统计局2024年1-8月房地产数据点评：销售规模降幅收窄，但房价仍呈下行趋势

事项： 统计局公布2024年1-8月房地产投资和销售数据。2024年1-8月，房地产开发投资69284亿元，同比-10.2%； 房屋新开工面积49465万㎡，同比-22.5%；房屋竣工面积33394万㎡，同比-23.6%；新建商品房销售面积60602万㎡，同比-18.0%；新建商品房销售额59723亿元，同比-23.6%；房地产开发企业到位资金69932亿元，同比-20.2%。 国信地产观点：1）销售规模降幅收窄，但相对2019年同期仍在低位。2）新房价格跌幅扩大，相对二手房持续承压。3）地产开发投资累计降幅持平，房企到位资金降幅持续收窄。4）新开工降幅收窄，竣工降幅持续扩大。5）投资建议：8月地产基本面未见好转，房价跌幅持续扩大。“金九银十”作为本年度最后的卖房窗口期，有可能重复一季度的以价换量，二手房挂牌量可能再次上升而价格下跌加速，新房则会加大折扣力度。我们认为，从房企价值角度，房价止跌前基本面无法支撑房地产板块的趋势行情。从政策博弈角度，目前城投收储政策从定价和用途看仍按照“市场化运作”思路控制收储成本，很难托底房价，而降税费、小幅降息等小政策也难以支撑地产板块主题投资行情，博弈机会仍需观察。个股端推荐贝壳-W、中国海外宏洋集团。6）风险提示：利好政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 销售规模降幅收窄，但相对2019年同期仍在低位 2024年1-8月，商品房销售额59723亿元，同比-23.6%，降幅较1-7月收窄了0.7个百分点；8月单月，商品房销售额同比-17.2%，降幅较7月收窄了1.3个百分点。 2024年1-8月，商品房销售面积60602万㎡，同比-18.0%，降幅较1-7月收窄了0.6个百分点；8月单月，商品房销售面积同比-12.6%，降幅较7月收窄了2.8个百分点。 销售累计同比降幅收窄有基数降低的原因，观察相对历史同期的销售规模，8月单月商品房销售额和销售面积仅分别相当于2019年同期的52%和49%，仍处于较低的水平。 图1：商品房销售额累计同比 图2：商品房销售额单月同比 图3：商品房销售面积累计同比 图4：商品房销售面积单月同比 图5：商品房单月销售金额与2019年同期相比 图6：商品房单月销售面积与2019年同期相比 新房价格跌幅扩大，相对二手房持续承压 2024年1-8月，全国商品房销售均价9855元/㎡，同比-6.8%，降幅较1-7月收窄了0.2个百分点；8月单月，商品房销售均价9906元/㎡，同比-5.3%，环比-0.4%。 从城市维度看，2024年8月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-5.7%，降幅较7月扩大了0.4个百分点；70个大中城市二手住宅销售价格同比-8.6%，降幅较7月扩大了0.4个百分点；考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，2024年新房价格仍面临较大压力。 图7：商品房销售均价累计同比 图8：商品房销售均价单月同比 图9：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比 图10：70个大中城市二手住宅销售价格同比 图11：分城市能级新建商品住宅销售价格同比 图12：分城市能级二手住宅销售价格同比 地产开发投资累计降幅持平，房企到位资金降幅持续收窄 2024年1-8月，房地产开发投资额69284亿元，同比-10.2%，降幅与1-7月持平。8月单月，房地产开发投资额同比-10.2%，降幅较7月收窄了0.6个百分点。 2024年1-8月，房企到位资金69932亿元，同比-20.2%，降幅较1-7月收窄了1.1个百分点；8月单月，房企到位资金同比-10.6%，降幅较7月收窄了1.3个百分点。 拆解房企资金来源，2024年1-8月，国内贷款10229亿元，同比-5.1%；定金及预收款21078亿元，同比-30.2%；个人按揭贷款9920亿元，同比-35.8%。销售回款边际改善，但仍是房企资金压力的主要拖累项。 图13：房地产开发投资累计同比 图14：房地产开发投资单月同比 图15：房企到位资金累计同比 图16：房企到位资金单月同比 图17：国内贷款占比vs销售回款占比 图18：国内贷款拉动vs销售回款拉动 新开工降幅收窄，竣工降幅持续扩大 2024年1-8月，房屋房屋新开工面积49465万㎡，同比-22.5%，降幅较1-7月收窄了0.7个百分点；8月单月，房屋新开工面积同比-16.7%，降幅较7月收窄了3.0个百分点。 2024年1-8月，房屋竣工面积33394万㎡，同比-23.6%，降幅较1-7月扩大了1.8个百分点；8月单月，房屋竣工面积同比-36.6%，降幅较7月扩大了14.8个百分点。 图19：房屋新开工面积累计同比 图20：房屋新开工面积单月同比 图21：房屋竣工面积累计同比 图22：房屋竣工面积单月同比 投资建议： 8月地产基本面未见好转，房价跌幅持续扩大。“金九银十”作为本年度最后的卖房窗口期，有可能重复一季度的以价换量，二手房挂牌量可能再次上升而价格下跌加速，新房则会加大折扣力度。我们认为，从房企价值角度，房价止跌前基本面无法支撑房地产板块的趋势行情。从政策博弈角度，目前城投收储政策从定价和用途看仍按照“市场化运作”思路控制收储成本，很难托底房价，而降税费、小幅降息等小政策也难以支撑地产板块主题投资行情，博弈机会仍需观察。个股端推荐贝壳-W、中国海外宏洋集团。 风险提示： 利好政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。