地产微观速递（Apr）：远洋、万达舆情纷扰，恒大、融创债务重组推进

地产微观速递（Apr）： 远洋、万达舆情纷扰，恒大、融创债务重组推进 YY团队2023/4/27 摘要： 重点舆情：本月远洋、大连万达和旭辉成为市场焦点。 远洋：负面舆情缠身，3月末未能偿还银团贷款摊销款引发市场对其流动性的担 忧，传言纷纷扰扰。因经营面不佳及流动性恶化，遭遇多家评级机构下调评级。本月境内债价格持续下跌。 大连万达：被曝出三笔美元银团贷款（合计13亿美元）含有珠海万达上市失败 触发的提前还款条款，据称大连万达已将触发时间由5月调整为11月末。因上市失败将触发股权回购和银团提前还款风险，上市之路备受关注。市场信心浮动，境内债价格持续波动。 旭辉境内债“20旭辉01”在经历挣扎后走向展期，展期方案浮出水面，拟本金 展期19个月，首付比例2%，并申请增加2个月宽限期，以沈阳和无锡的两个项目公司股权收益权提供增信，实际增信项目处置难度较大。市场已对其按展期组价格定价。 其余未出现民企，碧桂园、新城控股和美的置业均拟发新债，但仍需中债增全额 担保，市场信心尚未完全恢复。 已出险房企方面，融创、恒大境外债务重组取得重大进展。融创中国境外重组方案已获超75%债务持有人支持，这意味融创境外债务重组已实质性完成。恒大与债权人特别小组的成员（分别持恒大和景程票据的未偿还本金总额超过20%及35%）签订三份重组支持协议。 此外，新力控股被强制退市，拉响停牌房企退市警报。 经营边际：1-3月累计全口径销售额Top10/30/50房企分别同比上升11%、12%、 9%。TOP30房企中，央国企仅首开股份同比下滑16%。民企混改以下滑为主，其中，滨江集团、龙湖集团分别同比上升61%和36%。民企销售仍未实质修复，关注个别国企销售下滑情况。从拿地情况看，1-3月华润置地、保利发展、绿城中国拿地金额分 别达103亿元、92亿元和81亿元，位居前三。土地市场情绪有所回暖，央国企仍为主力。 一级新发：4月金茂投资、金融街控股、首开股份、华发股份、中交地产股份、 华侨城、建发房地产集团、信达投资、信达地产和珠江实业有新债发行。短债认购情绪较上月有所降温，华侨城发行的一笔20亿元中票，期限为2+N，认购倍数达2.50倍最高。 到期压力：存续债规模排前三分别是碧桂园、万科和龙湖，境内外存续债折合人民币分别约1,034.0亿元、874.0元和621.4亿元。万科、金地和绿城中国未来三月内 行权到期金额排前三，分别为160.3亿元、79.61亿元和78.55亿元。 目录 摘要：1 1、评级调整5 2、期间重要舆情5 3、房企月度经营边际10 4、重点关注主体成交情况13 5、4月重点央国企地产发债情况14 6、部分房企债券到期情况16 瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司免责声明20 表目录 图表12023年3月29日-2023年4月26日YY地产主体评级调整5 图表2远洋期间重要舆情（2023/03/30-2023/4/23）5 图表3碧桂园期间重要舆情（2023/03/29-2023/4/25）6 图表4旭辉期间重要舆情（2023/03/29-2023/4/25）6 图表5大连万达期间重要舆情（2023/03/29-2023/4/25）7 图表6华发股份、新城控股、越秀地产等未展期主体期间重要舆情（2023/03/29- 2023/4/25）.............................................................7 图表7恒大、中国奥园、世茂等已展期/违约主体期间重要舆情（2023/03/29- 2023/4/25）.............................................................9 图表8部分主体业绩会情况（2023/3/29-2023/4/25）9 图表92023年1-3月中指Top30房企销售情况（全口径）（亿元）11 图表102023年1-3月房企拿地金额TOP30（亿元）12 图表11新城境内活跃券近一年成交价（20新控04）（0.4438+2Y）（元）13 图表12金地境内活跃券近一年成交价（21金地01）（0.8630+2Y）（元）13 图表13碧桂园境内活跃券近一年成交价（21碧地01）（0.8932+2Y）元13 图表14万达境内活跃券近一年成交价（20万达01）（0.3918+2Y）（元）14 图表15远洋境内活跃券近一年成交价（21远洋01）（1.0603+2Y）（元）14 图表16旭辉境内活跃券近一年成交价（21旭辉01）（0.8932+2Y）元14 图表17截至2023年4月30日，重点央国企4月新发债情况14 图表18截至2023年4月23日，重点央国企计划新发债4月状态更新情况16 图表19截至2023年4月23日，重点房企境内外债券余额，以及2023年5-7月到 期情况（按行权计）（亿元）16 1、评级调整 2023年3月29日至2023年4月26日，YY评级综合评估行业基本面和个体信用资质等因素，下调旭辉集团主体评级。旭辉主因“20旭辉01”于本月停牌，基本证实拟展期传闻。 图表12023年3月29日-2023年4月26日YY地产主体评级调整 主体名称 新评级 旧评级 调整日期 调整原因 旭辉集团股份有限公司 8 8+ 2023/4/12 原定于5月29日回售的“20旭辉01”因“拟对后续偿付进行调整”，于2023年4月12日起停牌，基本证实拟展期传闻。 旭辉控股(集团)有限公司 数据来源：YY评级 2、期间重要舆情 融资端政策继续发力，主体融资分化态势延续。新力控股被强制退市，拉响停牌房企退市警报。已出险房企继续展期，个别房企债务重组有重大进展，但只能缓解短期压力，中长期仍需依靠销售回款提升自身“造血能力”，脱困之路仍较为漫长。 具体来看，热点主体方面，远洋本月负面舆情缠身，3月末未能偿还银团贷款摊销款引发市场对远洋流动性的担忧，传言纷纷扰扰。因经营面不佳及流动性恶化，远 洋本月遭惠誉、穆迪、中诚信三家机构下调评级并维持负面展望，其中惠誉更是下调两次评级。 图表2远洋期间重要舆情（2023/03/30-2023/4/23） 主体 时间 类型 事件 远洋集团 2023/4/20 外评下调或负面观察 中诚信将评级从“AA+/观察名单”下调至“AA/负面”，认为其经营压力加大，偿债资金安排有不确定性 2023/4/20 其他信用预警 公司称成立债委会传闻不实；将按时兑付20亿元“20远洋控股PPN001" 2023/4/19 其他信用预警 浙商资产对重庆远洋红星企发等3.3亿元债权资产处置，差额补足方为远洋控股集团 2023/4/12 外评下调或负面观察 惠誉将评级从'B+'下调为'B-'，展望维持负面，主因子公司未能偿还银团贷款摊销款，预计安全边际有限 2023/4/12 诉讼纠纷 长城国际投资有限公司对远洋资本控股提出清盘呈请 2023/4/4 外评下调或负面观察 穆迪将评级从“Ba3/负面”下调至“B3负面观察”，主因对薄弱的企业透明度、治理实践和流动性的担忧 2023/4/4 其他信用预警 远洋集团错过了3月31日到期的银团贷款的摊销，远洋回复此为非正式合同到期的还款 2023/4/3 外评下调或负面观察 惠誉将评级从'BB/负面观察'下调为'B+/负面观察'，主因其近期决定递延支付其6亿美元的次级永续证券的利息，反映流动性弱于此前预期 2023/3/31 其他财务风险 截至2022年末中国人寿对远洋集团的金融支持约7.6亿元，截至24年止三个年度每年可支持金额不超过50亿元 数据来源：YY评级整理 碧桂园拟于月末发行有中债增提供全额担保的2年期8亿元中票，但旗下“20碧地01”转售资金无人接盘，显示市场信心尚未恢复，回售金额33.98亿元（占余额的99.9%）已于4月3日兑付，剩余约207.7万元未回售部分拟于4月25日提前兑付。 图表3碧桂园期间重要舆情（2023/03/29-2023/4/25） 主体 时间 类型 事件 碧桂园 2023/4/19 新增融资 拟发行2年期8亿元中票，由中债增提供全额担保 2023/4/17 提前兑付 20碧地01未回售部分拟于4月25日提前兑付并摘牌 数据来源：YY评级整理 旭辉境内债“20旭辉01”在经历挣扎后走向展期，展期方案浮出水面，拟本金 展期19个月，首付比例2%，并申请增加2个月宽限期，以沈阳和无锡的两个项目公司股权收益权提供增信，实际增信项目处置难度较大。 图表4旭辉期间重要舆情（2023/03/29-2023/4/25） 主体 时间 类型 事件 旭辉 2023/4/24 债务拟展期 20旭辉01本金拟展期19个月，首付比例2%并申请增加2个月宽限期，以沈阳和无锡的两个项目公司股权收益权提供增信 2023/4/11 其他信用预警 “20旭辉01”停牌，基本坐实展期传闻 2023/4/10 债券拟展期 彭博称“20旭辉01”原定于5月29日行使回售权，公司计划将其展期18个月，延至2024年11月到期 2023/4/7 其他信用预警 “20旭辉01”履行回售程序，疑似境内债重组方案尚未敲定 数据来源：YY评级整理 大连万达被曝出三笔美元银团贷款（合计13亿美元）含有珠海万达上市失败触 发的提前还款条款，据称大连万达已将触发时间由5月调整为11月末。因上市失败将触发股权回购和银团提前还款风险，上市之路备受关注。 图表5大连万达期间重要舆情（2023/03/29-2023/4/25） 主体 时间 类型 事件 大连万达 2023/4/25 IPO进展 珠海万达商管招股书于4月25日失效，后续补充更新数据或可继续上市之旅 2023/4/22 IPO进展 证监会4月21日发布的“境外发行上市备案补充材料要求公示”显示公司上市申请备案状态为“已接收”，关注后续推进情况 2023/4/21 其他信用预警 Reorg称大连万达已将三笔美元银团贷款合同约定的上市日期调整为2023年11月30日，该条款已无触发风险 2023/4/18 其他信用预警 Detwire称大连万达寻求将珠海万达IPO未完成触发的贷款提前偿还时点推迟至11月底，总未偿金额达13亿美元 2023/4/17 其他信用预警 Debtwire称若珠海万达在5月前无法完成IPO，三笔万达集团的离岸贷款将触发提前还款 2023/4/13 债券条款变更 “21大连万达MTN003”票面利率上调45个BP至6.6% 数据来源：YY评级整理 其他公开市场尚未发生违约事件的房企在股、债、信贷“三支箭”支持下继续获得融资支持。 分别来看，1）“第二支箭”：新城控股拟发行20亿元境内债，正寻求中债增提 供担保。美的置业拟发行12亿元中票，其中10亿元由中债增全额担保，2亿元由中债、交行及中信证券联合创设CRMW全覆盖。 2）“第三支箭”：越秀地产拟供股筹资约83.6亿港元。 此外，两大债市“硬汉”继续为市场注入信心，雅居乐获得港元美元定期贷款融资，中骏兑付4月到期的美元债。 部分央国企的信用扰动仍需警惕，越秀地产遭外部评级下调，华发股份控股子公司出现商票逾期，天保基建的控股股东大额质押所持股份。 图表6华发股份、新城控股、越秀地产等未展期主体期间重要舆情（2023/03/29-2023/4/25） 主体 时间 类型 事件 华发股份 2023/4/21 商票逾期 控股子公司截至2023年03月末商票逾期金额0.7518亿元，累计逾期发生额1.5525亿元 新城控股 2023/4/21 新增融资 计划发行20亿元境内债，拟质押物业寻求中债增提供担保 越秀地产 2023/4/20 新增融资 拟供股筹集约83.6亿港元用于大湾区、华东及重点城市投资 2023/3/31 外评下调或负面观察 标普确认“BBB-/负面”评级，主要是考虑到经济复苏幅度和公司实施去杠杆化措施进展的不确定性 美的置业