅 1、独一无二的游艇墅仅此4栋 晋阳湖板块独有的全新商住品类 2、得天独厚的顶级资源 晋阳湖的生态资源、晋阳里的商业资源、保利湖居的大盘资源 3、太原保利的独家商墅 太原保利产品系内的首创 游艇独墅独领一城价值体系 独占鳌头——临湖头排对望晋阳里 独一无二——央企保利湖畔第一墅 独墅一帜——游艇独墅全新湖居产品形态 独领湖岸——一湖资源环抱一湖繁华 独出心裁——六位一体私属社交场 分案名 保利·68號丨游艇墅 分案名（备选） 保利·西湖樾墅 推广主题 游艇独墅独领一城 Part2精益动作赋能 解决营销动作之间的精益化匹配 2.1精益动作赋能-声量 阶段推广3-4月 整盘形象焕新赋能小户跑量 晋阳湖对话全城全城吸客项目形象焕新体验落地小户专项去化加推跑量 城市高度区域赋能 唯此晋阳湖以无边鉴世界晋阳湖板块价值输出 “一座晋阳湖一眼见龙城”晋阳湖大型系列城市纪录片从历史资源发展生活四大维度诉说晋阳湖的城市价值 晋阳湖板块价值线上持续输出 品牌对话双向赋能形象焕新 无边亦无界人物访谈录 对话业主+晋阳里负责人+晋阳湖规划师+保利人 话题：双向赋能保利缔造太原首个无界湖居 无界形象焕新输出人物对话 对话客群无界态度赋能生活 “与湖无边人生无界”系列短视频 由三位业主人物参与的人物微电影《无界》 一城一湖的生活故事，代表不同人群的湖居理想和人生态度， 将“打破束缚追求豁达”的湖居心境与对待生活的态度在微电影中一一呈现。 营销中心破界落成无界湖畔联盟 事件传播：无界湖居体验场+联合房天下网络资源互动 从城市站位高度，各大地标共同落成“晋阳湖无界生活共同体”营销中心逐步转变为业主泛会所晋阳湖湖居生活体验轻平台 1、线上：房天下网络资源互动 龙城各大板块battle首选区域推介 2、线下：分销经纪人联动 龙城置业首推晋阳湖 体验升级——200㎡一线观湖实楼样板间开放 【无界之境】 实景湖居体验升级两大业主回流主题活动 1、“视界无界”业主摄影大赛 2、“湖有明月美好无界”湖的夜宴 产品上新——小户型专项去化 无边大湖无界小户 ①生活场景革新痛点创意短视频 无边界共享区较流型餐厨X拓展空间C位家政4大功能模块4组边界消融无界生活 ②客户话题互动传播发酵 #很大很大的小户型# 孩子的撒夜场不止在儿童房；先生的竞技场不止在书房太太的社交场不止在客厅；老爸的对弈场不止在阳台 阶段推广5-6月 新品赋能声量爆破 ①“游艇墅”IP塑造②资源嫁接实楼开放③产品价值体验落地 核心动作1：航空航天展赋能“游艇墅”IP嫁接 陆地游艇登临太原 借势航空航天展产品亮相，线上开展“保利重器”品鉴活动，抖音/微博等提前发布游艇墅剧透短视 频 核心动作2：航空航天展X晋阳湖资源嫁接 “风云际会共鉴一墅”产品发布会 云端打卡直升机飞跃晋阳湖+水上浪漫帆船体验+“游艇墅”实楼开放 借势晋阳里正式开业与保利航空航天展开幕，举办晋阳湖商业峰会，发布全新游艇墅产品 【发布内容】 1、保利产品战略：品牌体系内的别墅基因，未来山西产品结构布局 2、国内一线城市别墅发展新趋势 3、游艇墅产品概念、功能详述 4、保利湖墅产品价值分解 5、商业精英共论晋阳湖商业发展与新型态 核心动作3：话题发酵体验落地 来游艇吧 静吧/饕吧/酷吧/潮吧/秀吧/聚吧。 以无限的吧，诠释六位一体的全新商业形态产品价值与无界格调生活。跨界晋阳湖游艇进行客户召集与体验活动 保利献给太原的第三种商业模式 业主互动资源导入“NOBO无界国际艺术巡展” 聚焦晋阳里正式开街晋阳湖二期利好针对晋阳湖品牌联盟资源跨界 联合晋阳湖品牌商家跨界NOBO营销中心，共同举办晋阳湖大型艺术巡展 业主互动晋阳湖无界之行周末计划品牌联名活动导流无界艺术展 阶段推广7-10月 节点爆破资源赋能 7-8月晋阳湖利好炒作湖居生活体验季 8-9月省实验小学开学鼎级教育学圈落成 10月北区入住湖居生活仪式感 7-8月晋阳湖利好炒作湖居生活体验季 “湖畔之夏”城级IP活动 联动保利悦公馆、保利云上凝聚三盘业主，整合晋阳湖资源举办大型IP系列活动 落地“无界湖居生活全景体验” 如梦晋阳演出专场&音乐节 湖畔之声 金艺剧院 湖畔之乐 晋阳湖公园帐篷节 湖畔之夜 7-8月晋阳湖利好炒作湖居生活体验季 “无界大疆无限缤纷”潮玩俱乐部 品牌商家资源与社群导入，联合大疆篮球公园等品牌，成立湖畔潮玩俱乐部联合晋阳里举办大疆无人机表演赛、跑酷滑板机车自行车等极限运动大赏，缤湖里-游艇吧-营销中心消夏创意集 线上直播：今晚八点半湖畔微综艺 8-9月开学季教育学圈炒作 “学无止境”湖