港股公司信息更新报告：城市深耕，多元布局，高成长风采依旧

地产建筑业/地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 7 金科服务（09666.HK） 2021年03月26日 投资评级：买入（维持） 日期 2021/3/25 当前股价(港元) 63.000 一年最高最低(港元) 90.000/42.700 总市值(亿港元) 411.29 流通市值(亿港元) 96.29 总股本(亿股) 6.53 流通港股(亿股) 1.53 近3个月换手率(%) 50.96 股价走势图 数据来源：贝格数据 《港股公司首次覆盖报告-规模与品质兼具，高成长风采瞩目》-2020.11.27 城市深耕，多元布局，高成长风采依旧 ——港股公司信息更新报告 齐东（分析师） 陈鹏（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790520060001 chenpeng@kysec.cn 证书编号：S0790520100001 ⚫ 布局全国，智慧化服务，成长与品质兼优，维持买入评级 公司背靠母公司金科股份，在手现金充足有效保障外拓力度，成长性佳；同时服务品质优异，智能化、数据化服务提升业主体验；股权激励机制完备充分保障管理层与股东利益一致。公司基本面持续向好，我们调整2021-2022年盈利预测，并且新增2023年盈利预测，预计2021-2023年归母净利润分别为9.9、15.9、25.4亿元（2021、2022年前值10.1、14.3亿元），EPS分别为1.5、2.4、3.9元/股，当前股价对应PE估值为34.8、21.7、13.6倍。维持“买入”评级。 ⚫ 经营业务高质效，盈利能力持续提升 金科服务发布2020年业绩：2020年实现营收33.59亿元，同比增长44.3%；归母净利润6.18亿元，同比增长68.5%，基本每股收益1.24元/股。从营收结构看，物管服务、社区增值、非业主增值、智慧科技服务分别占比53%、15%、29%、3%。公司综合毛利率29.7%，净利率18.9%，同比分别提升2.4、2.8个百分点；主要源于基础物管服务毛利率提升明显。 ⚫ 多元业态、城市深耕，合管比持续高位 2020年公司物管服务收入20.24亿元，同比增长38.1%；收入中来自集团、合联营公司、外拓占比分别为59%、3%、37%。公司合约面积2.77亿平米，在管面积1.56亿平米，其中来自集团占比为46%。从业态看，公司来自非住宅业态项目占比达16.8%，持续提升4.7个百分点。公司坚持城市密度战略，西南区域合约面积占比50.2%，稳居西南区域龙头。此外，公司物管费持续提升，2020年提升至2.18元/平米/月，收缴率高达90%。 ⚫ 满意度高位，社区增值服务增速靓眼 公司服务品质优异，满意度连续9年超90%；社区增值服务增长靓眼，2020年收入达4.11亿元，同比增长72.3%，其中家庭生活、园区经营、家居焕新、旅居综合服务分别占比61%、20%、7%、12%。家庭生活服务包含团购子品牌福邻社，增速高达206%。 ⚫ 风险提示：宏观经济不景气，居民支付能力下降；成本刚性，毛利持续压缩。 财务摘要和估值指标 指标 2019 2020 2021E 2022E 2023E 营业收入(百万元) 2,328 3,359 5,450 8,726 13,755 YOY(%) 52.7 44.3 62.2 60.1 57.6 净利润(百万元) 366 618 994 1,594 2,542 YOY(%) 126.5 68.5 60.9 60.4 59.5 毛利率(%) 27.3 29.7 29.5 29.4 29.5 净利率(%) 16.1 18.9 18.6 18.6 18.7 ROE(%) 75.9 8.6 13.0 18.8 25.8 EPS(摊薄/元) 0.6 0.9 1.5 2.4 3.9 P/E(倍) 94.3 56.0 34.8 21.7 13.6 P/B(倍) 71.6 4.8 4.5 4.1 3.5 数据来源：贝格数据、开源证券研究所（采用2021年3月25日汇率，1港币=0.84人民币） -30%0%30%60%90%120%2020-032020-072020-112021-03金科服务恒生指数相关研究报告 开源证券 证券研究报告 港股公司信息更新报告 公司研究 港股公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 7 目 录 1、 经营业务高质效，盈利能力持续提升 .................................................................................................................................... 3 2、 多元业态、城市深耕，合管比持续高位................................................................................................................................. 3 3、 满意度高位，社区增值服务增速靓眼 .................................................................................................................................... 4 4、 盈利预测与投资建议 ................................................................................................................................................................ 5 5、 风险提示 .................................................................................................................................................................................... 5 图表目录 图1： 公司2020年营收增速44.3% .............................................................................................................................................. 3 图2： 公司2020年归母净利润增速68.5% .................................................................................................................................. 3 图3： 公司2020年营收中物业管理服务收入53% ..................................................................................................................... 3 图4： 公司2020年盈利能力持续提升 ......................................................................................................................................... 3 图5： 公司2020年物业管理服务收入增速38.1% ...................................................................................................................... 4 图6： 公司2020年合管比1.8倍 .................................................................................................................................................. 4 图7： 公司2020年在管面积中非住宅占比17% ......................................................................................................................... 4 图8： 公司2020年住宅物业物管费2.18元/平米/月 .................................................................................................................. 4 图9： 公司2020年社区增值服务收入增速72.3% ...................................................................................................................... 5 图10： 公司2020年社区增值服务中家庭生活占比61% ........................................................................................................... 5 港股公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 3 / 7 1、 经营业务高质效，盈利能力持续提升 金科服务发布2020年业绩：2020年实现营收33.59亿元，同比增长44.3%；归母净利润6.18亿元，同比增长68.5%，基本每股收益1.24元/股。从营收结构看，物管服务、社区增值、非业主增值、智慧科技服务分别占比53%、15%、29%、3%。公司综合毛利率29.7%，净利率18.9%，同比分别提升2.4、2.8个百分点；主要源于基础物管服务毛利率提升明显。 图1：公司2020年营收增速44.3% 图2：公司2020年归母净利润增速68.5% 数据来源：公司公告、开源证券研究所 数据来源：公司公告、开源证券研究所 图3：公司2020年营收中物业管理服务收入53% 图4：公司2020年盈利能力持续提升 数据来源：公司公告、开源证券研究所 数据来源：公司公告、开源证券研究所 2、 多元业态、城市深耕，合管比持续高位 2020年公司物管服务收入20.24亿元，同比增长38.1%；收入中来自集团、合联营公司、外拓占比分别为59%、3%、37%。公司合约面积2.77亿平米，在管面积1.56亿平米，其中来自集团占比为46%。从业态看，公司来自非住宅业态项目占比达16.8%，持续提升4.7个百分点。公司坚持城市密度战略，西南区域合约面积占比50.2%，稳40%42%44%46%48%50%52%54%0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.002017201820192020营业收入（亿元）同比0%20%40%60%80%100%120%140%0.001.002.003.004.005.006.007.002017201820192020归母净利润（亿元）同比物业管理服务, 53