地产微观速递（Nov）：万达境外债展期，万金龙等入选“房企白名单”，资金端利好有所释放

地产微观速递（Nov）： 万达境外债展期，万金龙等入选“房企白名单”，资金端利好有所释放 YY团队2023/11/29 YY评级调整：2023年10月31日至2023年11月29日，YY评级下调大连万达、首开股份和华侨城集团的主体评级。其中，下调大连万达评级主因公司拟对境外债展期，且就珠海万达Pre-IPO回购款延期事项与投资者谈判具有较大 不确定性；下调首开股份评级主因销售下滑、净利润持续亏损、到期压力重；下调华侨城集团评级主因盈利能力走弱、地产板块去化压力明显、电子板块彩电业务和半导体业务出现亏损、母公司短债压力大。 重点舆情：本月大连万达、金地、万科、新城控股、雅居乐、龙湖是市场 焦点。 大连万达：与Pre-IPO投资人协商延期支付回购款遭到拒绝，大连万达拟对2024年1月到期的美元债展期（现已获通过），导致多家外评下调评级。由于万达投资者拒绝了有关延期支付Pre-IPO回购款的初步方案，公司提议将 2024年1月到期的7.25%6亿美元债延期11个月。此后，惠誉将评级自“CC”下调至“C”，穆迪将“Caa1/负面”下调至“Caa2/负面”。目前，为缓解流动性压力，公司拟将珠海万达近50亿Pre-IPO投资赎回义务延期9个月，并与险资谈判出售一二线城市万达广场。本月代表券“20万达01”（1.7836Y）成交净价维持在80元左右。 金地：被列入“50家房企白名单”，银行和股东的双重支持有望落实。据 YYASIA信源，公司将新增招商银行牵头的超过10亿美元的银团贷款，并且金地环湾城项目公司股权将出售给二股东福田投资以获取一定流动性。10月30日以来，代表券“21金地MTN007”（1.0493Y）成交净价从25.26元上涨到49.17元。 万科：获得深圳国资委表态支持，被列入“50家房企白名单”后，参与建 行、交行召开的座谈会。融资端方面，万科正与包括工行、中行在内的银行洽谈最高80亿港元的新银团贷款，并拟发行不超过14.35亿元CMBS。中金印力消费REIT获中国证监会准予注册。此外，公司仍有零星负面舆情传出，包括 杭州万科项目出现停工告示（公司称项目已完全具备交付条件，系与总包单位商务纠纷所致）、遭穆迪下调评级。市场信心整体有所提振，11月以来，代表券“21万科05”（0.6603+2Y）的成交净价从95元左右回升到97.50元。 新城控股：旗下楼盘因拖欠工程款无限期停工，公司提前汇出资金支付优 先级ABS“吾悦2优”的部分回售款，缓和市场情绪。新城控股旗下涟水吾悦广场A2B地块二期部分住宅楼盘因拖欠工程款于2023年11月起无限期停工，表 明公司现金流处于高度紧张的状态。但公司仍提前几天汇出资金支付优先级 ABS“吾悦2优”的部分回售款，缓和了市场情绪。此外，公司亦被列入“50家房企白名单”，参与了建行召集的座谈会。本月代表券“22新城控股MTN002” （1.7945Y）价格整体稳定在99元左右。 雅居乐：ABS“PR上雅优”取消2024年1月的开放回售安排获表决通过，寻求离岸贷款展期6个月，获得一定流动性缓冲。代表券“21番雅01”（133D）价格较稳定，成交净价维持在98元左右。 龙湖：本月经历外评下调后，传出提前兑付消息。15日，穆迪将龙湖集团 主体评级由“Baa3”下调至“Ba1”投机级，移出下调观察名单，展望“负面”，20日代表券“20龙湖04”债价进一步下跌至60元左右。随后传出提前兑付消息，公司计划在11月28日为2024年到期的40亿港元贷款提前偿付20亿港元，然后 在下个月支付剩余的20亿港元，对市场情绪有所提振。此外，公司被列入“50 家房企白名单”，并参与建行、交行组织的座谈会。27日，“20龙湖04” （1.2658+2Y）成交净价上涨到72元左右。 其他债券尚未发生展期/违约的地产民企中，珠江投资“21珠投05”全部持有人同意给予回售本金兑付连续60个自然日的宽限期，获得流动性缓冲；平安不动产控股股东中国平安表态公司经营运作正常，整体风险可控；普洛斯遭遇外评下调评级；与国寿投资开展全面战略合作；豫园股份拟新增融资49.61亿 元；新世界发展对7只美元债发起要约回购；路劲基建通过资产出售缓解流动性压力。此外，珠江投资、石榴置业控股项目公司发生商票逾期。 央国企的信用扰动仍需保持关注，涉及资产出售、融资计划、内控瑕疵、业绩预警、诉讼纠纷和评级下调等。 展期违约组方面，融创、奥园境外债重组正式完成，正荣地产、融信集团、时代控股、中梁控股取得实质性进展，龙光、恒大的仍在艰难进行中，中骏集团处于前期。境内债展期仍在接连发生，包括“21宝龙01”、“19中南03”、“19俊发01”、“H21旭辉3”。据彭博，部分已展期违约主体已被列入“50家房企白名单”中，包括碧桂园、旭辉、远洋等。 经营边际：本月地产修复仍显疲态，单月和累计全口径销售额多呈跌势。“政策底”至“市场底”复苏之路漫长。央企、国企、民企单月全口径销售额 分别同比下跌20.6%、25.4%、41.8%，跌幅均较上月扩大。累计全口径销售额方面，央企、国企分别同比增长9.7%、11.2%，民企同比下跌33.5%。 从拿地情况看，1-10月中海发展、保利发展、华润置地累计拿地金额位居 前三，混改及民企中绿城中国、万科、滨江集团拿地金额位居前列。整体来看，土拍市场央国企仍为主力。 一级新发：11月珠海华发、金融街控股分别发行10亿元和8亿元中票，建 发房地产新发9亿元企业债。 到期压力：重点关注的未违约房企中，存续债规模排前三分别是万科、龙湖和绿城，分别约881.70亿元、532.67亿元和429.93亿元。雅居乐、龙湖和大 连万达未来三月内行权到期金额排前三，分别为85.39亿元、47.18亿元和42.69 亿元。 目录 地产微观速递（Nov）：1 一、评级调整6 二、期间重要舆情及重点主体成交情况6 三、房企月度经营边际19 四、11月重点央国企地产发债情况21 五、未违约民企/混改房企债券到期情况22 瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司免责声明25 表目录 图表12023年10月31日-2023年11月29日YY地产主体评级调整6 图表2大连万达期间重要舆情（2023/10/28-2023/11/29）7 图表3大连万达“20万达01”23年以来成交价（1.7836Y）（元）8 图表4金地期间重要舆情（2023/10/27-2023/11/29）8 图表5金地“21金地MTN007”23年以来成交价（1.0493Y）（元）9 图表6万科期间重要舆情（2023/10/28-2023/11/29）9 图表7万科“21万科05”23年以来成交价（0.6603+2Y）（元）11 图表8新城控股期间重要舆情（2023/10/28-2023/11/29）11 图表9新城控股“22新城控股MTN002”23年以来成交价（1.7945Y）（元）12 图表10雅居乐期间重要舆情（2023/10/28-2023/11/29）12 图表11雅居乐“21番雅01”23年以来成交价（0.3644Y）（元）13 图表12龙湖期间重要舆情（2023/10/28-2023/11/29）13 图表13龙湖“20龙湖04”23年以来成交价（1.2658+2Y）（元）14 图表14珠江投资、平安不动产等未展期/违约地产民企的期间重要舆情 （2023/10/28-2023/11/29）........................................................................................14 图表15首开股份、首创城发等未展期/违约地产央国企期间重要舆情 （2023/10/28-2023/11/29）........................................................................................15 图表16奥园、碧桂园、宝龙等已展期/违约主体期间重要舆情（2023/10/28- 2023/11/29）...............................................................................................................17 图表172023年1-10月Top30部分房企销售情况（全口径）（亿元）20 图表182023年1-10月Top30部分房企拿地金额（亿元）21 图表19截至2023年11月27日，重点央国企11月新发债情况21 图表20截至2023年11月27日，重点央国企计划新发债11月状态更新情况.22 图表21截至2023年11月27日，重点房企境内外债券余额，以及2023年12月 -2024年2月到期情况（按行权计）（亿元）22 一、评级调整 2023年10月31日至2023年11月29日，YY评级下调大连万达、首开股份和华侨城集团的主体评级。其中，下调大连万达评级主因公司拟对境外债展期，且就珠海万达Pre-IPO回购款延期事项与投资者谈判具有较大不确定性；下调首开股份评级主因销售下滑、净利润持续亏损、到期压力重；下调华侨城集团评级主因盈利能力走弱、地产板块去化压力明显、电子板块彩电业务和半导体业务出现亏损、母公司层面短债压力大。 图表12023年10月31日-2023年11月29日YY地产主体评级调整 主体名称 新评级 旧评级 调整日期 调整原因 大连万达商业管理集团股份 有限公司 7 6+ 2023/11/22 本次评级下调主要考虑公司：1）拟对2024年1月到期的境外债展期11个月。2）万达商管子公司珠海万达于2023年底前港股上市的可能性较低，或将面临对赌协议下Pre-IPO投资者撤资造成的高额回购支出，而公司就回购款延期事项与投资者谈判具有较大不确定性。 北京首都开发股份有限公司 4- 4 2023/11/3 本次评级下调主要考虑首开股份：1）销售表现疲弱，位于发债样本国企序列下游；2）净利润持续亏损，主因销售额下滑、结转减少、对外投资私募基金亏损和合联营企业投资收益下滑等因素；3）财务杠杆较高，未来三年债券到期压力沉重。 华侨城集团有限公司 4 4+ 2023/11/2 本次评级下调主要考虑华侨城集团：1）整体盈利能力持续走弱；2）地产板块销售疲弱，拿地收缩显著，土储区域分散且下沉，去化压力明显；3）文旅板块逐步复苏；4）电子板块彩电业务和半导体业务出现亏损；5）近年来母公司层面财务杠杆持续高企，短期偿债压力较大。 数据来源：YY评级 二、期间重要舆情及重点主体成交情况 首先跟踪大连万达、金地、万科、新城控股、雅居乐和龙湖等热点主体的舆情及境内债成交情况。 鉴于珠海万达IPO进程缓慢，且与Pre-IPO投资人协商延期支付回购款遭到拒绝，大连万达拟对2024年1月到期的美元债展期（现已获通过），导致多家外评下调评级。由于万达投资者拒绝了有关延期支付Pre-IPO回购款的初步方 案，公司提议将2024年1月到期的7.25%6亿美元债延期11个月至2024年12 月29日，分四期偿还。由于境外债展期，惠誉将评级自“CC”下调至“C”，穆迪将“Caa1/负面”下调至“Caa2/负面”。目前，为缓解流动性压力，公司拟将珠海万达近50亿Pre-IPO投资赎回义务延期9个月，并与险资谈判出售一二线城市万达广场。本月代表券“20万达01”（1.7836Y）成交净价维持在80元左右。 图表2大连万达期间重要舆情（2023/10/28-2023/11/30） 主体 时间 类型 事件 大连万达 2023/11/1 债券发行 万达商管：35.01亿元人民币ABS项目状态于10月31日更新至“已反馈” 2023/11/15 其他或有风险 彭博：万达投资者拒绝有关延期支付Pre-IPO回购款的初步方案 2023/11/21 债务展期或