2022宁波大唐久云府推广策略方案

顶流营销 宁波江北慈城新城久云府项目2022推广核心 开卷必读 久奇传播所有PPT只涵盖提案信息量的10% 请有需要的未到场同仁配合录音完整解读本次报告 6个月、15亿 难在哪 价格面积段看客户共享 红海竞争，内卷严重 库存周期12个月，如何跑赢大势 策略解构1：板块 最远：板块西北角，离主干道、姚江、奥体 奥体 姚江新城 策略解构2：配套 共享：1公里配套，商业、医疗、教育|劣势：都有河，湖景弱 策略解构3：产品 不硬：户型面积段、精装、价格、形态、体量无绝对优势 新希望映辰府 容积率：1.6 面积段：户型面积86-121㎡均价25994元/m² 万科坤和·湛蓝云镜 容积率：1.4-1.6 面积段：洋房（主力户型建面约95-145㎡） +叠拼（主力户型建面约142㎡）均价26000元/㎡，精装交付 中旅宁宸院 容积率：1.6 产品：89-160m²低密叠墅/花园洋房价格：19384元/m² 策略解构4：形象 湮没：大牌扎堆，推广莫衷一是 久云府 江北新城外国语小学 核心明确 新外相对距离优势 妇幼 江北新城外国语中学 没错，但教育共享、学区敏感一问：是否足以抗衡位置劣势 二问：红海格局，是否足以实现大流量吞噬 如何破局 学的IP，围点打援 久奇案例：卓越嘉兴秀湖悦琅 核心清晰，包圆不易 1：穷尽学校价值 2：以学为点，组织完整故事线 塑造超级IP，实现流量与溢价双向加持 价值构建 资质|安心 宁波前十，赢在起点 无间|由心 教育属性以外的生活提升洞察 更舒适的亲子体验 痛点——早起之痛，实现最迟出门最早到校痒点——亲子憧憬，自家阳台看到孩子未来 优境|养心 更优渥的栖居滤镜 缓冲：步行、车速的放缓，稀释都市生活的纷繁，街道行为痕迹节奏更轻松。 提纯：交互角色、内容指向调频；孩童欢声笑语，或朗朗书声增持，过滤商业烟火的嘈杂，栖居情绪更易触动。 ——《Details》 新外旁|三心住宅 资质|安心——宁波前十，赢在起点无间|由心——更舒适的亲子体验优境|养心——更优渥的栖居滤镜 以上，远远不够 从城市符号内容深度挖掘关联，构建价值体系 诸子齐鸣，古称四明 四明学派：南宋淳熙年间，以“心”为构成宇宙万物来源的“心理”合一的“心学”为主，兼综朱子理学诸学学说而形成的学派风格。 姚江学派：其创始人为明代哲学家、文学家、军事家、政治家余姚人王守仁（别号阳明），因余姚有姚江穿流而过而得名。 浙东学派：除哲学、史学外，对天文、地理、数学、文学、艺术、宗教等方面都有研究，是清代最有影响的学派。其代表人物有万斯大、万斯同、全祖望等。 王陈两氏，及第传奇 “七人普”数据显示，宁波940.43万常住人口中，王姓共有64.51万人，占6.86%，可谓是实至名归的第一大姓。 南宋著名学者王应麟、“阳明心学”创立者王守仁、都是宁波的王姓名人。 “陈姓”成为宁波第二大姓。原中科院院士陈中伟，中国工程院院士陈剑平等，都是宁波的陈姓名人。 庙堂高地，以学为圣 郁家巷|连接月湖与郡庙天封塔历史文化街区，也是莲桥街历史地段的重要纽带和文化链。 望族聚居区、浙东学派、藏书文化、商帮文化和雅集文化5个关键词，铸就了其作为宁波老城历史文化内涵集中体现的地位。该街区是中国近代洋务运动及宁波早期商帮代表人物研究、藏书文化研究及近代文化人士历史活动研究的重要实物资源遗存。 崇文尚学，代表宁波典型符号独一档 久云府不是第一 最豪、最硬、最核心、最低密、最便宜 而是唯一 依学造府，内外兼修 囊括宁波符号的经纬图腾 择址 坐标 谈慈城新城，不是小范围的位置比拼，而是 宁波都市化进程的时代洞察 海定则波宁的宁波，一点也不宁静 宁波从最初的“三江口”单核时代 到如今的“三江口+东部新城+南部新城”三中心时代宁波城市的轮廓就像一束“盛开的花球”，美丽而娇艳 随着慈城新城桥头堡的设立 宁波都市化进程正在开启又一个伟大的3.0时代 向内构建|三心聚合：慈城新城+姚江新城+奥体板块 宁波西北角联合发力点，也是宁波第三次城市发育的关键节点 慈城新城 6KM 4.5KM 奥体板块 姚江新城 向南衔接|西区闭环：慈城新城-姚江新城-空铁新城 在今年最新发布的《宁波十四五年规划和2035年远景目标纲要》中，城西发展轴构筑顺势而生，共融大姚江都会圈，释放更强劲的内核驱动力，慈城新城的未来势不可挡。 15KM 向北输出|沈海高速路口0.8KM，一脉通沪 长三角超级城市体征背景下，全新经济增长点 慈城新城——奔涌宁波的发展之极 向内构建|三心聚合：慈城新城+姚江新城+奥体板块向南衔接|西区闭环：慈城新城-姚江新城-空铁新城向北输出|沈海高速路口0.8KM，一脉通沪 交通 不是出行便捷的通勤比较，而是 纵览链接的宁波符号 4号线(官山河站) 洞穿宁波+纵横场域最大+全线交汇(类上海2号线) 城市资源的最大化衔接 通湖达河，连城串景 宁波的城市故事，都在通湖达河中之中 西晋时期裴秀主编的《禹贡地域图》，其内容包括从古代的九州直到西晋的十六州，山峦、湖泊、平原、沼泽等地理要素兼备，这是中国有文献可考的最早的历史地图集。公元821年，明州刺史韩察将明州州治从鄞江迁至三江口，并筑内城，这标志着宁波正式建城。到2021年，宁波即将迎来建城1200周年。绘制于1840年左右的《宁郡地舆图》是迄今发现的最早且最为详尽的宁波地图，其真迹藏于美国国会图书馆。 官山河 东钱湖 派生豪门的烫金贵地，环伺左右 全城房价、租金、核心商业的最高标底物串联 4号线 —— 洞穿宁波+纵横场域最大+全线交汇通湖达河，连城串景 派生豪门的烫金贵地，环伺左右 北环高架+宁波绕城高速|西洪大桥+邵家渡大桥(在建) 北环高架|新老版图的珠联璧合 无缝老三区：江北、江东、海曙|江北万达、镇海吾悦对接机场北路：转角直通火车站、栎社国际机场 机场北路 吾悦 北环高架 万达 老三区 高铁 飞机 绕城高速|内外打通的全域闭合 向内全域闭合，向外输出——衔接沈海、杭甬高速 杭甬高速 沈海高速 绕城高速 西洪大桥+邵家渡大桥(在建)|速连畅行的双轴归心 心） 邵家渡大桥 直通海曙：江东并鄞州后，宁波的黄浦；天一广场坐标，老宁波人心中唯一的城市中 西洪大桥 天一 北环高架+宁波绕城高速|西洪大桥+邵家渡大桥(在建) —— 北环高架|新老版图的珠联璧合绕城高速|内外打通的全域闭合 西洪大桥+邵家渡大桥(在建)|速连畅行的双轴归心 集合宁波过去、现在、未来的超级十字路口 黄金十字路口理论 主轴汇聚，是每座城市交通的命脉、资源的叠加、产城的融合、发展的倍增 交通体系——跨越时空的宁波脊梁 4号线 —— 洞穿宁波+纵横场域最大+全线交汇通湖达河，连城串景 派生豪门的烫金贵地，环伺左右 北环高架+宁波绕城高速|西洪大桥+邵家渡大桥(在建) —— 北环高架|新老版图的珠联璧合绕城高速|内外打通的全域闭合 西洪大桥+邵家渡大桥(在建)|速连畅行的双轴归心 慈城古镇 不是都市加持的文旅坐标，而是 孕育名士的传奇造化 地灵人杰，文保冠绝甬上 慈城古县城距久云府2.5公里，素有“儒学重镇”、“进士摇篮”、“慈孝之乡”、“民居经典”等美誉。 这里曾经书院林立，才子遍地，是中国史上诞生进士最多的县城。据统 计，慈城这座方圆不过1.5平方公里的小城，历史上出过519位进士，可谓“满朝朱紫贵，尽是慈城人”。说它是宁波真正的学霸之乡，一点不为过。 慈城古镇——敬缅先贤的亚遗风骨 地灵人杰，文保冠绝甬上 择址|城韵和鸣 慈城新城——奔涌宁波的发展之极交通体系——跨越时空的宁波脊梁慈城古镇——敬缅先贤的亚遗风骨 著品 一城之眼，藏书之所 天一阁|宁波素来商贾云集，“港通天下”指的是北仑港，其实后面还有半句“书藏古今”，说的就是天一阁。 这是中国现存最早的私家藏书楼，也是亚洲现有最古老的图书馆。 作为宁波市的文化地标，它建于明嘉靖年间，至今已450余载，可以说海内藏书之家，唯它岿然独存。 园林 谈规制，不是花哨通用的数字+N，而是 为学养氛围定制的融入 校园里的府，府里的校园 儿童安全体系：人车分流 诗画陶冶体系：项目注资重金，打造约200米滨河栈道。沿途植被从水生植物到陆地灌木、乔木等，打造多重园林景观。园区河道上有三座横跨桥，整个小区景观以河道为界，划分为东西两个核心景观区。 身心健康体系：拥有1180㎡超大景观会客厅，480㎡集中儿童活动区，与自然生态共生共融的林下空间、活力健身、宠物乐园、580米四季跑道、部分架空层等 园林——呼应学府的校园之园 校园里的府，府里的校园 —— 儿童安全体系|诗画陶冶体系|身心健康体系 建筑 不是抽象美学的简单概括，而是 宁波审美内涵的发掘 硬派江南，在地化建筑叙事语言 与苏绣区别开的朱金木雕、金银彩绣、宁波历史博物馆等都在 传递这一特质，久云府与此一脉相承 在中国以及江南文化的熏陶中，宁波文人世家一直是重要的基脉，而宁波由于地理位置的近海，因此深受江南墨迹影响但又不同于苏杭的文化特征，而是孕育出独特的带着硬派笔锋的审美气质。 建筑——汲神取廓的宁波底色 硬派江南，在地化建筑叙事语言 著品|匠意沿袭 园林——呼应学府的校园之园校园里的府，府里的校园 —— 儿童安全体系|诗画陶冶体系|身心健康体系 建筑——汲神取廓的宁波底色 —— 硬派江南，在地化建筑叙事语言 塑人 传神造极，耕读传家 徐氏宗祠|古建筑艺术不但在全宁海独一无二且规格最高，而且在整个浙东地区更是颇为罕见， 据徐家村家谱记载，这个徐氏宗祠建于距今近300年的雍正年间，长期以来主要用作村里读书娃的教室。 客群 谈群落，不是干涩定义的刚需刚改，而是 有的放矢的吸虹驱动 目标客群形象构建案例 万科·西雅图 西雅图的双重客户设定 目标客群：西雅图项目位于杭州西北部，以周边地缘三墩地缘客户为主力购买客群。形象客群：项目周边五公里范围内阿里系为代表的产业客群作为项目的标签客户。 以科创人群为标签传播动作: 西雅图计划产品发布会，以科创极客的需求定制的科技社区 以科创人群为标签传播动作: 跨界品牌联合，增强科创住区概念 西雅图的营销成果 目标客群：西雅图项目位于杭州西北部，以周边地缘三墩拆迁户为主力购买客群。形象客群：项目周边五公里范围内阿里系为代表的产业客群作为项目的标签客户。 在周边价格2.7万的市场下完成了3.5万的价格构建 引发全城客群争抢，最终仅20%为阿里等产业客户 以万科·西雅图为参考，回归本案，我们希望 基于真实客群，描绘更高维的客户认知 目标客群 形象客群 关于客户的两大基本认知 我们真实的目标客户是谁，他们在哪里？ 关于客户的两大基本认知 目标客群 形象客群 在营销推广上建立怎样的客群价值？ 科创菁英集聚，极速迎见未来 前洋经济开发区：高速发展，2019年1月30日上午，宁波市电商经济创新园区与国烨集团完成合作签约，国烨集团是2018年中国大宗商品电商百强企业的前10强，加快建设十大百亿产业集群。同一天也是在2019年1月30日，博洋家纺的总部大楼已经迁入，两栋有“博洋”风格的大楼夜景也是非常的摩登。随着宁波银行、海达大厦以及万科产城-云汇中心这些新项目的进入，更加是给后园的新城打了一个很好的强心剂。 江北高新技术产业园：位于慈城西侧，形成慈城的产业发展引擎，贡献了江北区60%的工业产值，聚集了8家上市公司及上市公司控股公司。2019年，长阳科技、激智科技、惠之星等膜材料企业持续发力，规上工业整体产值32.9亿元。金山新能源、科诺铝业等一批重大产业项目相继落户，瑞源生物、威孚天力、韵升科技等一批高新企业快速发展 塑人|至善家风 客群——菁英专属的圈层领地 择址城韵和鸣 | 慈城新城——奔涌宁波的发展之极交通体系——跨越时空的宁波脊梁慈城古镇——敬缅先贤的亚遗风骨 向内构建|