公司调研报告深耕上海多元发展，业绩兑现可期（更正）

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 [Table_Summary] 报告摘要：  更正事项说明 2017年12月19日发布的《光明地产(600708)公司调研报告:深耕上海多元发展，业绩兑现可期》报告中，提到光明地产是“光明集团旗下唯一上市平台”，并提到“公司积极推进多元化发展的战略，但目前利润仍主要来自于房地产板块，冷链物流产业由于还未进入盈利阶段，2017年亏损20亿左右”。以上两点属于报告写作中的笔误。光明地产是光明食品集团旗下唯一的地产行业上市公司（光明集团旗下非地产类上市公司还有A股上市的光明乳业、金枫酒业、梅林股份、开创国际和新西兰主板上市的新西兰新莱特乳业公司）。而我们对冷链物流业务的盈亏表述也存在错误，20亿元的数字与实际情况偏差较大。具体数据应以公司发布的正式财务报告为准。在此我们特地表示歉意。  光明集团旗下上市平台，双轮驱动稳步发展 光明地产是光明集团下属的房地产综合集团型公司，公司在2015年6月与海博集团完成重组上市，达到了资产规模上的又一次飞跃。 公司目前是以房地产综合开发经营、物流产业链两大板块为主。公司自成立以来，累计开发各类住宅面积近3000万平方米，而冷链物流板块作为当今朝阳产业，受益于光明食品集团食品上下游完整产业链的基础，更是有得天独厚的优势。两大板块协调发展，成为集团稳步增长的双翼，同时也为集团其他业务提供了平台。  背靠大股东，财务状况无忧 公司作为光明集团旗下的地产业务上市平台，在融资方面得到了集团的大力支持。公司的主要融资渠道是由光明集团以基准利率委贷形式给公司的贷款。除此之外，由于光明集团为公司提供担保，公司由中票贷款的35亿也都享有较低利率。公司综合融资成本仅为5%左右。截至2017年三季末，公司负债率为80.8%，在手现金83.94亿，财务状况无忧。同时，公司在完成合并上市后业绩持续向好，2017年全年营收目标220亿，目前已全部完成，利润完成额也超出预期。  扎根上海，发挥优势推进合作，未来发展可期 上海市作为光明地产的大本营，一向是发展战略的重中之重。以公司十年土地储备来看，上海占比达到50%。2017年土地储备建筑面积已达到110万平方米，明年会进一步加大。 公司积极与其他房地产开发商合作，联合拿地和开发，推进了公司地产项目的周转和扩张。目前公司积极利用自身地产主业与光明食品产业链进行协同，并尝试拓展旅游地产、休闲产业等新兴领域，充分利用自己的特色资源，未来发展可期。 [Table_Profit] [Table_Invest] 谨慎推荐 首次评级 当前价格 6.75元 [Table_MarketInfo] 交易数据 2017-12-21 近12个月最高/最低（元） 9.5/6.61 总股本（百万股） 1,714 流通股本（百万股） 989 流通股比例（%） 57.68 总市值（亿元） 117 流通市值（亿元) 67 [Table_QuotePic] 该股与沪深300走势比较 资料来源：Wind，民生证券研究院 [Table_Author] 分析师：杨柳 执业证号： S0100517050002 电话： 010-85127730 邮箱： yangliu_yjs@mszq.com 研究助理：王嵩 执业证号： S0100117080065 电话： 021-60876717 邮箱： wangsong@mszq.com [Table_docReport] 相关研究 -12%-4%4%12%19%27%16/1217/317/617/9光明地产 沪深300 [Table_Title] 光明地产（600708） 公司研究/调研报告 深耕上海多元发展，业绩兑现可期（更正） 公司调研报告/房地产 2017年12月22日 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 [Table_Page] 光明地产（600708）  多元布局，进军冷链业务新蓝海 冷链物流作为电商领域的最后一片蓝海，是诸多公司试水区。光明地产利用光明集团完整食品产业链的优势，打造集仓储、贸易、商业、办公为一体的优质物流园，并以其为载体形成包括信息化、贸易、加工、金融方面冷链物流的全产业链，并与光明集团旗下的蔬菜集团、超市集团、乳业、梅林等互相促进，提高集团产业整合度。 公司积极推进多元化发展的战略，但目前利润仍主要来自于房地产板块，冷链物流产业由于还未进入盈利阶段。但由于房地产板块的优异表现，公司仍能完成2017年220亿元的营收目标。  盈利预测与投资建议 公司在上海地区有充足的土地资源储备，大股东光明集团也为公司提供了低成本的融资支持。公司在地产主业之外，也积极探索物流等相关业务的拓展，希望能通过新的业务平台与母公司其他业务板块形成协同。我们预计公司2017-2019年营业收入分别为240亿元、268.8亿元和295.68亿元，归母净利润分别为17.59亿元、14.73亿元和17.34亿元，对应EPS分别为1.03元、0.86元和1.01元，对应PE分别为6.63X、7.91X和6.72 X。首次覆盖，给予“谨慎推荐”的评级。  风险提示：房地产调控政策变化，冷链物流业务不及预期。 盈利预测与财务指标 项目/年度 2016 2017E 2018E 2019E 营业收入（百万元） 20,782 24,000 26,880 29,568 增长率（%） 67.77% 15.49% 12.00% 10.00% 归属母公司股东净利润（百万元） 1,011 1,759 1,473 1,734 增长率（%） 98.15% 73.99% -16.25% 17.73% 每股收益（元） 0.59 1.03 0.86 1.01 PE（现价） 11.53 6.63 7.91 6.72 PB 1.24 0.79 0.70 0.61 资料来源：公司公告，民生证券研究院 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 [Table_Page] 光明地产（600708） 目录 一、光明集团旗下上市平台，双轮驱动稳步发展 ................................................... 4 二、背靠大股东，财务状况无忧 ................................................................. 5 三、扎根上海，发挥优势推进合作，未来发展可期 ................................................. 6 四、多元布局，进军冷链业务新蓝海 ............................................................. 6 五、风险提示 ................................................................................ 7 插图目录 .................................................................................... 9 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 [Table_Page] 光明地产（600708） 一、光明集团旗下上市平台，双轮驱动稳步发展 光明地产是光明集团下属的房地产综合集团型公司，也是集团旗下地产业务的上市公司平台，前身是成立于1988年的上海农口房地产联合开发经营总公司，后于2001年增资扩股后成为上海农房集团。公司在2015年6月与海博集团完成重组上市，达到了资产规模上的又一次飞跃。 公司目前是以房地产综合开发经营、物流产业链两大板块为主，集房产开发、施工、物业、冷链物流及产业链等为一体的国内大型国有综合房地产集团型公司。公司自成立以来，累计开发各类住宅面积近3000万平方米，目前亦有向养老产业等发展的多元化发展趋势。冷链物流板块作为当今朝阳产业，受益于光明食品集团食品上下游完整产业链的基础，更是有得天独厚的优势，目前虹桥物流园1期已经建成，2018年1季度即可投产。两大板块协调发展，成为集团稳步增长的双翼，同时也为集团其他业务提供了平台。 图1：公司发展历程 资料来源：公司公告，民生证券研究院 图2：公司股权结构 资料来源：公司公告，民生证券研究院 1998199920012009前身组建：上海市农口房地产联合开发公司经营总公司成立，大股东为上海农管局股东变更：大股东由上海农管局转变为上海农工商集团增资扩股：公司改组为上海农房集团快速发展：公司深耕上海，2009年进入上海房产前7强，并进入迅速拓展阶段，业务涉及绍兴、昆山、杭州等多个城市2015至今上市成功：2015年与海博股份完成资产重组，公司成功上市；积极拓展冷链物流业务，谋求多元化发展上海市国有资产监督管理委员会上海市城投（集团）有限公司上海国盛（集团）有限公司光明食品（集团）有限公司光明地产集团上海大都市资产经营管理有限公司100%54.16 %100%22.4%22.9%100%38.22%16.07% 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 5 [Table_Page] 光明地产（600708） 二、背靠大股东，财务状况无忧 公司作为光明集团旗下地产业务的上市平台，在财务方面得到了集团的大力支持。公司的主要融资渠道是由光明集团以基准利率委贷形式给公司的贷款。除此之外，由于光明集团为公司提供担保，公司由中票贷款的35亿也都享有较低利率。公司综合融资成本仅为5%左右。截至2017年三季末，公司负债率为80.8%，库存现金83.94亿，财务状况无忧。同时，公司在完成合并上市后业绩持续向好，2017年全年营收目标220亿，目前已全部完成，利润完成额也超出预期。 图3：公司近年销售收入 图4：公司近年营业收入 资料来源：公司财务报告，民生证券研究院 资料来源：公司财务报告，民生证券研究院 图5：公司近年归母净利润 图6：公司近年毛利率和净利率 资料来源：公司财务报告，民生证券研究院 资料来源：公司财务报告，民生证券研究院 -20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%0501001502002502015201617Q3营业总收入（亿元）同比增速-50%0%50%100%150%200%0246810122015201617Q3归母净利润（亿元）同比增速0%5%10%15%20%25%30%2015201617Q3销售毛利率销售净利率 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 6 [Table_Page] 光明地产（600708） 图