SOHO中国中期报告 2024

SOHO中国 SOHO中国有限公司（“本公司”、“公司”、“SOHO中国”或“我们”）的董事（“董事”）会（“董事会”）宣布本公司及其附属公司（合称“本集团”）截至2024年6月30日止6个月期间（“期间”或“本期间”或“2024年上半年”）的未经审计简明综合中期业绩，连同截至2023年6月30日止6个月之比较数字。 目录 2业务回顾及市场展望12管理层讨论及分析 14其他资料19公司资料21未经审计中期财务报告 业务回顾及市场展望 市场回顾与展望 2024年上半年，中国经济在错综复杂的外部环境下展现出坚韧的复苏态势。在一系列激发内需与消费市场活力的宏观政策推动下，国内经济发展态势平稳，需求持续恢复，经济发展品质不断提升。房地产政策环境持续宽松，聚焦于稳市场、去库存以缓解行业整体压力，加快构建房地产发展新模式。 回顾今年上半年的写字楼与商业租赁市场，在供应方面，新增供应有所放缓，商办用地供求规模触及近年低位；在需求方面，疲软的市场需求成为制约市场回暖的主要因素，租赁需求以搬迁及续租为主。租金水准处于下行通道，尽管商铺租金有小幅增长，但涨幅趋于收窄。因此租赁策略仍延续“以价换量”来维持市场活跃度。 纵观今年下半年市场，根据戴德梁行分析资料，北京和上海甲级写字楼市场将分别迎来约42.5万平方米及70.9万平方米的新增供应。在市场需求低迷、新增供应大量入市的情况下，空置率将继续拉高，令租赁市场持续承压。 面对未来市场的不确定性与上述的重重挑战，SOHO中国秉持稳健经营的原则，深化成本控制与风险管理，以开放的心态拥抱变化，以创新的精神应对挑战，持续锻造以高品质服务为基石的企业软实力。 今年上半年，SOHO中国持续深化与客户的合作关系，以客户需求为核心，精准把握市场变化，共同打造顺应趋势的商业策略与服务方案，广泛推行定制化精装交付的差异化战略。SOHO中国的精装房源均位于京沪两地核心繁华商圈，不仅区位优势显着，且“拎包入住”的省心模式切实解决了客户的痛点与难点。 资管物业团队专业管理、精细化服务的双重护航成就了SOHO中国各专案安心舒适的办公生活体验，成为连接客户信赖与品牌价值的坚固桥梁，为公司的物业出租率企稳和经营性现金流稳定奠定了坚实基础。 今年，我们响应国家有关部门的要求和号召，把安全生产作为公司日常管理的重中之重，严守安全底线。过去半年中，SOHO中国成立了安全管理委员会，健全安全管理制度，组织消防实战演练，强化现场检查和突发事件处理，并通过教育、培训和考试提高每一位员工的应急处置能力，为保障公共安全贡献力量。 与此同时，SOHO中国持续从环境、社会、管治（“ESG”）三方面协同推动，致力于打造可持续发展企业。环境方面，本集团24个在管物业专案总能耗对比国标节约3,714万千瓦时，节能率20%，实现碳减排3.1万吨；社会方面，公司持续打造以价值驱动为核心的可持续发展生态圈，与客户、供应商、周边社区等创建长远互惠的伙伴关系；企业管治方面，公司通过优化ESG管治架构及各项规章制度，不断完善可持续发展管理。 2024年3月，SOHO中国首次发布其2023气候行动报告，迈出了绿色低碳转型之路上的关键一步。2024年6月，SOHO中国提交的科学碳目标获得科学碳目标倡议组织（SBTi）正式核准，该目标与《巴黎协定》全球1.5℃温升控制的减排目标相一致，助力全球向“净零”转型。 展望2024年下半年，随着宏观政策持续加码扩内需、促消费，中国经济有望步入更加稳健的复苏轨道。特别是服务业营商环境的持续优化，或将率先带动大城市商业地产市场的回暖，推动商业地产行业向更高品质、更可持续的发展模式转型。 租赁物业组合 本集团主要投资物业项目的租金收入和出租率为： 项目 可租面积1 租金收入 2024年 上半年 出租率2 于2024年 6月30日 出租率2 于2023年 12月31日 （平方米）（人民币千元） 北京前门大街项目 51,889 48,118 63% 67% 望京SOHO 149,172 99,084 57% 60% 光华路SOHOII 94,279 96,346 83% 85% 丽泽SOHO 135,637 87,491 89% 88% 银河及朝阳门SOHO 46,293 23,379 54% 56% 上海SOHO复兴广场 88,234 111,129 85% 87% 外滩SOHO 72,006 93,903 80% 84% SOHO天山广场 97,751 85,205 79% 79% 古北SOHO 112,541 120,691 91% 89% 附注：1.截至2024年6月30日可租面积（建筑面积）归属于本集团部份。 2.出租率的计算包括办公室及商铺物业。 北京主要项目 望京SOHO 望京SOHO总建筑面积约510,000平方米，是北京望京地区的大型写字楼及商铺项目。望京SOHO高度近200米，是北京市的地标性建筑。该项目由三栋（塔一、塔二和塔三）建筑构成。塔一及塔二已于2014年底前几乎全部出售。 本集团目前持有望京SOHO塔三整栋和塔一及塔二的部份单位。塔三于2014年9月竣工，总建筑面积约157,318平方米，归属于本集团的可租建筑面积约为133,766平方米，其中办公室面积约为123,568平方米，商铺面积约为10,198平方米。 望京地区逐渐成为位于北京东北部的互联网公司的新兴集中区域。望京地区目前也是众多跨国公司的中国总部所在地。 光华路SOHOII 光华路SOHOII位于北京中央商务区核心，毗邻地铁1号线和10号线。该项目的总建筑面积约117,179平方米，归属于本集团的可租建筑面积约为94,279平方米，其中办公室面积约为63,308平方米，商铺面积约为30,971平方米。该项目于2014年11月竣工。 前门大街项目 前门大街项目位于天安门广场南边的前门地区，周边为最大“胡同”（传统北京院落）保护区之一。归属于本集团的可租商铺建筑面积约为51,889平方米。本集团致力于将前门大街项目发展成为旅游景点，凭藉前门地区游客流量大的特点和优势，进一步吸引和巩固符合项目定位的高质量租户。 丽泽SOHO 丽泽SOHO于北京丽泽金融商务区最核心位置。该项目北侧紧邻丽泽路，距西二环路1公里以内，目前地铁14号线已连通，未来更将与地铁11号线、16号线、新机场快线以及丽泽商务区金融街直连线相连。北京丽泽金融商务区地处北京西二、三环路之间，是北京市重点发展的新兴金融区，该区域将成为金融街的扩展，而金融街区域是全球租金最昂贵的办公区域之一。丽泽金融商务区将开发建设高檔写字楼、公寓、会展以及商业休闲等建筑设施，将为金融街区域周边金融类企业的持续扩张提供良好的支持。 丽泽SOHO规划的总建筑面积约158,434平方米，总可租建筑面积约135,637平方米。该项目已于2019年12月竣工。 上海主要项目 SOHO复兴广场 SOHO复兴广场位于上海最繁华及最具现代魅力的商业街淮海中路，直达地铁10号线及13号线，邻近商业气氛最多彩多姿之上海新天地商区。SOHO复兴广场总建筑面积约124,068平方米，可租建筑面积约88,234平方米，其中办公面积约46,344平方米，商铺面积约41,890平方米。该项目于2014年9月竣工。 外滩SOHO 外滩SOHO处于上海外滩区域，毗邻上海最知名的景点城隍庙，地处外滩立体交通枢纽及游艇码头旁。 该项目归属于本集团的可租建筑面积约为72,006平方米，其中，办公面积约为50,347平方米，商铺面积约为21,659平方米。该项目于2015年8月竣工。 SOHO天山广场 SOHO天山广场位于上海长宁区虹桥涉外贸易中心最核心地段，虹桥涉外贸易中心是上海市第一个涉外商务区，外资企业云集，同时也汇聚了长宁区的主要办公、商业和高端住宅项目。SOHO天山广场紧邻天山路商业街，直达地铁2号线娄山关站。 SOHO天山广场的总建筑面积约155,827平方米。该项目办公和商铺部份于2016年12月竣工，总可租建筑面积约97,751平方米，其中，办公面积约为74,498平方米，商铺面积约为23,253平方米。另外座落于上海天山广场的凯悦嘉轩酒店已于2017年11月完工，并于2018年2月底开始营业。 古北SOHO 古北SOHO位于上海市长宁区虹桥涉外贸易中心核心地段，距SOHO天山广场仅有1公里。 该地块东至伊犁路，南至红宝石路，西至玛瑙路，北至虹桥路。该项目与地铁10号线伊犁路站地下连通，同时紧邻古北财富中心等甲级写字楼。 该项目的总建筑面积约156,654平方米，总可租建筑面积约为112,541平方米。该项目已于2019年1月完工。 管理层讨论及分析 财务回顾 营业收入 本集团本期间实现营业收入约人民币7.99亿元，2023年同期约为人民币8.22亿元，同比下降约2.70%。营业收入下降主要是由于办公楼及商业物业租赁市场需求疲软。 盈利能力 本期间毛利约为人民币6.48亿元，2023年同期约为人民币6.78亿元，同比下降约4.39%。本期间租赁业务毛利率约为82%，2023年同期约为83%。 费用控制 本期间的销售费用约为人民币0.20亿元，2023年同期约为人民币0.10亿元。本期间的行政费用约为人民币0.50亿元，2023年同期约为人民币0.66亿元。 财务收入及费用 本期间的财务收入约为人民币250万元，2023年同期的财务收入约人民币240万元。 本期间的财务费用约为人民币3.67亿元，较2023年同期的财务费用约人民币3.87亿元减少约人民币0.2亿元，主要由于本期间平均借款余额下降。 所得税费用 本期间的所得税费用约为人民币1.25亿元，较2023年同期的所得税费用约人民币0.91亿元增加约人民币0.34亿元。 管理层讨论及分析 银行贷款、其他贷款及资产抵押 于2024年6月30日，本集团的总借贷共计约人民币156.91亿元，其中一年内到期部分约人民币77.49亿元，一年以上到期部分约人民币79.42亿元。于2024年6月30日，本集团约人民币156.91亿元的借贷以本集团的投资物业作为抵押。 于2024年6月30日，净资产负债率约为41%（于2023年12月31日：约41%），以净借贷（“总借贷”减“现金及现金等价物”减“限制性银行存款及结构性存款”）除以归属于母公司股东权益计算。 汇兑波动及利率风险 于2024年6月30日，本集团的外币债务总额约为人民币3.43亿元，占总借贷约2.2%（于2023年12月31日：外币债务总额约为人民币3.58亿元，占本集团总借贷约2.3%）。本公司于2024年6月30日的平均融资成本保持稳定在约4.5%（于2023年12月31日：约4.7%）。本期间，本集团的经营现金流量及流动性并未因汇兑波动受到重大影响。 或有负债 本集团与若干银行签订了协议对其物业买家的按揭贷款提供担保。于2024年6月30日，本集团就该等协议向银行提供担保的按揭贷款总金额约人民币0.07亿元（于2023年12月31日：约人民币0.08亿元）。 资本承担 于2024年6月30日，本集团的资本承担合计约为人民币0.02亿元（于2023年12月31日：约为人民币0.02亿元）。 雇员及薪酬政策 于2024年6月30日，本集团雇员人数为1,635人，其中包含物业公司雇员1,479人。 本集团的雇员薪酬主要包括基本薪金及考评薪金。考评薪金根据表现考评按月度厘定。 其他资料 主营业务 本集团主要在中国从事提供物业租赁及相关服务和房地产开发。本集团主营业务在本期间并无重大变动。 股息 董事会决议就本期间不派发中期股息（2023年中期股息：零）。 股本 于2024年6月30日，本公司已发行总股数为5,199,524,031股（2023年12月31日：5,199,524,031 股）。 董事及最高行政人员在本公司及其相联法团之股份