东方大学城控股2023年度报告

2023 香港联合交易所有限公司GEM（分别为“联交所”及“GEM”）的特色 GEM乃为较于联交所上市的其他公司带有更高投资风险的中小型公司提供上市的市场。有意投资者应了解投资该等公司的潜在风险，并应仅于经过审慎周详考虑后方作出投资决定。 由于GEM上市公司普遍为中小型公司，在GEM买卖的证券可能会较于联交所主板买卖的证券承受较大的市场波动风险，同时亦无法保证在GEM买卖的证券会有一个高流通量的市场。 香港交易及结算所有限公司及联交所对本年报的内容概不负责，对其准确性或完整性亦不发表任何声明，并明确表示概不就因本年报全部或任何部分内容而产生或因倚赖该等内容而引致的任何损失承担任何责任。 本年报乃遵照GEM证券上市规则的规定提供有关东方大学城控股（香港）有限公司（“本公司”）的资料，本公司董事（“董事”）愿共同及个别对此负全责。董事经作出一切合理查询后确认，就彼等深知及确信，本年报所载资料在所有重大方面均属准确完整及没有误导或欺诈成分，且概无遗漏其他事宜，致使本年报中任何声明或本年报带有误导成分。 目录 公司资料 2 主席报告 4 管理层讨论及分析 5 董事及高级管理层履历 12 董事会报告 16 企业管治报告 34 环境、社会及管治报告 52 独立核数师报告 77 综合损益及其他全面收益表 82 综合财务状况表 84 综合权益变动表 86 综合现金流量表 87 财务报表附注 89 投资物业 149 财务摘要 150 1年度报告2023 公司资料 董事会 执行董事 周华盛先生（主席） 刘迎春先生（行政总裁） 独立非执行董事 陈耀乡先生郑文镖先生 郭绍增先生（于二零二三年四月三十日辞任） 刘桂林先生（于二零二三年七月二十五日获委任） 公司秘书 董颖怡女士 合规主任 刘迎春先生 授权代表 董颖怡女士刘迎春先生 审核委员会 陈耀乡先生（主席） 郭绍增先生（于二零二三年四月三十日辞任） 郑文镖先生 刘桂林先生（于二零二三年七月二十五日获委任） 薪酬委员会 提名委员会 郑文镖先生（主席）（于二零二三年七月二十五日获委任）周华盛先生 刘桂林先生（于二零二三年七月二十五日获委任）郭绍增先生（主席）（于二零二三年四月三十日辞任） 风险管理委员会 陈耀乡先生（主席）刘迎春先生 郑文镖先生 上市资料 上市地点 香港联合交易所有限公司GEM 股份代号 8067 每手买卖单位 1,000股股份 公司网站 www.oriental-university-city.com 独立核数师 香港立信德豪会计师事务所有限公司执业会计师 注册公众利益实体核数师 刘桂林先生（主席）（于二零二三年七月二十五日获委任）周华盛先生 陈耀乡先生 郑文镖先生（主席）（于二零二三年七月二十五日辞任） 年度报告20232 公司资料 注册办事处 香港北角 电气道148号31楼 中华人民共和国（“中国”）总部及主要营业地点 中国河北省 廊坊经济技术开发区东方大学城 张衡路100号第一层及第二层邮编：065001 股票过户登记处 宝德隆证券登记有限公司香港 北角 电气道148号21楼2103B室 主要往来银行 大华银行有限公司（香港分行） 廊坊银行股份有限公司（开发区支行）中国工商银行（廊坊朝阳支行） 廊坊市城郊农村信用合作联社（桐柏信用社） 法律顾问 中国法律 河北若石律师事务所 3年度报告2023 主席报告 各位股东 本人谨代表董事会（“董事会”）向本公司股东（“股东”）呈报本公司及其附属公司（“本集团”）截至二零二三年六月三十日止财政年度（“二零二三财政年度”）的年报。 本集团于二零二三财政年度录得收益人民币（“人民币”）61.68百万元，较上一财政年度的收益人民币54.17百万元增加13.9%。于年内，本集团与数间大学、教育机构、培训中心及教育企业实体（下文统称“教育机构”）签订位于中国廊坊市东方大学城校区（“东方大学城校区”）的教育设施长期租赁合约，令收益增加。 尽管收益有所增加，但由于2019年冠状病毒病（“COVID-19”）持续干扰东方大学城校区的营运，因此令业务环境充满挑战。部分教育机构及商业租户的业务因COVID-19而受到严重干扰，导致其减少所租用的空间或提早终止与本集团的租赁。此外，本集团投资物业的价值，特别是东方大学城校区的投资物业，亦受到中国物业市场普遍低迷所影响，导致二零二三财政年度录得公平值亏损人民币16.84百万元。 由于业务环境充满挑战、投资物业公平值下跌以及出售人民币18.23百万元的投资物业资产所引致的损失，经营溢利于二零二三财政年度为人民币0.90百万元，较去年低98.0%，加上利息及税项开支，导致本年度录得净亏损人民币23.38百万元。 展望未来，二零二四财政年度将会是专注重建本集团业务之年，着眼于控制成本及扩大其收益基础，并加强提供教育设施。就此而言，本集团已积极升级（尤其是东方大学城校区内）选定的投资物业。 本人谨对股东的坚定支持及董事会成员的睿智指导深表感谢。 本人谨代表董事会对员工的不懈奉献及投入，以及租户、商业伙伴、顾问及所有其他利益相关者于二零二三财政年度的支持表示深切感谢。 我们与本集团管理层携手同心，一向致力于为股东创造回报。 周华盛 主席 二零二三年八月十八日 年度报告20234 管理层讨论及分析 财务回顾 收益 收益由截至二零二二年六月三十日止年度（“二零二二财政年度”）人民币54.17百万元增加13.9%至人民币61.68百万元，主要由于确认若干教育机构产生的收益，其已就租赁东方大学城校区教育设施签订具有各单位年租金递增特征长期租赁协议。 雇员成本 于二零二二财政年度所记录之雇员成本由人民币5.82百万元减少15.5%至人民币4.92百万元，主要由于员工团队于二零二二财政年度下半年进行调整所致。 营业税及附加税 营业税及附加税较二零二二财政年度人民币0.72百万元增加27.8%至人民币0.92百万元，乃由于预收租金增加。 物业税及土地使用税 物业税及土地使用税由二零二二财政年度的人民币11.04百万元增加10.1%至人民币12.15百万元，主要由于计提物业税拨备，与确认更多租赁收入一致。 维修及保养 维修及保养由二零二二财政年度的人民币0.58百万元增加137.8%至人民币1.38百万元，主要由于维修东方大学城校区换热站及更换零件。 法律及咨询 法律及咨询费由二零二二财政年度的人民币3.89百万元减少38.0%至人民币2.41百万元，乃由于二零二三财政年度进行的企业活动产生较少专业费用。 5年度报告2023 管理层讨论及分析 其他收入、其他（亏损）╱收益净额 其他亏损由二零二二财政年度的人民币6.55百万元增加108.2%至人民币13.65百万元，主要由于出售投资物业亏损增加所致。诚如二零二三年三月二十一日所公布，以代价人民币100.00百万元出售东方大学城校区内若干投资物业（“出售事项”），导致二零二三财政年度录得出售投资物业亏损人民币18.23百万元。有关出售事项的进一步详情，请参阅本公司日期为二零二三年三月二十一日、二零二三年四月十四日、二零二三年五月十二日及二零二三年五月二十九日的公告。 其他开支 其他开支由二零二二财政年度的人民币3.85百万元减少13.0%至人民币3.35百万元，主要由于水电煤用量减少、办公室用品采购减少以及所产生的酌情开支减少。 分占联营公司业绩 录得分占联营公司业绩亏损人民币2.85百万元，而二零二二财政年度则录得分占联营公司业绩收益人民币6.85 百万元，乃主要由于本公司之联营公司AxiomPropertiesLimited（“Axiom”）录得的净亏损所致。 拨回联营公司减值亏损 去年就于联营公司Axiom的权益账面值所作出为数人民币2.65百万元的减值已拨回（二零二二财政年度：无）。该拨回乃由于在二零二三年六月三十日其公平值减出售成本增加人民币17.37百万元而产生。 投资物业的公平值（亏损）╱收益 投资物业录得公平值亏损为人民币16.84百万元，而二零二二财政年度则为投资物业公平值收益人民币22.78百万元。公平值亏损乃主要由于位于东方大学城校区的投资物业公平值减少所致。 经营溢利 经营溢利为人民币0.90百万元，较二零二二财政年度人民币45.96百万元减少98.0%，主要由于二零二三财政年度录得出售投资物业亏损人民币18.23百万元及投资物业公平值亏损人民币16.84百万元。 年度报告20236 管理层讨论及分析 银行借款的利息开支 利息开支由二零二二财政年度的人民币19.65百万元减少24.1%至人民币14.91百万元，乃由于贷款本金已逐步偿还。 即期税项 即期税项开支由二零二二财政年度的人民币0.15百万元增加8,147.7%至人民币12.62百万元，主要由于本公司的中国附属公司因出售事项而须缴纳中国土地增值税，且应课税收入增加。 递延税项 录得递延税项抵免人民币3.16百万元，而二零二二财政年度则为递延税项开支人民币20.26百万元，主要由于终止确认投资物业因出售事项而产生的递延税项负债。 本年度（亏损）╱溢利 鉴于上述所载列的因素，录得亏损净额人民币23.38百万元，而二零二二财政年度则录得纯利人民币5.95百万元。亏损净额乃主要由于二零二三财政年度录得出售投资物业亏损人民币18.23百万元及投资物业公平值亏损人民币16.84百万元。 EBITDA 未计利息开支、税项、折旧及摊销的盈利（“EBITDA”）由二零二二财政年度的人民币23.58百万元减少22.9%至人民币18.19百万元，主要由于出售投资物业的亏损及分占联营公司业绩亏损（二零二二财政年度则为分占联营公司业绩收益）。 流动资金及财务资源 于二零二三年六月三十日，本集团的流动资产净值为人民币20.17百万元（于二零二二年六月三十日：流动负债净额人民币35.19百万元）。本集团已在中国取得为数人民币70.00百万元的额外10年定期贷款，分别于二零二三年六月及七月分两期发放。 于二零二三年六月三十日，本集团的总资产约为人民币1,691.76百万元（于二零二二年六月三十日：人民币1,682.40百万元），即负债总额及权益分别约为人民币458.31百万元（于二零二二年六月三十日：人民币434.66百万元）及人民币1,233.45百万元（于二零二二年六月三十日：人民币1,247.75百万元）。 7年度报告2023 管理层讨论及分析 资产负债比率 于二零二三年六月三十日，本集团的资产负债比率为21.2%（于二零二二年六月三十日：18.5%），其按借款总额人民币261.47百万元（于二零二二年六月三十日：人民币230.42百万元）除以权益总额人民币1,233.45百万元 （于二零二二年六月三十日：人民币1,247.75百万元），再乘以100%计算。 现金及现金等价物 本集团高度重视风险管理，包括信贷风险及流动资金风险。超过日常运作需要的现金均存为定期存款。本集团目前并无投资于债券、票据、结构性产品或任何其他金融工具。于二零二三年六月三十日，本集团有现金及现金等价物结余约人民币63.75百万元（于二零二二年六月三十日：人民币4.71百万元）。现金及现金等价物主要以人民币计值。 外汇对冲 由于大多数交易以营运的功能货币人民币计值，故本集团的外币风险有限。因此，本集团目前并无进行任何外汇对冲。然而，董事密切监控本集团的外汇风险，且或会（视乎外币环境及趋势而定）考虑于日后采纳重大外币对冲政策（倘需要）。 业务回顾及展望 本集团拥有并向中国、马来西亚及印度尼西亚共和国（“印尼”）的教育机构出租教育设施，主要包括教学楼及宿舍。本集团教育设施位于东方大学城校区、马来西亚吉隆坡及印尼雅加达。此外，本集团亦向经营各种配套设施（包括购物商场、超市、咖啡厅和自助餐厅、银行、电信公司、牙科和综合诊所等）的商业租户出租位于东方大学城校区的商业物业，以服务校园内学生及