8月销售降幅收窄，居民中长期贷款同比少增

投资要点 9月44城新房成交面积同比-12%，环比+1%；14城二手房成交面积同比+47%，环比+2%。截至15日，9月44城新房累计成交面积同比-12%，环比8月同期+1%；全年累计同比-6%。其中，一线城市9月累计成交同比-39%，环比8月同期-5%，全年累计同比+6%。二线城市9月累计成交同比+14%，环比8月同期+5%；全年累计同比-7%。三四线城市9月累计成交同比-33%，环比8月同期-6%；全年累计同比-11%。9月14城二手房累计成交面积同比+47%，环比8月同期+2%；全年累计同比+30%。 8月销售同比降幅收窄，环比7月小幅回升。8月商品房销售面积7386万平方米，环比增长4.8%，同比下降12.2%；商品房销售额7708亿元，环比增长4.8%，同比下降16.4%，降幅较7月收窄3.4和2.9个百分点。累计来看，1-8月商品房销售面积73949万平方米，同比下降7.1%，商品房销售额78158亿元，同比下降3.2%，幅较1-7月分别扩大0.6和1.7个百分点。8月销售依处在低位，市场未现明显修复，随着8月底政策的持续落地，叠加金九银十销售旺季，9月销售有望企稳回升。 竣工增速保持高位，新开工降幅有所放缓。1-8月房屋新开工面积63891万平方米，同比下降24.4%，房屋竣工面积43726万平方米，增长19.2%。8月竣工面积为5321万平方米，同比增长10.6%，增幅较7月收窄23个百分点；8月新开工面积6922万平方米，同比下降23.6%，降幅较7月收窄2.3个百分点。房企开工意愿仍处在低位，跌幅仍保持在20%以上；同时受益于“保交楼”政策，竣工增速保持高位。1-8月房地产开发投资76900亿元，同比下降8.8%，降幅较较1-7月扩大0.3个百分，单月开发投资额9183亿元，同比下降11%，开发投资的持续走低依旧受到新开工低迷与市场不振的影响。 社融数据超预期，地产销售疲弱下居民中长期贷款同比少增。截至2023年8月末社会融资规模存量为368.61万亿元，同比增长9%。对实体发放的人民币贷款余额为230.24万亿元，同比增长10.9%，占同期社会融资规模存量的62.5%，同比高1.1pp。从增量来看，2023年前8个月社会融资规模增量为25.21万亿元，比上年同期多8420亿元；8月单月社会融资规模增量为3.12万亿元，比上年同期多6316亿元，其中对实体经济发放的人民币贷款增加1.34万亿元，同比少增102亿元。前8个月人民币贷款增加17.44万亿元，同比多增1.76万亿元。8月单月人民币贷款增加1.36万亿元，同比多增868亿元。其中居民新增人民币贷款为3922亿元，同比少增658亿元，中长期贷款增加1602亿元，地产销售疲弱下同比少增1056亿元。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 9月44城新房成交面积同比-12%，环比+1%；14城二手房成交面积同比+47%，环比+2%。截至15日，9月44城新房累计成交面积同比-12%，环比8月同期+1%；全年累计同比-6%。其中，一线城市9月累计成交同比-39%，环比8月同期-5%，全年累计同比+6%。 二线城市9月累计成交同比+14%，环比8月同期+5%；全年累计同比-7%。三四线城市9月累计成交同比-33%，环比8月同期-6%；全年累计同比-11%。9月14城二手房累计成交面积同比+47%，环比8月同期+2%；全年累计同比+30%。 图1：44城商品房成交面积（万方，MA7） 图2：14城二手房成交面积（万方，MA7） 8月销售同比降幅收窄，环比7月小幅回升。8月商品房销售面积7386万平方米，环比增长4.8%，同比下降12.2%；商品房销售额7708亿元，环比增长4.8%，同比下降16.4%，降幅较7月收窄3.4和2.9个百分点。累计来看，1-8月商品房销售面积73949万平方米，同比下降7.1%，商品房销售额78158亿元，同比下降3.2%，幅较1-7月分别扩大0.6和1.7个百分点。8月销售依处在低位，市场未现明显修复，随着8月底政策的持续落地，叠加金九银十销售旺季，9月销售有望企稳回升。 图3：8月销售面积同比-12.2% 图4：8月销售金额同比-16.4% 竣工增速保持高位，新开工降幅有所放缓。1-8月房屋新开工面积63891万平方米，同比下降24.4%，房屋竣工面积43726万平方米，增长19.2%。8月竣工面积为5321万平方米，同比增长10.6%，增幅较7月收窄23个百分点；8月新开工面积6922万平方米，同比下降23.6%，降幅较7月收窄2.3个百分点。房企开工意愿仍处在低位，跌幅仍保持在20%以上；同时受益于“保交楼”政策，竣工增速保持高位。1-8月房地产开发投资76900亿元，同比下降8.8%，降幅较较1-7月扩大0.3个百分，单月开发投资额9183亿元，同比下降11%，开发投资的持续走低依旧受到新开工低迷与市场不振的影响。 到位资金跌幅扩大，房企仍有资金压力。2023年1-8月到位资金同比降幅扩大至12.9%，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比分别下降12.8%、22.9%、7.3%、4.3%。目前多数房企仍有资金压力，国内贷款降幅较1-7月扩大1.3个百分点，同时销售疲弱也使得定金及预收款、个人按揭贷降幅也呈现进一步扩大。 图5：7月开发投资额单月同比-11.0% 图6：7月新开工面积单月同比-23.6% 图7：8月竣工面积单月同比+10.6% 图8：8月到位资金单月同比-25.4% 社融数据超预期，同比多增6316亿元。9月11日央行发布统计数据显示，截至2023年8月末社会融资规模存量为368.61万亿元，同比增长9%。对实体发放的人民币贷款余额为230.24万亿元，同比增长10.9%，占同期社会融资规模存量的62.5%，同比高1.1pp。 从增量来看，2023年前8个月社会融资规模增量为25.21万亿元，比上年同期多8420亿元； 8月单月社会融资规模增量为3.12万亿元，比上年同期多6316亿元，其中对实体经济发放的人民币贷款增加1.34万亿元，同比少增102亿元。 地产销售疲弱下居民中长期贷款同比少增。前8个月人民币贷款增加17.44万亿元，同比多增1.76万亿元。8月单月人民币贷款增加1.36万亿元，同比多增868亿元。其中居民新增人民币贷款为3922亿元，同比少增658亿元，中长期贷款增加1602亿元，地产销售疲弱下同比少增1056亿元。 图9：新增居民中长期贷款规模 图10：新增居民中长期贷款占新增人民币贷款比例 2市场回顾 上周A股市场整体表现正常，上证指数上涨0.03%，沪深300指数下跌0.83%，创业板指数下跌2.29%，万德全A上周交易额3.64万亿，环比减少7.11%。从板块表现来看，医药生物、钢铁、纺织服装综合表现靠前。 申万房地产板块(简称申万地产)上周下跌1.64%，在所有申万一级行业中相对排名21/28。 从年初涨跌幅来看，申万地产下跌11.03%，在所有申万一级行业中相对排名23/28。上周申万地产板块交易额982.55亿，环比下降12.94%。 图11：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图12：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周张江高科、泛海控股、世茂股份等个股涨幅显著。栖霞建设、同达创业、长春经开等个股跌幅显著。 图13：上周张江高科、泛海控股、世茂股份等个股涨幅显著 图14：上栖霞建设、同达创业、长春经开等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周张江高科、金科股份、招商蛇口、保利地产、ST爱旭等排在行业前列，成交额均超过了35亿。其中张江高科和金科股份交易额合计363.80亿，占板块交易额比重为34.21%。从年初累计涨幅来看，张江高科、泛海控股、中润资源等涨幅居前，上涨个股个数占比40.15%。年初以来，宋都股份、阳光城、粤泰股份等个股跌幅居前。 图15：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图16：年初以来申万地产上涨个股占比为40.15% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有19只股票上涨，8只股票涨幅为0，而绿景中国地产、德信中国、金地商置等位居跌幅前列。 年初以来，太阳城集团、上海实业控股、绿景中国地产等个股表现强势。上周从成交金额来看，融创中国、碧桂园和远洋集团均超过30亿（人民币）。 图17：上周表现强势的港股通内房股 图18：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有3只股票上涨，蓝光嘉宝服务和永升生活服务2只股票涨幅为0，而金科服务、融创服务控股、合景悠活等个股跌幅靠前。年初以来，中海物业等个股表现比较强势。从上周成交额来看，碧桂园服务达到18.27亿（人民币），融创服务控股、华润万象生活、新大正和招商积余等个股表现比较强势，其余股票成交额均在2亿元以下。 图19：上周表现强势的港股通内房股 图20：年初以来表现强势的港股通内房股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 9月11日，福建省福州市房管局发布通知取消住房限购、限售。通知要求优化购房服务流程。在本市鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区范围内购买商品住房（含二手住房），不再审核购房人资格。同时优化住房上市条件。在以上五区范围内的商品住房（含二手住房）取得不动产权证后可上市交易。（人民日报） 9月11日，山东省青岛市宣布调整住房限购区域，将市南区、市北区（原四方区域除外）移出限购区域，全域取消限购政策。同时，优化住房上市交易年限。在全市范围内，商品住房取得《不动产权证书》可上市交易。此外，济南市也对当前房地产调控政策措施进行调整：取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制。同时，商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易。自2023年9月11日起施行。（央广网） 9月11日，江苏省苏州市召开新闻发布会，对市委市政府于9月8日印发的《关于促进全市经济持续回升向好的若干政策措施》进行解读。政策包括对购买120平方米及以上商品住房不再进行购房资格审核，综合采取购房补贴、房票安置、团购等方式。此外，将落实降低首套房、二套房执行首付比例和首套房、二套房贷款利率，居民个人换购住房个税优惠，个人首套房“认房不认贷”等政策。（财联社） 9月12日，河南省郑州市四部门联合发布《关于进一步支持合理住房需求的通知》，全面取消住房限购、限售政策。同时，对于贷款购买商品住房（含存量住房）的居民家庭，首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于20%和30%。《通知》要求全面开展土地抵押转在建抵押和在建抵押转现房抵押业务。加快保交楼进度。优化不动产登记服务。（央广网） 9月13日，广西省桂林市宣布执行认房不认贷，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在桂林市拟购买商品房所在区域内（五城区、临桂区、灵川县）名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。并实施购房补贴政策，在市六城区及灵川县购买新建商品住房，按已缴纳契税金额的100%给予财政补贴，其中50%的现金补贴直接发放至购房者指定银行卡，剩余通过银联云闪付平台发放专项消费券。（中国网地产） 9月13日，广东省中山市住房公积金管理中心发布《关于优化个人住房公积金贷款中住房套数认定标准的通知》，明确套数认定以职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）在中山市不动产登记管理部门确定的购房套数为准；如果家庭无中山房产，全国范围内第一次使用公积金贷款，按首套房政策执行；如果公积金首次贷款结清，且名下