地产微观速递（August）：碧桂园、远洋的展期拉锯战

地产微观速递（August）：碧桂园、远洋的展期拉锯战 YY团队2023/9/1 摘要： YY评级调整：2023年8月1日至2023年8月30日，YY评级下调地产主体评级28次，包括远洋、碧桂园、金地、SOHO中国、平安不动产等主体评级。其中，因债务风险暴露到拟展期，YY评级当月对碧桂园两度下调评级。并根据对已展期组 后续实际偿付情况的跟踪，继续下调融创、龙光、时代、世茂和禹洲等主体评级。重点舆情：本月碧桂园、远洋、金地、万达是市场焦点。 碧桂园：信用面迅速恶化，债券价格“螺旋向下”。7月30日，杨惠妍捐赠碧桂 园服务20%股权，转移资产、准备躺平等猜测层出不穷。31日，公司发布业绩预亏公告，对外明确喊出“管理和优化债务偿还安排，寻求政府及监管机构的指导和支持”， 释放债务风险信号。期间多次出现取消配股、销售疲软、外评下调等消极信息，无担 保债券价格迅速下跌。8月11日，媒体爆出碧桂园已筹备债务重组，随后11只境内债券停牌，债价进一步下探。停牌前，“16碧地05”和“21碧地02”分别成交在31.95元和21.58元。8月18日，公司发布公告称"16碧园05"拟展期3年，悲观预期落定，如何应对和处置成为持有人迫切面临的问题。 远洋：8月就“18远洋01”展期方案持续与持有人磋商（拉扯）。持有人会议先 是通过了“增加30个自然日宽限期”和“要求全额兑付”的议案，但远洋再次召集持有人会议，并获得足够支持通过了展期方案，该版本展期方案与7月底首次推出的一致。自远洋集团拟展期以来，代表券“21远洋02”（1.0767+2Y）成交价维持在20元档位。 远洋躺倒后，同为混改背景的金地也备受关注。7月30日，公司向招商银行申 请总额为不超过260亿元人民币的综合融资额度，代表债券“21金地03” （0.6082+2Y）净价攀升至本月顶点（85元左右）。然而公司造血能力恶化，23年前7月累计签约金额大幅下滑，叠加短期债券行权到期规模较大，债价回落至80元左右。随后受自身及行业内其他民企的负面舆情扰动，波动幅度较大，总体震荡下跌，最高涨至82元左右，最低跌至58元左右。 大连万达惊险渡过兑付关口。万达于7月底已通过与银行协商解除资金抵押及多 渠道资产处置等方式，在宽限期内成功偿还美元债利息，因此外评上调。7月28日，公司公告称万达长春合作项目纠纷已基本达成和解，被冻结股权即将解冻。连续积极信号下，市场交易情绪有所缓和，“20万达01”（2.0329Y）债价延续“V”型反转，最高涨至97元左右。18日，有媒体称集团正寻求出售旗下资产，短期震荡后债价维持在较高水平。 8月融资端，金辉集团成功发行8亿元中票，全场认购倍数超2.3倍；中骏集团 成功发行3年期7亿元中票，全场认购倍数1.8倍；龙湖发行11亿元中票。以上均由中债增提供担保。 已出险房企方面，展期违约仍在继续。SOHO中国42.32亿元银行借款本金可能出现交叉违约；融侨拟延长“20融侨01”宽限日；旭辉“21旭辉03”拟展期3年；宝龙、正荣拟进行二次展期；方圆地产、鑫苑置业持续推进美元债偿还方案。易居企业控股、恒大、禹洲集团等境外债务重组取得实质进展：易居企业控股已获得约82.04% 计划债权人支持；恒大召集债权人于2023年8月23日开会，并澄清将正常推进境外 重组程序，不涉及破产申请；禹洲集团提出3个可选重组方案。 此外，金科股份进入重整阶段；恒大集团因涉嫌信批违法违规被证监会立案；阳光城、泰禾集团股票终止上市。整体上看，民营房企被重组、清盘的进展仍十分缓慢。 经营边际：7月单月销售额跌幅较上月加深，央企、国企、民企分别同比下跌23.2%、13.2%、46.7%。1-7月累计全口径销售额分化，央企、国企分别同比增加24.8%、36.9%，民企同比下跌27.0%；TOP30房企中，融创领跌53.6%，央国企仅首开股份同比下滑 23.5%，民企中滨江集团累计同比上升29%。 从拿地情况看，1-7月华润置地、保利发展、中海发展累计拿地金额分别为478.7亿元、468.0亿元、37.61亿元，位居前三；民企中绿城中国、万科、滨江集团拿地金额分别为294亿元、210.2亿元、200.1亿元，位居民企前列。整体来看，土拍市场央国企仍为主力。 一级新发：8月金融街控股、信达投资、首创城发、中交房地产、珠江实业等有新债发行，其中，除去暂未披露规模的珠江实业，金融街控股发行规模最大，为41.9亿元。 到期压力：存续债规模排前三分别是碧桂园、万科和龙湖，境内外存续债折合人 民币分别约1023.39亿元、805.86亿元和524.31亿元。碧桂园、金地和雅居乐未来三 月内行权到期金额排前三，分别为68.90亿元、64.75亿元和57.94亿元。 如需全文或交流，请了解机构付费服务，联系人微信： 瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司免责声明 本报告由瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司撰写，报告中所提供的信息仅供参考。报告所引用信息和数据均来源于公开资料，瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司力求报告内容和引用资料和数据的客观与公正，并尽可能保证可靠、准确和完整，但不对所引用资料和数据本身的准确性和完整性作出保证。报告中的任何观点与建议仅代表报告当日的判断和建议，仅供阅读者参考，不能作为投资研究决策的依据，不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证，无论是否已经明示或者暗示。瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司不保证对作出的任何建议不会发生任何变更。瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司将随时补充、更正和修订有关信息，但不保证及时发布。对于本报告所提供信息所导致的任何直接的或者间接的投资盈亏后果不承担任何责任。阅读者根据本报告作出投资所引致的任何后果，概与瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司无关。 本报告版权仅为瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用发布，需注明出处为瑞霆狗 （深圳）信息技术有限公司，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司保留对任何侵权行为和有悖报告原意的引用行为进行追究的权利。 瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司对于本免责声明条款具有修改权和最终解释权。