东方大学城控股2023/2024年度报告

ANNUALREPORT 2023/2024 年报 OrientalUniversityCityHoldings(H.K.)Limited东方大学城控股(香港)有限公司(incorporatedinHongKongwithlimitedliability)(于香港注册成立之有限公司) Stockcode(股票代号):8067 香港联合交易所有限公司GEM（分别为“联交所”及“GEM”）的特色 GEM乃为较于联交所上市的其他公司带有更高投资风险的中小型公司提供上市的市场。有意投资者应了解投资该等公司的潜在风险，并应仅于经过审慎周详考虑后方作出投资决定。 由于GEM上市公司普遍为中小型公司，在GEM买卖的证券可能会较于联交所主板买卖的证券承受较大的市场波动风险，同时亦无法保证在GEM买卖的证券会有一个高流通量的市场。 香港交易及结算所有限公司及联交所对本年报的内容概不负责，对其准确性或完整性亦不发表任何声明，并明确表示概不就因本年报全部或任何部分内容而产生或因倚赖该等内容而引致的任何损失承担任何责任。 本年报乃遵照GEM证券上市规则的规定提供有关东方大学城控股（香港）有限公司（“本公司”）的资料，本公司董事（“董事”）愿共同及个别对此负全责。董事经作出一切合理查询后确认，就彼等深知及确信，本年报所载资料在所有重大方面均属准确完整及没有误导或欺诈成分，且概无遗漏其他事宜，致使本年报中任何声明或本年报带有误导成分。 目录 公司资料2 主席报告4 管理层讨论及分析5 董事及高级管理层履历10 董事会报告14 企业管治报告33 环境、社会及管治报告51 独立核数师报告76 综合损益及其他全面收益表81 综合财务状况表83 综合权益变动表85 综合现金流量表86 综合财务报表附注88 投资物业155 财务摘要156 1年度报告2023/2024 公司资料 董事会 执行董事 周华盛先生（主席） 刘迎春先生（行政总裁） 非执行董事 耿瑜女士 （于二零二四年五月二十四日获委任） 独立非执行董事 陈耀乡先生郑文镖先生刘桂林先生 （于二零二三年七月二十五日获委任） 公司秘书董颖怡女士合规主任刘迎春先生授权代表 董颖怡女士刘迎春先生 审核委员会 陈耀乡先生（主席）刘桂林先生 （于二零二三年七月二十五日获委任）耿瑜女士 （于二零二四年五月二十四日获委任）郑文镖先生 （于二零二四年五月二十四日不再担任成员） 薪酬委员会 刘桂林先生（主席） （于二零二三年七月二十五日获委任）周华盛先生 陈耀乡先生 提名委员会 郑文镖先生（主席） （于二零二三年七月二十五日获委任）周华盛先生 刘桂林先生 （于二零二三年七月二十五日获委任） 风险管理委员会 陈耀乡先生（主席）刘迎春先生 郑文镖先生 上市资料 上市地点 香港联合交易所有限公司GEM 股份代号 8067 每手买卖单位 1,000股股份 公司网站 www.oriental-university-city.com 独立核数师 香港立信德豪会计师事务所有限公司执业会计师 注册公众利益实体核数师 年度报告2023/20242 公司资料 注册办事处 香港北角 电气道148号31楼 中华人民共和国（“中国”）总部及主要营业地点 中国河北省 廊坊经济技术开发区东方大学城 张衡路100号第一层及第二层邮编：065001 股票过户登记处 宝德隆证券登记有限公司香港 北角 电气道148号21楼2103B室 主要往来银行 大华银行有限公司（香港分行） 廊坊银行股份有限公司（开发区支行）中国工商银行（廊坊朝阳支行） 廊坊市城郊农村信用合作联社（桐柏信用社） 法律顾问 中国法律 河北若石律师事务所 3年度报告2023/2024 主席报告 各位股东 本人谨代表董事会（“董事会”）向本公司股东（“股东”）呈报本公司及其附属公司（“本集团”）截至二零二四年六月三十日止财政年度（“二零二三╱二四财政年度”）的年报。 本集团于二零二三╱二四财政年度录得收益人民币（“人民币”）55.97百万元，较截至二零二三年六月三十日止财政年度（“二零二二╱二三财政年度”）的收益人民币61.68百万元减少9.3%。受到中国经济放缓影响，尤其是我们的业务主要营运地中国廊坊市（“廊坊”），导致本集团物业租赁的部分教育机构（以下统称“学院、教育机构、培训中心及教育企业实体”）的入学人数有所减少。因此，该等教育机构缩减租赁面积或选择租赁到期后不再续租，导致本集团收入减少。本集团于二零二三╱二四财政年度录得净亏损人民币74.58百万元，于二零二二╱二三财政年度则录得净亏损人民币23.38百万元，主要是由于以人民币110百万元出售的若干投资物业的公平值下降所致，并预计将于截至二零二五年六月三十日止财政年度（“二零二四╱二五财政年度”）之首个季度完成。 本集团持续合理布局于廊坊东方大学城（“东方大学城校区”）的投资物业，从而提高投资物业的整体回报。现已出售次优及低收益的投资物业，并改造及翻修收益较高的投资物业。新建成的食堂及剧院已于二零二四╱二五财政年度第一季度交付予一家现有教育机构，并就此将为本集团带来长期租赁收益。 本集团亦于二零二三╱二四财政年度第三季度完成收购4ValleesPteLtd，其已成为一家全资附属公司，并将扩大本公司收入基础及地理市场覆盖范围。 尽管经济放缓，本集团就东方大学城校区提供教育设施服务的中长期前景维持乐观。本集团位于马来西亚及印尼的教育设施需求以及瑞士酒店物业的入住率，预计将录得稳定至温和增长。 本人谨对股东的坚定支持及董事会成员的睿智指导深表感谢。 本人谨代表董事会对员工的不懈奉献及投入，以及租户、商业伙伴、顾问及所有其他利益相关者于二零二三╱二四财政年度的支持表示深切感谢。 周华盛 主席 二零二四年八月十六日 年度报告2023/20244 管理层讨论及分析 财务回顾 收益 收益由二零二二╱二三财政年度人民币61.68百万元减少9.3%至人民币55.97百万元，主要由于东方大学城校区内若干教育机构及商业租户因经济放缓未能续签租约，导致租赁减少。 雇员成本 雇员成本由二零二二╱二三财政年度录得的人民币4.92百万元增加10.8%至人民币5.46百万元，主要由于二零二三╱二四财政年度下半年完成4Vallees收购事项后（诚如下文所述），员工人数有所增加。 物业税及土地使用税 物业税及土地使用税由二零二二╱二三财政年度的人民币12.15百万元减少13.5%至人民币10.5百万元，主要由于诚如二零二三年三月二十一日所公布，出售位于东方大学城校区内的4幅地块，总土地面积为62,000平方米，建有楼宇及配套设施，总建筑面积为51,789平方米（“二零二三年物业出售事项”）。有关二零二三年物业出售事项的进一步详情，请参阅本公司日期为二零二三年三月二十一日、二零二三年四月十四日、二零二三年五月十二日及二零二三年五月二十九日的公告或通函（视情况而定）。 物业管理费 物业管理费由二零二二╱二三财政年度的人民币4.60百万元减少32.9%至人民币3.09百万元，主要由于二零二三年物业出售事项后，清洁和绿化维护的面积有所减少。 法律及咨询费 法律及咨询费用由二零二二╱二三财政年度的人民币2.41百万元增加142.0%至人民币5.84百万元，主要由于二零二三╱二四财政年度进行的公司活动产生更多专业费用。 其他收入、其他收益╱（亏损）净额 二零二三╱二四财政年度实现其他收益净额人民币5.31百万元，主要由于按现金代价11.48百万瑞士法郎（“瑞士法郎”）向本公司母公司莱佛士教育有限公司（“莱佛士”）收购4ValleesPteLtd（“4Vallees”）已发行股本的剩余75.39%权益（“4Vallees收购事项”）而产生汇兑收益。相比之下，二零二二╱二三财政年度录得其他亏损净额人民币13.65百万元，乃由于二零二三年物业出售事项产生出售投资物业亏损人民币18.23百万元。 5年度报告2023/2024 管理层讨论及分析 分占联营公司业绩 分占联营公司亏损为人民币3.13百万元，较二零二二╱二三财政年度人民币2.85百万元增加10.0%，主要由于其联营公司AxiomPropertiesLimited录得的亏损净额增加。 投资物业的公平值亏损 二零二三╱二四财政年度录得投资物业公平值亏损人民币93.81百万元，而二零二二╱二三财政年度则为人民币16.84百万元。二零二三╱二四财政年度出现公平值亏损主要归因于分类为持作出售资产的公平值减少，当中包括位于东方大学城校区内的4幅地块，总土地面积约67,574平方米，建有楼宇及配套设施，总建筑面积约52,618平方米（“二零二四年物业出售事项”）。二零二四年物业出售事项已获股东于二零二四年五月十四日召开的特别股东大会上批准，预计将于二零二四╱二五财政年度第一季度完成。有关二零二四年物业出售事项的进一步详情，请参阅本公司日期为二零二四年三月十五日、二零二四年四月十日、二零二四年四月二十三日及二零二四年五月十四日的公告或通函（视情况而定）。 银行借款的利息开支 利息开支由二零二二╱二三财政年度的人民币14.91百万元增加10.2%至人民币16.43百万元，主要由于银行借款利率上升所致。 即期税项 即期税项开支为人民币4.86百万元，较二零二二╱二三财政年度的人民币12.62百万元减少61.5%，乃由于二零二二╱二三财政年度出现与二零二三年物业出售事项相关的土地增值税，而于二零二三╱二四财政年度则并无发生。 递延税项 递延所得税抵免为人民币13.81百万元，较二零二二╱二三财政年度的人民币3.16百万元增加336.4%，乃由于拨回递延税项增加，主要归因于二零二四年物业出售事项涉及分类为持作出售的资产公平值亏损。 本年度亏损 鉴于上述附注所载的因素，本年度亏损为人民币74.58百万元，较二零二二╱二三财政年度的人民币23.38百万元增加219.0%。二零二三╱二四财政年度的亏损净额主要由于二零二四年物业出售事项涉及分类为持作出售的资产公平值亏损所致。 年度报告2023/20246 管理层讨论及分析 EBITDA 未计利息开支、税项、折旧及摊销的盈利（“EBTIDA”）为人民币27.09百万元，较二零二二╱二三财政年度录得的人民币18.19百万元增加48.9%。 流动资金及财务资源 于二零二四年六月三十日，本集团的流动负债净额为人民币6.90百万元（于二零二三年六月三十日：流动资产净值人民币20.17百万元）。流动负债净额因下列因素而有所缓和： 于二零二四年六月三十日，本集团的总资产约为人民币1,800.79百万元（二零二三年六月三十日：人民币1,691.76百万元），即负债总额及权益分别约为人民币655.29百万元（二零二三年六月三十日：人民币458.31百万元）及人民币1,145.51百万元（二零二三年六月三十日：人民币1,233.45百万元）。 (a)流动负债包括(i)收取所持出售物业买方之按金人民币110,000,000元。董事认为物业出售将于截至二零二五年六月三十日止财政年度之首个季度完成；及(ii)客户垫款人民币6,102,000元，其根据租赁协议的条款将随时间确认。 (b)于报告期间后，本集团取得新银行贷款人民币16,440,000元，该笔银行贷款将于二零二九年八月前按60 个月分期偿还。 资产负债比率 本集团于二零二四年六月三十日的资产负债比率为25.34%（二零二三年六月三十日：21.20%），其按借款总额人民币290.27百万元（二零二三年六月三十日：人民币261.47百万元）除以权益总额人民币1,145.51百万元（二零二三年六月三十日：人民币1,233.45百万元），再乘以100%计算。 现金及现金等价物 本集团高度重视风险管理、安全及流动性。超过日常运作需要的现金均存为定期存款。本集团目前并无投资于债券、票据、结构性产品或任何其他金融工具。于二零二四年六月三十日，本