SOHO中国中期报告 2022
SOHO中国 SOHO中国有限公司（“本公司”、“公司”、“SOHO中国”或“我们”）的董事（“董事”）会（“董事会”）欣然宣布本公司及其附属公司（合称“本集团”）截至2022年6月30日止6个月期间（“期间”或“本期间”或“2022年上半年”）的未经审计简明综合中期业绩，连同截至2021年6月30日止6个月之比较数字。 目录 2业务回顾及市场展望9管理层讨论及分析 12其他资料18公司资料20未经审计中期财务报告 业务回顾及市场展望 市场回顾与展望 刚刚过去的2022年上半年是值得记忆的，国际环境更趋复杂严峻，国内新冠疫情多发、散发，不利影响明显加大，种种外生超预期突发因素给经济发展带来严重冲击。尤其自二季度起，经济下行压力显着增大。面对异常复杂困难的局面，全社会上下一条心，在党和各级政府的领导下，新冠疫情反弹得到有效控制，国内经济企稳回升，上半年实现了来之不易的国内生产总值2.5%的正增长。 然而受疫情影响，2022年一、二季度京沪两地写字楼租赁市场回暖趋势受阻，空置率回升，租金回落。根据戴德梁行的市场数据，2022年上半年，北京和上海甲级办公楼净吸纳量分别为44.4万平方米和30.1万平方米，较2021年同期均有较显着下降。同时，市场租金也在连续三个季度上涨后再度回落。未来6个月，随着大批上半年推迟交付新项目的大量入市，租赁市场将持续承压。 在相对低靡的宏观经济和市场环境下，SOHO中国的写字楼租赁业务也不可避免地受到影响。除了丽泽SOHO之外，我们在北京和上海的大部分自持项目的出租率均较2021年末出现了不同程度的下滑。 另一个工作重点是，我们还竭尽全力在持续反覆的新冠疫情防控期间一如既往的提供优质的物业服务。今年上半年，北京、上海的大部分项目先后经历了严格的封控管理，特别在上海长达2个月的时间里，数百名SOHO物业人在这艰难的时间仍坚守在工作岗位上，守护着客户的财产安全和大楼的正常运转。一方面，他们服从政府的统一安排，用科学的态度去防疫，守好安全防线；另一方面，他们用耐心和理解服务客户，帮助客户纾忧解困。许多员工还积极加入志愿者行列，为他人、为社区服务，给周围的人传递力量。 进入2022年6月之后，SOHO中国全集团上下保持着饱满的工作状态，积极回应政府号召，推进复工复产、复商复市。公司根据实际情况对于有实际困难的租户给予推迟缴纳租金、提供疫情补贴等扶持政策，助力楼内商业企业恢复活力，客户满意度保持在较高水准。 与此同时，SOHO中国依然高度重视环境、社会及管治工作的投入与发展，从企业管治、环境保护和社会责任三方面协同推动，打造可持续发展性企业。在企业管治方面，公司通过优化现有各项规章制度，进一步完善公司管治。环境保护方面，2022年上半年本集团24个在管物业项目总能耗对比国标节能减少约6,789万度，节能率约36.5%，实现碳减排约5.5万吨。在社会责任方面，公司在抗击新冠疫情、克服经营与资金压力的同时，透过SOHO中国基金会全力保证了对甘肃天水麦积区养正幼儿园持续投入，并且按计划推进中国第一个“零碳图书馆”示范楼的施工建设，确保2022年下半年竣工并交付使用。 困难是对人精神品质最好的考验。优秀品质如同金子不怕烈火一般。每一位SOHO中国人身上的服务精神、团结合作、以及友爱的品质，经过灾难洗礼，会变得更纯洁、更强大。我们相信，京沪两地写字楼市场长期稳健性和资产稀缺性对投资者的吸引力不减。随着新冠疫情影响逐步消退，政府各项纾困激励政策和稳定经济发展实施方案陆续出台，市场活跃度必将逐步回升，经济运行亦会逐步回归正常，并为2022年下半年写字楼市场重振奠定信心和基础。 项目 可租面积1 2022年 上半年 出租率2 于2022年 6月30日 出租率2 于2021年 12月31日 （平方米）（人民币千元） 业务回顾及市场展望 租赁物业组合 本集团主要投资物业项目的租金收入和出租率为： 北京前门大街项目 51,889 49,947 69% 77% 望京SOHO 149,172 142,281 71% 76% 光华路SOHOII 94,279 97,895 81% 85% 丽泽SOHO 135,637 86,753 82% 80% 银河及朝阳门SOHO 46,293 36,865 70% 69% 上海SOHO复兴广场 88,234 116,237 92% 98% 外滩SOHO 72,006 98,184 84% 91% SOHO天山广场 97,751 93,052 80% 85% 古北SOHO 112,541 131,686 89% 99% 附注：1.截至2022年6月30日归属于本集团部份。 2.出租率的计算包括办公室及商铺物业。 北京主要项目 望京SOHO 望京SOHO总建筑面积约510,000平方米，是北京望京地区的大型写字楼及商铺项目。望京SOHO高度近200米，是北京市的地标性建筑。该项目由三栋 （塔一、塔二和塔三）建筑构成。塔一及塔二已于2014年底前几乎全部出售。 本集团目前持有望京SOHO塔三整栋和塔一及塔二的部份单位。塔三于2014年9月竣工，总建筑面积约157,318平 方米，归属于本集团的可租建筑面积约为133,766平方米，其中办公室面积约为123,568平方米，商铺面积约为10,198平方米。 望京地区逐渐成为位于北京东北部的互联网公司的新兴集中区域。望京地区目前也是众多跨国公司的中国总部所在地。 光华路SOHOII 光华路SOHOII位于北京中央商务区核心，毗邻地铁1号线和10号线。该项目的总建筑面积约117,179平方米，归属于本集团的可租建筑面积约为94,279平方米，其中办公室面积约为 63,308平方米，商铺面积约为30,971 平方米。该项目于2014年11月竣工。 业务回顾及市场展望 前门大街项目 前门大街项目位于天安门广场南边的前门地区，周边为最大“胡同”（传统北京院落）保护区之一。归属于本集团的可租商铺建筑面积约为51,889平方米。本集团致力于将前门大街项目发展成为旅游景点，凭藉前门地区游客流量大的特点和优势，进一步吸引和巩固符合项目定位的高质量租户。 丽泽SOHO 丽泽SOHO于北京丽泽金融商务区最核心位置。该项目北侧紧邻丽泽路，距西二环路1公里以内，将与地铁11号线、14号线、16号线、新机场快线以及丽泽商务区金融街直连线相连。北京丽泽金融商务区地处北京西二、三环路之间，是北京市重点发展的新兴金融区，该区域将成为金融街的扩展，而金融街区域是全球租金最昂贵的办公区域之 一。丽泽金融商务区将开发建设高檔写字楼、公寓、会展以及商业休闲等建筑设施，将为金融街区域周边金融类企业的持续扩张提供良好的支持。 丽泽SOHO规划的总建筑面积约158,434平方米，总可租建筑面积约135,637平方米。该项目已于2019年12月竣工。 上海主要项目 SOHO复兴广场 SOHO复兴广场位于上海最繁华及最具现代魅力的商业街淮海中路，直达地铁10号线及13号线，邻近商业气氛最多彩多姿之上海新天地商区。SOHO复兴广场总建筑面积约124,068平方米，可租建筑面积约88,234平方米，其中办公面积约46,344平方米，商铺面积约41,890平方米。该项目于2014年9月竣工。 外滩SOHO 外滩SOHO处于上海外滩区域，毗邻上海最知名的景点城隍庙，地处外滩立体交通枢纽及游艇码头旁。 该项目归属于本集团的可租建筑面积约为72,006平方米，其中，办公面积约为50,347平方米，商铺面积约为21,659平方米。该项目于2015年8月竣工。 业务回顾及市场展望 SOHO天山广场 SOHO天山广场位于上海长宁区虹桥涉外贸易中心最核心地段，虹桥涉外贸易中心是上海市第一个涉外商务区，外资企业云集，同时也汇聚了长宁区的主要办公、商业和高端住宅项目。SOHO天山广场紧邻天山路商业街，直达地铁2号线娄山关站。 SOHO天山广场的总建筑面积约155,827平方米。该项目办公和商铺部份于2016年12月竣工，总可租建 筑面积约97,751平方米，其中，办公面积约为74,498平方米，商铺面积约为23,253平方米。另外座落于上海天山广场的凯悦嘉轩酒店已于2017年11月完工，并于2018年2月底开始营业。 古北SOHO 古北SOHO位于上海市长宁区虹桥涉外贸易中心核心地段，距SOHO天山广场仅有1公里。 该地块东至伊犁路，南至红宝石路，西至玛瑙路，北至虹桥路。该项目与地铁10号线伊犁路站地下连通，同时紧邻古北财富中心等甲级写字楼。 该项目的总建筑面积约156,654平方米，总可租建筑面积约为112,541平方米。该项目已于2019年1月完工。 管理层讨论及分析 财务回顾 营业收入 本集团本期间实现租金收入约人民币8.96亿元，2021年同期约为人民币8.05亿元，同比增长约11%。租金收入增长主要得益于两个最新竣工的项目，即丽泽SOHO与古北SOHO的良好业绩。 盈利能力 本期间毛利约为人民币7.42亿元，2021年同期约为人民币6.59亿元，同比增长约13%。本期间租赁业务毛利率约为83%，2021年同期约为82%。 费用控制 本期间的销售费用约为人民币0.13亿元，2021年同期的销售费用约为人民币0.21亿元。本期间的行政费用约为人民币0.74亿元，较2021年同期大致持平。 管理层讨论及分析 财务收入及费用 本期间的财务收入约为人民币0.02亿元，较2021年同期的财务收入约人民币0.23亿元减少约人民币0.21亿元，主要由于本期间平均可供用于投资的现金余额下降。 本期间的财务费用约为人民币4.21亿元，较2021年同期的财务费用约人民币4.49亿元减少约人民币0.28亿元，主要由于本期间平均借款余额下降。 所得税费用 本期间的所得税费用约为人民币1.19亿元，较2021年同期的所得税费用约人民币1.45亿元减少约人民币0.26亿元。 本集团所得税包括中国企业所得税、土地增值税以及递延税项。本期间的中国企业所得税约为人民币0.24亿元，2021年同期约为人民币0.08亿元。本期间及2021年同期的土地增值税均为零。本期间的递延税项约为人民币0.95亿元，2021年同期约为人民币1.37亿元。 银行贷款、其他贷款及资产抵押 于2022年6月30日，本集团的总借贷共计约人民币167.30亿元，其中一年内到期部分约人民币16.13亿元，一年以上到期部分约人民币151.17亿元。于2022年6月30日，本集团约人民币162.22亿元的借贷以本集团的投资物业作为抵押。 于2022年6月30日，净资产负债率约为44%（于2021年12月31日：约44%），以净借贷（“总借贷”减“现金及现金等价物”减“限制性银行存款及结构性存款”）除以归属于母公司股东权益计算。 管理层讨论及分析 汇兑波动及利率风险 于2022年6月30日，本集团的外币债务总额约为人民币5.08亿元，占总借贷约3.0%（于2021年12月31日：外币债务总额约为人民币5.88亿元，占本集团总借贷约3.3%）。同时，本公司于2022年6月30日的平均融资成本仍保持较低水平，约4.7%（于2021年12月31日：约4.7%）。本期间，本集团的经营现金流量及流动性并未因汇兑波动受到重大影响。 或有负债 本集团与若干银行签订了协议对其物业买家的按揭贷款提供担保。于2022年6月30日，本集团就该等协议向银行提供担保的按揭贷款总金额约人民币0.17亿元（于2021年12月31日：约人民币0.39亿元）。 资本承担 于2022年6月30日，本集团的资本承担合计约为人民币0.24亿元（于2021年12月31日：约为人民币0.38亿元）。 雇员及薪酬政策 于2022年6月30日，本集团雇员人数为1,700人，其中包含物业公司雇员1,538人。 本集团的雇员薪酬主要包括基本薪金及考评薪金。考评薪金根据表现
