SOHO中国年报2023

SOHO 中国 SOHO中国有限公司（“本公司”、“公司”、“SOHO中国”或“我们”）的董事（“董事”）会（“董事会”）欣然宣布本公司及其附属公司（合称“本集团”）截至2023年12月31日止年度（“本年度”）的经审核综合年度业绩，连同截至2022年12月31日止年度之比较数字。 目录 2主席报告 5业务回顾 14管理层讨论及分析 16董事会报告 31企业管治报告 47公司资料 49独立核数师报告 主席报告 商业地产作为经济发展的重要指标之一，是城市发展活力的晴雨表，其走势不仅关乎行业内部，也影响着整个经济格局的方向。在过去的一年里，商业地产市场受到了多方面因素的影响：全球经济增长放缓导致租金和出租率持续下行，消费模式的变革和数字化转型更加剧了市场的竞争。 回顾2023年，对SOHO中国而言，是充满挑战和考验的一年。公司的主营业务是办公楼租赁，公司的收入就是租金和出租率相乘的倍数关系。 面对租金和出租率双重下滑的不利局面，我们及时调整策略，优先保证出租率，到年底时把出租率稳定在77.6%。这并不算一个十分亮眼的数字，但它背后蕴含的却是我们每一个人不惧困难、持续奋斗的精神。 在收入下滑等巨大压力下，公司一直在努力降低成本。2023年，我们的招待费用几乎压缩到了零。在年末，我们不得不做出集团全员减薪的艰难决定。这对SOHO中国的每名员工都是巨大的挑战，但令人万分感激的是，我们大家选择了团结协作，选择了共度难关！ 我们每个人、每个公司都像是在经受拉伸和压力测试的材料，能否承受巨大的外部压力，是对我们的重要考验。幸运的是，我们并没有在考验中断裂，依然保持着弹性和韧性，继续全面履行着责任，为我们的客户提供着优质服务。 主席报告 过去的一年，我们一边努力开拓市场、挖掘新客户，一边全心服务、与客户共克时艰，保证了数十万人在我们的办公楼中安全、高效的工作。 过去的一年，我们积极参与慈善和公益活动，尽最大努力减少碳排放，为社会做出自己的贡献。2023年4月，我们捐建的“养正图书馆”竣工投入使用，成为中国首批真正意义上的零碳建筑。我们还获得了国际评级机构GRESB的五星级最高评价。文明社会是物质财富与心灵一起成长，个人进步与社会发展同步。我们在帮助别人时，一定会让我们更有爱心、更有同情心，会让我们的胸怀更宽广。 展望2024年，我们面临很多未知和变化，但是我们没有理由悲观。因为人工智能的新技术，为人类开启了一个崭新的篇章。有人说，2023年就是人工智能元年。我们应该看到，技术进步一直是推动社会进步最重要的力量。回顾过去几十年，给我们带来最大变化的是互联网的普及，它彻底改变了人们的生活和工作方式，提高了生产效率和水平，带来了广阔的商业机会，也为我们公司插上了平台化高效管理的翅膀。公司的名称SOHO，就是一种拥抱互联网带来的新的工作方式。在这里，我们要向推动互联网普及的科学家和企业家学习、致敬。 另一个变化最大的行业，那就是我们所在的房地产行业。在短短的二、三十年内，我们的居住条件、办公环境、城市面貌，都发生了翻天覆地的变化。这远远不是房地产一个行业的成绩，而是几十个行业和全社会共同努力的成果，更是人们对美好生活追求产生的必然结果。正是有了需求之根，汇聚了开发商、银行、建设者之力，才能结出了美好的果实。 主席报告 但是接下来，以人工智能为先导的新技术带来的影响力必然会在互联网和房地产的基础上发展并超越它们。正如蒸汽机在工业革命时期的重要作用，人工智能为我们开启了一个充满希望和能量的未来世界。我们每个人都应该拥抱变化，让新技术新应用为自己赋能、为SOHO中国赋能。 每当看到身边勤奋工作的同事们、勤奋好学的家人和孩子们时，我们都坚信：勤奋、努力、智慧、纯洁的心灵，正是我们社会发展最大的潜力和优势。在市场的不确定性和压力下，一些人可能产生悲观的情绪。现在最缺乏的不是资金、不是需求、不是市场，而是信心。信心的缺乏几乎成为了共识。构建信心需要什么？就是言论、行动和思想观念。中国圣贤们的智慧是“知行合一”，创建信心，行动甚于言论，而思想则是行动的方向和指南。 烈火考验着黄金，金钱考验着我们的公司和每个人。在新的一年里，尤其是在艰难的时刻，希望每位同事都要经得起金钱的考验，我们要牢记：每一分钱都要合法地使用，这是我们公司多年来坚守的原则。 我们每位员工，就如同公司这个肌体中的一个个细胞，而每家公司又像是构成社会大肌体的细胞。细胞通过各自功能、相互协作，保证了生命体健康。只有每个人像微小的细胞一样各司其职、团结合作，公司才能健康运转，社会才能成为一个有生命力的有机体。 业务回顾 项目 （平方米）（人民币千元） 本集团各主要投资物业项目租金收入及出租率信息如下： 出租率2截至 出租率2截至 租金收入 2023年 2023年 可租面积12023年 12月31日 6月30日 北京 前门大街项目 51,889 80,084 67% 62% 望京SOHO 149,172 232,493 60% 64% 光华路SOHOII 94,279 190,282 85% 84% 丽泽SOHO 135,637 183,166 88% 89% 银河及朝阳门SOHO 46,293 63,439 56% 61% 上海 SOHO复兴广场 88,234 229,895 87% 90% 外滩SOHO 72,006 191,265 84% 95% SOHO天山广场 97,751 175,914 79% 78% 古北SOHO 112,541 241,391 89% 91% 注：1.截至2023年12月31日可租面积归属于本集团部份。 2.出租率的计算包括办公室及商铺物业。 北京主要项目 望京SOHO 望京SOHO总建筑面积约510,000平方米，是北京望京地区的大型写字楼及商铺项目。望京SOHO高度近200米，是北京市的地标性建筑。该项目由三栋（塔一、塔二和塔三）建筑构成。塔一及塔二已于2014年底前几乎全部出售。 本集团目前持有望京SOHO塔三整栋和塔一及塔二的部份单位。塔三于2014年9月竣工，总建筑面积约157,318平方米，归属于本集团的可租建筑面积约为133,766平方米，其中办公室面积约为123,568平方米，商铺面积约为10,198平方米。 望京地区逐渐成为位于北京东北部的互联网公司的新兴集中区域。望京地区目前也是众多跨国公司的中国总部所在地。 望京SOHO 光华路SOHOII 光华路SOHOII位于北京中央商务区核心，毗邻地铁1号线和10号线。该项目的总建筑面积约117,179平方米，归属于本集团的总可租建筑面积约为94,279平方米，其中办公室面积约为63,308平方米，商铺面积约为30,971平方米。该项目于2014年11月竣工。 光华路SOHOII 前门大街项目 前门大街项目位于天安门广场南边的前门地区，周边为最大“胡同”（传统北京院落）保护区之一。归属于本集团的可租商铺建筑面积约为51,889平方米。本集团致力于将前门大街项目发展成为旅游景点，凭藉前门地区游客流量大的特点和优势，进一步吸引和巩固符合项目定位的高质量租户。 前门大街项目 丽泽SOHO 丽泽SOHO于北京丽泽金融商务区最核心位置。该项目北侧紧邻丽泽路，距西二环路1公里以内，目前地铁14号线已连通，未来更将与地铁11号线、16号线、新机场快线以及丽泽商务区金融街直连线相连。北京丽泽金融商务区地处北京西二、三环路之间，是北京市重点发展的新兴金融区，该区域将成为金融街的扩展，而金融街区域是全球租金最昂贵的办公区域之一。丽泽金融商务区将开发建设高檔写字楼、公寓、会展以及商业休闲等建筑设施，将为金融街区域周边金融类企业的持续扩张提供良好的支持。 丽泽SOHO规划的总建筑面积约158,434平方米，总可租建筑面积约135,637平方米。该项目已于2019年12月竣工。 丽泽SOHO 上海主要项目 SOHO复兴广场 SOHO复兴广场位于上海最繁华及最具现代魅力的商业街淮海中路，直达地铁10号线及13号线，邻近商业气氛最多彩多姿之上海新天地商区。SOHO复兴广场总建筑面积约124,068平方米，可租建筑面积约88,234平方米，其中办公面积约46,344平方米，商铺面积约41,890平方米。该项目于2014年9月竣工。 SOHO复兴广场 外滩SOHO 外滩SOHO处于上海外滩区域，毗邻上海最知名的景点城隍庙，地处外滩立体交通枢纽及游艇码头旁。 该项目归属于本集团的可租建筑面积约为72,006平方米，其中，办公面积约为50,347平方米，商铺面积约为21,659平方米。该项目于2015年8月竣工。 外滩SOHO SOHO天山广场 SOHO天山广场位于上海长宁区虹桥涉外贸易中心最核心地段，虹桥涉外贸易中心是上海市第一个涉外商务区，外资企业云集，同时也汇聚了长宁区的主要办公、商业和高端住宅项目。SOHO天山广场紧邻天山路商业街，直达地铁2号线娄山关站。 SOHO天山广场的总建筑面积约155,827平方米。该项目办公和商铺部份于2016年12月竣工，总可租建筑面积约97,751平方米，其中，办公面积约为74,498平方米，商铺面积约为23,253平方米。另外座落于上海天山广场的凯悦嘉轩酒店已于2017年11月份完工，并于2018年2月底开始营业。 SOHO天山广场 古北SOHO 古北SOHO位于上海市长宁区虹桥涉外贸易中心核心地段，距SOHO天山广场仅有1公里。 该地块东至伊犁路，南至红宝石路，西至玛瑙路，北至虹桥路。该项目与地铁10号线伊犁路站地下连通，同时紧邻古北财富中心等甲级写字楼。 该项目的总建筑面积约156,654平方米，可租建筑面积约为112,541平方米。该项目已于 2019年1月完工。 古北SOHO 管理层讨论及分析 财务回顾 营业收入 受宏观经济环境疲弱拖累写字楼及商铺物业租赁市场持续承压，本年度实现营业收入约人民币16.79亿元，2022年约为人民币17.75亿元，同比下降约5.4%。 盈利能力 本年度毛利约为人民币13.79亿元，2022年约为人民币14.38亿元，同比下降约4.1%。本年度毛利率约为82%，2022年约为81%。 费用控制 本年度本集团继续实行有效的费用控制措施。本年度销售费用约为人民币0.33亿元， 2022年约为人民币0.50亿元。本年度行政费用约为人民币1.36亿元，2022年约为人民币 1.81亿元。 财务收入及费用 本年度财务收入约为人民币0.12亿元，较2022年财务收入约人民币0.03亿元增加约人民币0.09亿元。 本年度财务费用约为人民币7.78亿元，较2022年财务费用约人民币8.02亿元减少约人民币0.24亿元。 所得税费用 本年度所得税费用约为人民币2.26亿元，较2022年所得税费用约人民币4.43亿元减少约人民币2.17亿元。 本集团所得税包括中国企业所得税、土地增值税以及递延税项。本年度中国企业所得税约为人民币0.56亿元，2022年约为人民币0.45亿元。本年度土地增值税约为人民币人民币0.35亿元，2022年为人民币2.14亿元。本年度递延税项约为人民币1.35亿元，2022年约为人民币1.84亿元。 管理层讨论及分析 银行贷款、其他贷款及资产抵押 于2023年12月31日，本集团的总借贷共计约人民币158.85亿元。于2023年12月31日，本集团约人民币158.85亿元的借贷以本集团的投资物业作为抵押。 于2023年12月31日，净资产负债率约为41%（于2022年12月31日：约43%），以净借贷（“总借贷”减“现金及现金等价物”减“限制性银行存款及结构性存款”）除以归属于母公司股东权益计算。 汇兑波动及利率风险 于2023年12月31日，本集团的外币债务总额约为人民币3.58亿元，占总借贷约2.3%（于2022年12月31日：外币债务