乌衣水镇抖音推广、社群运营策略方案

富力乌衣水镇 推广与社群运营策略 烨明机构2021.3 目标&愿景 OurVisionandChallenge 项目收官之际，以商业水街及20万方生态公园为依托，打造区域文旅品牌标杆！ 第一章节洞察&主张 中介 过 （63.5%） 自然来访 洞察项目 往 （13.52%） 代理 成 （10.45%） 自渠 交 （7.09%） 老带新 （5.11%） 洞察项目 5年 醇熟大盘 4000户 老业主是项目最好的出路 人是项目最珍贵的资源！ 洞察竞品 周边竞品分布 城乡金色澜庭 高速·公园壹号 碧桂园·十里春风 富力乌衣水镇 皖投碧湖云溪 主竞品 碧桂园·十里春风 距本案约862米 次竞品 城乡金色澜庭 距本案约1.3公里 高速·公园壹号 距本案约1.4公里 皖投碧湖云溪 距本案约2.2公里 …… 洞察竞品 碧桂园·十里春风 品牌房企；低总价精装修；一城二山三湖四园 在售二期8、9、12、13、14、16、30#房源，户型建筑面积98㎡（毛坯、精装）、122㎡（毛坯）、 143㎡（毛坯），毛坯均价6300元/㎡、精装均价约7300元/㎡ 在售一期6#精装房源，户型建筑面积为196㎡，均价7300元/㎡，一期为现房销售。 地址 南谯区滁宁快速路与二道河路交汇处 开发商 碧桂园（滁州碧得房地产开发有限公司） 占地面积 104409㎡ 建筑面积 208818㎡ 容积率 1.99 绿化率 35% 项目业态 高层、洋房、住宅底商 项目物业 广东碧桂园物业管理有限公司滁州分公司 装修情况 精装修&毛坯 近期成交均价 5810元/㎡ 主力面积段 115㎡，140㎡，190㎡ 项目定位语 明湖南·科创芯·轻轨旁（规划中）18层低密住区建筑面积约96-196㎡公园美宅 洞察竞品 碧桂园·十里春风 当前出街画面 洞察竞品 城乡金色澜庭 江北新区都市圈；四园三湖；品质住宅区 在售洋房8#、11#，高层13#、15#，户型建筑面积94㎡，108㎡、115㎡、122㎡、124㎡、 125㎡。高层均价5900元/㎡，洋房均价6500元/㎡。 地址 南谯区滁宁快速通道与二道河路交叉口 开发商 安徽城乡置业集团 占地面积 53527㎡ 建筑面积 175748.53㎡ 容积率 2.2 绿化率 35% 项目业态 高层、洋房 项目物业 安徽城乡物业 装修情况 毛坯 近期成交均价 高层5900元/㎡ 主力面积段 94㎡，108㎡、115㎡ 项目定位语 城乡置业，精工典范建筑面积约93-127㎡臻品户型，火爆热销中 竞品洞察 城 前 乡当 金出 色 街画 澜面 庭 竞品洞察 高速·公园壹号 千亿国企；湖景大盘；内外双园；水岸生活 目前在售高层，户型面积96㎡、108㎡、118㎡、121㎡、147㎡，均价6000元； 在售洋房，户型面积102㎡、107㎡、120㎡、124㎡、130㎡、135㎡、143㎡，均价7000元/㎡。 地址 南谯区双迎路与康泰路交叉口 开发商 高速地产集团滁州有限公司 占地面积 114413㎡ 建筑面积 228323.85㎡ 容积率 1.53 绿化率 35% 项目业态 高层、洋房、联排 项目物业 高速物业管理服务有限公司 装修情况 毛坯 近期成交均价 6000元/㎡ 主力面积段 108㎡，121㎡，147㎡ 项目定位语 宁滁快速东·区政府边·双洪公园畔约96-147㎡阔景高层约101-148㎡品质洋房 竞品洞察 高速·公园壹号 当前出街画面 竞品洞察 在售竞品：皖投·碧湖云溪 双国企倾筑；地铁沿线；50万方低密宜居英伦住区 在售目前在售高层、洋房、别墅产品，面积约98-220㎡，精装高层均价6800元/㎡，毛坯洋房5800元/㎡起。 地址 南谯区洪武东路与滁宁大道交汇处 开发商 滁州高教科创城运营有限公司 占地面积 194746㎡ 建筑面积 504290.08㎡ 容积率 1.99 绿化率 30.25% 项目业态 湖景高层、花园洋房、合院别墅、1.7万方社区商业 项目物业 安徽外滩物业有限责任公司 装修情况 高层精装&洋房毛坯 近期成交均价 6800元/㎡ 主力面积段 98㎡，116㎡，126㎡ 项目定位语 南京邻·轻轨旁，50万方国匠御制18km双城生活区域掌舵者高教科创城主导开发建筑面积约98-220㎡限量抢购 竞品洞察 皖投·碧湖云溪 当前出街画面 竞品洞察 总结盘点 竞品 碧桂园·十里春风 城乡金色澜庭 高速·公园壹号 皖投碧湖云溪 品牌 碧桂园 城乡置业 高速地产 高教科创城&皖投 均价 5810元/㎡ 5900元/㎡ 6000元/㎡ 6800元/㎡ 装修 少量精装，其余毛坯 毛坯 毛坯 高层精装，洋房毛坯 房源 期房 期房 期房 期房 社区特色 低密；多重立体园林 高端中式住区 内外双园；湖景大盘 50万方低密英伦住区 竞品洞察 竞品小结 产品定位：与本案相比，竞品产品均为刚改属性 产品业态：除别墅产品以外，竞品与本案高层产品同质化较为严重 房源情况：区域内竞品多为期房，本案准现房优势凸显 装修情况：竞争区域内，毛坯产品为主流，本案精装优势显著 户型配比：120㎡以内功能型三房产品为主力供应 客户定位：以周边乡镇、南京挤压刚需客户及投资客为主 竞品洞察 项目特性 规模大、配套全、品质高准现房、精装修、低总价区域内品牌领导者！ 竞品洞察 区域共性面对一座空城 人是最宝贵的资源 市场洞察 疫情当下 我们有了更多的思考或冲动当一场疫病 缓缓按下城市的暂停 才发现，原来堵车，也是一种风景 市场洞察 疫情当下 我们有了更多的思考或冲动当一场疫情 所有的美食、电影、旅游关闭 过去嫌人太多， 现在才发现，排队，也是一种风景 洞察总结 人是万物的中心 乌衣水镇4000位老业主是项目最美的风景南谯板块空城一座，最需要的人这道风景 疫情当下，空旷的大街毫无生机，因为少了人这道风景所有人居家隔离，而医生却成为最美的风景 在这个迟到的春天你会发现 最美的风景是人 市场洞察 疫情当下 我们有了更多的思考或冲动 最美当的一场风疫情景是人 所有的美食、电影、旅游关闭 过去嫌人太多， 现在才发现，排队，也是一种风景 市场洞察 最美的风景是人 市场洞察 最美的风景是人 市场洞察 最美的风景是人 市场洞察 最美的风景是人 市场洞察 最美的风景是人 市场洞察 最美的风景是人 市场洞察 最美的风景是人 SO 水镇年度品牌沟通主张 最美的风景是人 让乌衣水镇从渠道中介依赖中跳脱出运营维系4000老业主并反哺项目 让乌衣水镇从物的属性回归人的本性 使项目回到品牌人文的角度 5年醇熟大盘 最美的风景是人 喜欢一群人爱上一座城 品牌写真 品牌写真 品牌写真 第二章节洞见&归位 客户洞见 大众消费客户消费趋于下降，而都市度假需求增长迅速，消费体量和需求空间巨大，是项目潜力的关键。 ——2018年9月由仲联量行发布的《新文旅时代：消费升级与去地产化趋势下的产业创新发展》 客户洞见 亲近自然生态、情感连接、亲密社交、不被打扰被尊重、收获成长、文化归属和诗意等需求，正好对应四大美好生活，而逃离现实切换身份则成为第一位需求。 ——2018年9月由仲联量行发布的《新文旅时代：消费升级与去地产化趋势下的产业创新发展》 客户洞见 城市之外的美好生活向往第一条 城里人开始无限向往乡土纯朴的生活 客户洞见 30-70岁无论那个年龄 购买的冲动除了价格洼地效应外 更多的是内心对乡土天生的眷恋 30岁归梦 信息敏感敢于投资 30岁归梦 追梦乡土敢于挑战 40岁归心 从工作狂人到运动达人 40岁归心 比事业更伟大的是生活 50岁归愿活回真正的自我 50岁归愿 从董事长到水镇镇长 比董事长头衔更大 60岁归己人生60才开始 60岁归己 财自由，心自由，人自由 70岁归隐 完成个人理想的兑现 项目归位 人城里人 水湖 艺术文艺 小镇小镇 回归内心的眷恋 返璞归镇 项目归位 返璞归镇在老山西麓的人文水镇 回归自然回归艺术回归生活回归自己 项目归位 2021项目形象归位 此心归处乌衣水镇 备选：返璞归真乌衣水镇 第三章节策略&运营 我们不是纯粹地产开发项目 南京城市项目&富力之前项目... 几点共识 我们不是景区 几点共识 华强城方特、灵山拈花湾、华侨城欢乐谷... 我们也不是纯粹地产度假区 绿城桃李春风、万科良渚文化村、绿城乌镇雅园... 几点共识 发现小镇新的 运营趋势！ 运营趋势 从经营物到经营人 发现新我的精神场所 未来在这里，可以是个沉迷阅 读的书院人，可以是个木匠人，也可以是花痴，也可以是个农夫，也可以什么也不是，有时 放空也是一种体验... 运营趋势 从经营场地到经营场所 发现新我的公共空间 “开放式+体验式”的组合形 式，创造了大量步行公共空间，为不同业态带来创新的组合形式，人们漫步其间，可以在室内和室外的不同场景中随意切 换，感知空间与景象的变化。 运营趋势 从经营品牌到经营时间 发现新我的美好时光发生地 你可以在这里彰显个性品位，体验有趣、欢乐的故事和场景，这里是“令人觉得美好、值得 回忆的时光”的发生地，链接 着每一个人与每一种生活方式。 运营趋势 从招商到策展 发现新我的深度体验地 不以“入驻商家”角度而是以“展品征集”的角度来看待商户，不是做商业小镇去找商家而是做一个展 示性项目去找展示品。 我们不是在做一个消费性场所，而是在做水镇艺术的生活策展。 运营策略 IP跨界打造多场景强体验 造节周周有活动季季有节点节庆日常化 备注：年度活动策略：每周末暖场活动（预算2万之内），一个季度一次中型活动（预算30万之内），一年一次大型活动（预算30-50万） 2021年水镇活动节点规划 水镇狂野节 3-5月 水镇狂欢节 6-8月 水镇学习节 9-11月 水镇春节 12-2月 方法论人方法资源 业主 体验 内容 大众 产品 客群 爆款新传播 思维 内容 跨界IP 思维 场景创新服务创新 表达创新连接创新 湖畔狂野季 在水镇这样野可以 ... 水镇狂欢季 伍德吃托克-社群 ... 社群 强化价值 思维 故事创新渠道创新 乌衣感恩季混沌大学 樊登读书 ... 国庆春节 ... 社群 体验 制造 传播 内容 参与 吸 引 产生 人 影响 口 碑 老业主/新客户 水镇硬核 情景商业水街 如20万方生态公园 何 利7000方文体中心 用 3000方养老中心 10000方景观幽湖 创造活动制造向往 水镇精神场 活动&向往 客户对美好生活的追求体现在 人文艺术 运动健康 亲密社交 成长教育 活动&向往 越野车道 有田农场 欢乐水街 户外中心 运动健康 水镇书院 水镇文创 人文艺术 自然+人文体验 2021年 1-2日游体系 自然营地 成长教育田间学堂 观云台 艺文中心 亲密社交 无事茶社 朝花夕拾 混沌大学小镇食堂 第一季 4-6月狂野季 为什么要狂野 疫情之下已经快把人憋疯 5年醇熟大盘 拾野水镇FUN肆撒欢 乌衣水镇为热爱趣撒野 狂野季线下活动以野为线索： 4月回归田野：挖野菜、采野果、摘野花、捏野人（泥人）等 5月空中视野：热气球看小镇，中型活动5月1日：热气球空中看水镇 6月SUV撒野：4S店中高端系列试乘试驾，穿插儿童节、父亲节、端午节等重大节点。（6月也可以主打水主题端午龙舟比赛） 4-6月 运动健康 成长教育 —做个自然的孩子— 有点田农场（耕种）田野学堂（耕读）自然营地（探索）观云台（观云） 田野学堂 有点田农场 观云台自然营地 挖野菜 摘野果 捏野人 4月这样“野”可以! 4月每个周末，以野为主题，分别邀请老客户到项目现场或项目周边山间田野，进行水镇野行！ 4月乌衣水镇这样“野”可以 水镇好视野 五一热气球节 5月1日开始，以“水镇好视野”为主题！每周末邀约客户在生态公园看小镇。 6月最后两栋加推 5年醇熟大盘收官力作 水镇压轴封藏乌衣 水镇别墅臻藏一生&75-130㎡瞰景高层·迎世加推 6月越野纪 （端午节也可以以