地产微观速递（July） ：远洋集团境内债拟展期，万达美元债兑付危机暂解

地产微观速递（July）： 远洋集团境内债拟展期，万达美元债兑付危机暂解 YY团队2023/7/28 摘要： 重点舆情：本月远洋、万达、碧桂园是市场焦点。 远洋集团：经历中金尽调等舆情后，于7月25日提议“18远洋01”展期1年，到 期次月先兑付10%本金，但超过10%以上持有人要求全额兑付本息，关注持有人会议结果。此外，公司还将就2023年7月30日、8月4日、8月5日应付美元债利息发 起同意征求。但公司又于7月27日汇出延期支付的美元债利息，传递出未彻底躺平信号。本月债券价格大幅震荡下行。 大连万达：本月舆情纷扰不断，主要是关于7月23日到期的境外债资金缺口的 一系列舆情，期间穿插标普、穆迪等的评级下调或列入评级观察名单的舆情。公司通过积极的资产处置（向东方财富老板娘转让万达电影8.26%股份；向腾讯关联公司出售万达投资49%股权）、与在岸商业银行协商解除境外美元抵押（用出售万达电影的部分款项），完成了该期境外债兑付。之后，实控人王健林现身央媒表示万达今年将开超50个商业中心，新增就业岗位超20万，或表明公司流动性压力已大幅缓解。本月债券价格呈现“V”型反转。 碧桂园：公司与多家财务机构及中国银行（香港）有限公司订立融资协议。据 Debtwire，公司请毕马威会计师事务所对资产和负债进行尽职调查，但随后遭公司否认。此外，公司存在出售资产换取流动性动作，其计划以2.5亿澳元出售其在墨尔本 一未开发地块。因市场对其偿债能力较为担忧，加之情绪面扰动，代表券“21碧地02” （0.8904+2Y）债券价格一路震荡下跌至34元左右。27日，或因政治局会议、万达正常兑付带动情绪面好转，以及“19碧地02”将正常兑付，碧桂园旗下多只债券价格明显回升，但不包括期限相对更长的“21碧地02”（0.8904+2Y）。 本月融资端速率有所放缓，新湖中宝时隔两年再次发行境内债，“23新湖中宝 MTN001”发行规模7亿元、期限3年、票面4.25%，由中债增全额担保；新城控股 成功完成8.5亿中票发行，期限3年、票面4%，由中债增全额担保；中骏集团拟于8 月初发行规模不超过7亿元的中期票据，中债增拟提供担保。 已出险房企方面，展期违约仍在继续。景瑞地产继“21景瑞01”展期方案通过后，又一债券“19景瑞01”拟展期；绿地控股境外债发生实质性违约；金科、佳源创盛、宝龙地产债券展期随着到期仍在继续。合景泰富弃外保内方案下仍无法如期兑付境内债，虽非严格意义上的展期，但拟召开“21合景01”持有人会议，审议调整本息兑付宽限期（90个连续自然日）等议案，关注后续持有人会议决议及兑付进展。福晟国际、禹洲集团、融创中国、易居企业控股等公司债务重组取得实质进展：禹洲集团已向债委会提出债务重组计划；福晟国际债权重组计划获香港法院批准；融创中国境外债重组 相关决议案获股东特别大会投票通过；易居企业控股新计划项下的重组已获得约 70.91%计划债权人支持；合景泰富委托安迈融资为境外债务重组财务顾问。 此外，市场对房企偿债能力普遍较为担忧，债权人接连对佳兆业、海伦堡地产提出清盘呈请，富力地产被申请破产重整，目前已被法院驳回，整体上看，民营房企被重组、清盘的进展仍十分缓慢。 经营边际：1-6月累计全口径销售额Top10/30/50房企分别同比上升6.0%、3.8%、0.6%。TOP30房企中，央国企仅首开股份同比下滑13.7%。民企、混改房企销售额多 有下滑，其中融创文旅领跌53.9%，个别未出险主体销售表现较好，滨江集团累计同 比上升35.4%。本月地产修复仍现疲态，环比跌幅加深，民企销售仍未实质修复，关注个别国企销售下滑明显的情况。 从拿地情况看，1-6月华润置地、保利发展、中海发展累计拿地金额分别为439亿元、400亿元、371亿元，位居前三；民企中绿城中国、滨江集团、万科拿地金额分别为253亿元、182亿元、175亿元，位居民企前列。整体上看，土拍市场央国企仍为主力。 一级新发：7月华侨城、金融街控股、中交房地产、首创城发、珠江实业、信达地产、金茂投资等有新债发行，认购情绪较上月有所升温，信达地产发行的10亿元 5年期中票以及金融街控股发行的18亿元5年期中票，认购倍数分别为2.36和2.29。到期压力：存续债规模排前三分别是碧桂园、万科和远洋，境内外存续债折合人 民币分别约1062.74亿元、804.58亿元和573.21亿元。碧桂园、雅居乐和金地未来三 月内行权到期金额排前三，分别为109.23亿元、57.73亿元和56.29亿元。 目录 摘要：1 1、评级调整4 2、期间重要舆情4 3、房企月度经营边际12 4、重点关注主体成交情况14 5、7月重点央国企地产发债情况16 6、部分房企债券到期情况18 瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司免责声明21 表目录 图表12023年7月1日-2023年7月27日YY地产主体评级调整4 图表2远洋期间重要舆情（2023/6/27-2023/7/27）5 图表3万达系期间重要舆情（2023/6/27-2023/7/27）6 图表4碧桂园期间重要舆情（2023/6/27-2023/7/27）7 图表5旭辉集团期间重要舆情（2023/6/27-2023/7/27）8 图表6普洛斯、方圆地产、万科等未展期主体期间重要舆情（2023/6/27-2023/7/27） ................................................................................................................................................8 图表7金科、建业、禹洲等已展期/违约主体期间重要舆情（2023/6/25-2023/7/27）10 图表82023年1-6月Top30部分房企销售情况（全口径）（亿元）13 图表92023年1-6月Top30部分房企拿地金额（亿元）14 图表10远洋境内活跃券23年以来成交价（21远洋01）（0.8000+2Y）（元）15 图表11大连万达商管境内活跃券23年以来成交价（20万达01）（0.1315+2Y） （元）15 图表12碧桂园境内活跃券23年以来成交价（21碧地02）（0.8904+2Y）（元）15 图表13旭辉境内活跃券23年以来成交价（21旭辉02）（0.9945+2Y）（元）15 图表14新城控股境内活跃券23年以来成交价（21新控01）（0.9123Y）（元）16 图表15金地境内活跃券23年以来成交价（21金地03）（0.7041+2Y）（元）16 图表16截至2023年7月26日，重点央国企7月新发债情况16 图表17截至2023年7月26日，重点央国企计划新发债7月状态更新情况17 图表18截至2023年7月26日，重点房企境内外债券余额，以及2023年8-10月到 期情况（按行权计）（亿元）18 1、评级调整 2023年7月1日至2023年7月26日，YY评级下调远洋集团主体评级，主因远洋预计进行全面债务重组、债券集中兑付压力大。 图表12023年7月1日-2023年7月27日YY地产主体评级调整 主体名称 新评级 旧评级 调整日期 调整原因1）流动性压力持续攀升，中国人寿和大家保险将成立联合工作组，预计公司后续将进行 远洋集团控股有限公司 7- 7+ 2023/7/6 全面债务重组。2）债券集中兑付压力大，2023年境内债（含ABS）行权或到期72.0亿元，2024年境内债行权或到期104.5亿元，境外债到期7亿美元。3）远洋集团与资本绑定程度较深，两者业务难切割。4）销售疲弱，拿地减少，预计后续销售支撑力不足，北方区域去化整体承压。1）流动性压力持续攀升，中国人寿和大家保险将成立联合工作组，预计公司后续将进行 远洋控股集团(中国)有限公司 7- 7+ 2023/7/6 全面债务重组。2）债券集中兑付压力大，2023年境内债（含ABS）行权或到期72.0亿元，2024年境内债行权或到期104.5亿元，境外债到期7亿美元。3）远洋集团与资本绑定程度较深，两者业务难切割。4）销售疲弱，拿地减少，预计后续销售支撑力不足，北方区域去化整体承压。 数据来源：YY评级 2、期间重要舆情 部分未违约房企流动性压力持续攀升，远洋集团拟对境内债进行展期，大连万达通过与银行协商解除资金抵押及多渠道资产处置等方式解除境外债兑付危机。融资端分化态势延续，仅个别房企能获新增融资，多数房企陷入流动性枯竭僵局，展期违约仍在继续，绿地境外债违约，合景泰富境内债虽未进行严格意义上展期，但亦提议宽限期，此外，部分房企被债权人申请重组或提交清盘呈请。 具体来看，热点主体方面，远洋集团经历中金尽调等舆情后，于7月25日提议 “18远洋01”展期1年，到期次月先兑付10%本金，但超过10%以上持有人要求全额兑付本息，关注持有人会议结果。此外，公司还将就2023年7月30日、8月4日、 8月5日应付美元债利息发起同意征求。但公司又于7月27日汇出延期支付的美元债利息，传递出未彻底躺平信号。 主体 时间 类型 事件 远洋集团 2023/6/27 外评下调或负面观察 穆迪下调远洋集团评级自“B3/下调观察”至“Caa1/负面”，主因流动性疲软、销售下降和再融资风险加剧 2023/6/27 惠誉下调远洋集团评级自“B-”至“CCC”，并撤销评级，主因公司流动性安全边际较低，且中短期内债务到期较多 2023/07/03 债务重组 彭博：远洋集团聘请中金公司开展尽职调查工作，不确定是否与债务重组有关 2023/07/05 其他信用预警 Reorg：远洋集团的股东人寿和大家保险已向监管提议远洋集团的潜在解决方案，尚待指示；中金针对远洋集团进行尽调；养老地产业务出售给人寿的交易尚未完成 2023/07/07 外评下调或负面观察 中诚信将远洋集团评级从“AAA/稳定”调整为“AAA/观察名单“，主因2大股东派驻工作组 2023/07/12 其他市场预警 彭博：中国社保基金据悉建议受托公募基金减持弱资质城投债和民营地产债 2023/07/12 其他信用预警 彭博：远洋集团对投资者表示，仍在为兑付周四到期的702万美元债利息筹备资金 2023/07/14 彭博：远洋集团美元债券部分投资者称尚未收到周四应付的美元债利息，有14天宽限期 2023/07/18 暂停交易或停牌 “18远洋01”7月18日开市起停牌，拟与持有人协商兑付调整事项 2023/07/19 债务展期或置换 彭博：远洋控股集团据悉计划将“18远洋01”本金展期一年，23年9月、10月、11月，24年2月和5月分别支付5%的本金，剩余75%本金于24年8月支付 2023/07/25 远洋提议“18远洋01”展期1年，到期次月先兑付10%本金；超过10%以上持有人要求全额兑付本息 2023/07/19 外评下调或负面观察 中诚信将远洋控股集团评级从“AAA/观察”调整为“AAA/降级观察”，主因“18远洋01”本息兑付存在重大不确定性 2023/7/27 其他信用预警 2023年7月30日、8月4日、8月5日应付美元债利息同意征求展期2个月，豁免违约 图表2远洋期间重要舆情（2023/6/27-2023/7/27） 2023/7/27 其他信用预警 彭博：远洋集团告知债权人已汇出延期支付的美元债利息款项 数据来源：YY评级整理 大连万达本月舆情纷扰不断，主要是关于7月23日到期（由于到期日非工作日， 兑付日延迟至7月24日）的境外债资金缺口的一系列舆情，期间穿插标普、穆迪等的评级下调或列入评级观察名单的舆情。公司通过积极的资产处置（向东方财富老板娘转让万达电影8.26%股份；向腾讯关联公司出售万达投资49%股权）、与在岸商业银行协商解除境外美元抵押（用出售万达电影的部分款项），完成了该期境外债兑付。之后，实控人王健林现身央媒表示万达今年将开超50个商业中心，新增就业岗位超