SOHO中国中期报告 2023

SOHO中国 SOHO中国有限公司（“本公司”、“公司”、“SOHO中国”或“我们”）的董事（“董事”）会（“董事会”）欣然宣布本公司及其附属公司（合称“本集团”）截至2023年6月30日止6个月期间（“期间”或“本期间”或“2023年上半年”）的未经审计简明综合中期业绩，连同截至2022年6月30日止6个月之比较数字。 目录 2业务回顾及市场展望9管理层讨论及分析 11其他资料16公司资料18未经审计中期财务报告 业务回顾及市场展望 市场回顾与展望 2023年上半年，尽管中国及全球经济正在逐步走出新冠疫情的负面影响，但国内外营商环境依然充满不稳定性，市场信心仍然有待恢复，经济发展增速还不及预期。与此同时，美联储及欧洲主要经济体央行的持续大规模加息，以及由此导致的公司债务成本飙升，盈利与现金流被高额利息蚕食，高负债公司的债务违约风险陡增。 面对诸多不确定性因素，很多企业选择了越发谨慎的发展策略，以及更加严苛的成本控制措施。此外，疫情期间的居家办公、远程办公模式也正在被更多企业采纳，这也在一定程度上消减了企业租赁办公楼的意愿，并影响了办公楼租赁市场的整体需求。 纵观写字楼与零售物业租赁市场，2023年第一季度经历了短暂的回暖后，第二季度随即又进入了调整期。根据戴德梁行的数据，2023年上半年，北京甲级办公楼净吸纳量跌至-0.5万平方米，上海也仅为16.8万平方米，较历史同期均有大幅下滑。租金水平下降的同时，北京和上海甲级写字楼平均空置率高企，分别达16.9%和18.6%，为2011年以来的历史峰值。未来3年，随着大批新增供应陆续入市，租金和出租率仍将持续承压。 面对弱需求、强供应的竞争压力，SOHO中国的经营策略是用优质的全方位服务提升资产价值，增强自身核心竞争力。一方面，深入挖掘客户的实际要求，打消客户顾虑，包括：推出精装交付的办公房源，满足拎包入驻的需求，受到市场的积极回应，首批亮相即签约2,800平方米；优化签约流程，高效对接签约、装修、入驻等环节的不同需求；针对优质客户给予更优惠的合约条款等。 另一方面，我们一如既往在物业工作中强化服务的理念，将其延伸至物业工作网络的每个细节和末梢，为客户打造一个更加安全、舒适、便捷的工作环境，在收获客户的赞誉的同时，也赢得了他们的续租和扩租等。 SOHO中国依然高度重视环境、社会及管治工作的投入与发展，从三方面协同推动，打造可持续发展性企业。在企业管治方面，公司通过优化现有各项规章制度，进一步完善公司管治。在环境保护方面，集团24个在管物业项目总能耗对比国标节约4,503万度，节能率24.2%，实现碳减排3.7万吨。在社会责任方面，公司在克服经营与资金压力的同时，全力保证了对甘肃天水麦积区养正幼儿园的持续投入，并于2023年4月7日迎来中国首座零碳“养正图书馆”的正式亮相。 2023年下半年机遇与挑战并存。我们将继续贯彻稳健的经营策略，加大力度与措施，提升本集团整体物业出租率和经营性现金流稳定，为迎接外部困难与挑战提供更大的支持与保障。我们相信，长期来看中国经济具有巨大的发展韧性和潜力，长期向好的基本面没有改变。京沪两地写字楼市场长期稳健性和资产稀缺性对投资者的吸引力不减。随着政府各项促进经济发展政策措施的出台，市场活跃度将逐步回升，为下半年写字楼市场重振奠定基础。 租赁物业组合 本集团主要投资物业项目的租金收入和出租率为： 项目 可租面积1 租金收入 2023年 上半年 出租率2 于2023年 6月30日 出租率2 于2022年 12月31日 （平方米）（人民币千元） 北京前门大街项目 51,889 34,652 62% 48% 望京SOHO 149,172 113,667 64% 62% 光华路SOHOII 94,279 92,370 84% 85% 丽泽SOHO 135,637 89,887 89% 86% 银河及朝阳门SOHO 46,293 32,250 61% 64% 上海SOHO复兴广场 88,234 113,672 90% 92% 外滩SOHO 72,006 94,172 95% 80% SOHO天山广场 97,751 87,456 78% 76% 古北SOHO 112,541 119,751 91% 91% 附注：1.截至2023年6月30日可租面积（建筑面积）归属于本集团部份。 2.出租率的计算包括办公室及商铺物业。 北京主要项目 望京SOHO 望京SOHO总建筑面积约510,000平方米，是北京望京地区的大型写字楼及商铺项目。望京SOHO高度近200米，是北京市的地标性建筑。该项目由三栋 （塔一、塔二和塔三）建筑构成。塔一及塔二已于2014年底前几乎全部出售。 本集团目前持有望京SOHO塔三整栋和塔一及塔二的部份单位。塔三于2014年9月竣工，总建筑面积约157,318平方米，归属于本集团的可租建筑面积 约为133,766平方米，其中办公室面积约为123,568平方米，商铺面积约为10,198平方米。 望京地区逐渐成为位于北京东北部的互联网公司的新兴集中区域。望京地区目前也是众多跨国公司的中国总部所在地。 光华路SOHOII 光华路SOHOII位于北京中央商务区核心，毗邻地铁1号线和10号线。该项目的总建筑面积约117,179平方米，归属于本集团的可租建筑面积约为94,279平方米，其中办公室面积约为63,308平方米，商铺面积约为30,971平方米。该项目于2014年11月竣工。 前门大街项目 前门大街项目位于天安门广场南边的前门地区，周边为最大 “胡同”（传统北京院落）保护区之一。截至本期间末归属于本集团的可租商铺建筑面积约为51,889平方米。本集团致力于将前门大街项目发展成为旅游景点，凭藉前门地区游客流量 大的特点和优势，进一步吸引和巩固符合项目定位的高质量租户。 丽泽SOHO 丽泽SOHO于北京丽泽金融商务区最核心位置。该项目北侧紧邻丽泽路，距西二环路1公里以内，目前地铁14号线已连通，未来更将与地铁11号线、16号线、新机场快线以及丽泽商务区金融街直连线相连。北京丽泽金融商务区地处北京西二、三环路之间，是北京市重点发展的新兴金融区，该区域将成为金融街的扩展，而金融街区域是全球租金最昂贵的办公区域之一。丽泽金融商务区将开发建设高檔写字楼、公寓、会展以及商业休闲等建筑设施，将为金融街区域周边金融类企业的持续扩张提供良好的支持。 丽泽SOHO规划的总建筑面积约158,434平方米，总可租建筑面积约135,637平方米。该项目已于2019年12月竣工。 上海主要项目 SOHO复兴广场 SOHO复兴广场位于上海最繁华及最具现代魅力的商业街淮海中路，直达地铁10号线及13号线，邻近商业气氛最多彩多姿之上海新天地商区。SOHO复兴广场总建筑面积约124,068平方米，可租建筑面积约88,234平方米，其中办公面积约46,344平方米，商铺面积约41,890平方米。该项目于2014年9月竣工。 外滩SOHO 外滩SOHO处于上海外滩区域，毗邻上海最知名的景点城隍庙，地处外滩立体交通枢纽及游艇码头旁。 该项目归属于本集团的可租建筑面积约为72,006平方米，其中，办公面积约为50,347平方米，商铺面积约为21,659平方米。该项目于2015年8月竣工。 SOHO天山广场 SOHO天山广场位于上海长宁区虹桥涉外贸易中心最核心地段，虹桥涉外贸易中心是上海市第一个涉外商务区，外资企业云集，同时也汇聚了长宁区的主要办公、商业和高端住宅项目。SOHO天山广场紧邻天山路商业街，直达地铁2号线娄山关站。 SOHO天山广场的总建筑面积约155,827平方米。该项目办公和商铺部份于2016年12月竣工，总可租建筑面 积约97,751平方米，其中，办公面积约为74,498平方米，商铺面积约为23,253平方米。另外座落于上海天山广场的凯悦嘉轩酒店已于2017年11月完工，并于2018年2月底开始营业。 古北SOHO 古北SOHO位于上海市长宁区虹桥涉外贸易中心核心地段，距SOHO天山广场仅有1公里。 该地块东至伊犁路，南至红宝石路，西至玛瑙路，北至虹桥路。该项目与地铁10号线伊犁路站地下连通，同时紧邻古北财富中心等甲级写字楼。 该项目的总建筑面积约156,654平方米，总可租建筑面积约为112,541平方米。该项目已于 2019年1月完工。 管理层讨论及分析 财务回顾 营业收入 本集团本期间实现营业收入约人民币8.22亿元，2022年同期约为人民币8.96亿元，同比下降约8%。营业收入下降主要是由于办公楼及商铺物业租赁市场需求疲软。 盈利能力 本期间毛利约为人民币6.78亿元，2022年同期约为人民币7.42亿元，同比下降约9%。本期间租赁业务毛利率约为83%，2022年同期约为83%。 费用控制 本期间的销售费用约为人民币0.1亿元，2022年同期约为人民币0.13亿元。本期间的行政费用约为人民币0.66亿元，2022年同期约为0.74亿元。 财务收入及费用 本期间的财务收入约为人民币0.02亿元，2022年同期约人民币0.02亿元。 本期间的财务费用约为人民币3.87亿元，较2022年同期的财务费用约人民币4.21亿元减少约人民币0.34亿元，主要由于本期间平均借款余额下降。 所得税费用 本期间的所得税费用约为人民币0.91亿元，较2022年同期的所得税费用约人民币1.19亿元减少约人民币0.28亿元。 管理层讨论及分析 银行贷款、其他贷款及资产抵押 于2023年6月30日，本集团的总借贷本金共计约人民币160.47亿元，其中一年内到期部分约人民币7.99亿元，不包括中期财务报告附注15中披露的被重新分类为流动负债的部份，一年以上到期部分约人民币152.48亿元。于2023年6月30日，本集团约人民币 160.47亿元的借贷以本集团的投资物业作为抵押。 于2023年6月30日，净资产负债率约为42%（于2022年12月31日：约43%），以净借贷（“总借贷”减“现金及现金等价物”减“限制性银行存款及结构性存款”）除以归属于母公司股东权益计算。 汇兑波动及利率风险 于2023年6月30日，本集团的外币债务总额约为人民币3.60亿元，占总借贷约2.2%（于2022年12月31日：外币债务总额约为人民币3.58亿元，占本集团总借贷约2.2%）。于 2023年6月30日，本集团的平均融资成本保持稳定在约4.7%（于2022年12月31日：约4.7%）。本期间，本集团的经营现金流量及流动性并未因汇兑波动受到重大影响。 或有负债 本集团与若干银行签订了协议对其物业买家的按揭贷款提供担保。于2023年6月30日，本集团就该等协议向银行提供担保的按揭贷款总金额约人民币0.10亿元（于2022年12月31日：约人民币0.11亿元）。 资本承担 于2023年6月30日，本集团的资本承担合计约为人民币0.18亿元（于2022年12月31日：约为人民币0.17亿元）。 雇员及薪酬政策 于2023年6月30日，本集团雇员人数为1,687人，其中包含物业公司雇员1,537人。 本集团的雇员薪酬主要包括基本薪金及考评薪金。考评薪金根据表现考评按月度厘定。 其他资料 主营业务 本集团主要在中国从事提供物业租赁及相关服务和房地产开发。本集团主营业务在本期间并无重大变动。 股息 董事会决议就本期间不派发中期股息（2022年中期股息：无）。 股本 于2023年6月30日，本公司已发行总股数为5,199,524,031股（2022年12月31日：5,199,524,031股）。 董事及本公司最高行政人员在本公司及其相联法团之股份、相关股份及债券之权益及淡仓 于2023年6月30日，董事及本公司最高行政人员于本公司或其任何相联法团（定义见《证券及期货条例》（“证券及期货条例”）第XV部（香港法例第571章）的股份、相关股份及债