行业周报：单周新房成交同环比下滑，杭宁部分区域限购松绑

核心观点：单周新房成交同环比下滑，杭宁部分区域限购松绑 我们跟踪的64城新房单周成交面积同环比均小幅下降，23城二手房单周同比保持增长，进入五月销售市场回暖节奏放缓，二季度小阳春持续性有待观察。4月以来宽松购房政策持续，统计局商品房销售额连续两个月实现正增长，但新开工面积降幅扩大，开发投资数据持续承压，伴随3月以来热点城市土拍竞争热度提升，预计二季度房企新开工意愿有望提升。杭州和南京部分区域将进一步放松限购，有利于改善需求进一步释放，高能级城市购房政策宽松依旧。我们认为二季度新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：商品房销售数据持续改善，杭州南京部分区域限购松绑 中央层面：统计局1-4月全国商品房销售面积3.76亿平，同比下降0.4%，商品房销售额3.98万亿元，同比增长8.8%。统计局2023年4月份70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有62个，比3月减少2个。财政部1-4月国有土地使用权出让收入11761亿元，同比降21.7%。 地方层面：杭州、南京部分区域进一步放松限购政策，杭州外地户籍满一个月社保记录即可在相关区域购买一套新房或二手房，南京在相关区域购买商品住房不受户籍和套数的限制。深圳正式成立了深圳市房地产中介行业新业态发展自律委员会。苏州商转公支持转纯公积金和组合贷。 市场端：新房成交同环比下降，成都福州一批次土拍收官 销售端：2023年第20周，全国64城商品住宅成交面积332万平米，同比下降8%，环比下降9%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达7573万平米，累计同比增加4%。全国23城二手房成交面积为185万平米，同比增速46%，前值47%；年初至今累计成交面积3574万平米，同比增速64%，前值66%。 投资端：2023年第20周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2690万平方米，成交土地规划建筑面积2728万平方米，同比增加10%，成交溢价率为6.5%。 成都一批次最后12宗地块4宗溢价、7宗底价成交，揽金约125亿元，华润置地摘地1宗，至此成都一批次共出让34宗宅地，成交金额达311亿元。福州一批次土拍5宗地块3宗封顶、2宗底价成交，揽金12.9亿元，其中唯一一块纯商品房地块吸引75家房企参与拍卖，最终厦门国贸摇号获取。 融资端：国内信用债发行同比下降 2023年第20周，信用债发行13亿元，同比减少66%，环比减少68%，平均加权利率2.2%，环比减少113BPs；信用债累计同比发行1809.7亿元，同比下降4%；海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、商品房销售数据持续改善，杭宁部分区域限购松绑 中央层面：（1）国家统计局：发布2023年1-4月商品房投资和销售数据，1-4月，全国商品房销售面积3.76亿平，同比下降0.4%，商品房销售额3.98万亿元，同比增长8.8%；全国房屋新开工面积3.12亿平，同比下降21.2%，房屋竣工面积2.37亿平，同比增长18.8%；房地产开发投资额3.55万亿元，同比下降6.2%，房地产开发企业到位资金4.52万亿元，累计同比下降6.4%。（2）国家统计局：发布2023年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况的统计数据，2023年4月份70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有62个，比3月减少2个。（3）财政部：发布1-4月财政数据。全国一般公共预算收入同比增11.9%，一般公共预算支出同比增6.8%。国有土地使用权出让收入11761亿元，同比降21.7%；国有土地使用权出让收入相关支出16106亿元，同比降17.1%。土地和房地产相关税收中，土地增值税2252亿元，同比降15.2%；房产税1529亿元，同比增20.5%。 地方层面：（1）杭州：萧山区、余杭区部分街道限购放松，外地户籍满1个月社保，即可在相关区域内购买一套新房或二手房。（2）南京：户籍居民及符合缴纳社保条件的外地户口居民，不管在南京主城区名下有几套房，都可以新开一张产业聚集区购房证明，在产业聚集区（江心洲、南部新城、红山新城、幕府创新区）都能再买一套房。（3）深圳：正式成立了深圳市房地产中介行业新业态发展自律委员会，开启对在深圳市通过互联网平台（含网站、APP、小程序、公众号与视频号等）开展房地产领域信息与交易服务的主体实施行业自律的新里程。（4）苏州：商转公支持转纯公积金和组合贷，职工每月可按实际房租支出提取住房公积金，二胎家庭使用公积金贷款购买首套房，贷款最高限额上浮30%，最高可贷117万。（5）河南鹤壁：发布购房补贴新政，每套最高补贴1万元。 表1：商品房销售数据持续改善，杭宁部分区域限购松绑 2、销售端：新房成交同环比下降，二手房成交同比持续增长 2.1、64大中城市新房成交增速同环比下降 根据房管局数据，2023年第20周，全国64城商品住宅成交面积332万平米，同比下降8%，环比下降9%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达7573万平米，累计同比增加4%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比下降 图3：2023年第20周64大中城市成交面积同环比下降 图4：2023年第20周64大中城市中一线城市成交面积同比增长环比下降 图5：2023年第20周64大中城市中二线城市成交面积同比增长环比下降 图6：2023年第20周64大中城市中三四线城市成交面同比环比下降 根据房管局数据，2023年第20周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速4%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为105%、1%、-51%，年初至今累计增速32%、10%、-17%。 图7：2022年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、23城二手房成交同比持续增长 2023年第20周，全国23城二手房成交面积为185万平米，同比增速46%，前值47%；年初至今累计成交面积3574万平米，同比增速64%，前值66%。 图8：23城二手房成交单周同比持续增长 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交同比增长，成都福州一批次收官 2023年第20周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2690万平方米，成交土地规划建筑面积2728万平方米，同比增加10%，成交溢价率为6.5%。一线城市成交土地规划建筑面积20万平方米，同比下降66%；二线城市成交土地规划建筑面积855万平方米，同比增加31%；三线城市成交土地规划建筑面积1853万平方米，同比增加5%。成都一批次最后12宗地块4宗溢价、7宗底价成交，揽金约125亿元，华润置地摘地1宗，至此成都一批次共出让34宗宅地，成交金额达311亿元。福州一批次土拍5宗地块3宗封顶、2宗底价成交，揽金12.9亿元，其中唯一一块纯商品房地块吸引75家房企参与拍卖，最终厦门国贸摇号获取。 图10：100大中城市土地成交面积同比增长 图11：100大中城市土地成交总价同比增长 图12：100大中城市土地成交溢价率环比上升 4、融资端：国内信用债发行同比下降 2023年第20周，信用债发行13亿元，同比减少66%，环比减少68%，平均加权利率2.2%，环比减少113BPs；信用债累计同比发行1809.7亿元，同比下降4%； 海外债无新增发行。 图13：信用债单周发行规模同比下降 图14：信用债累计发行规模同比下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年5月15-19日，下同）房地产指数下跌3.96%，沪深300指数上涨0.17%，相对收益为-4.13%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第27位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：华丽家族、世荣兆业、万业企业、派斯林、同济科技，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为阳光城、新华联、ST粤泰、泰禾集团、宋都股份。 图15：本周房地产指数下跌3.96%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中华丽家族、世荣兆业、万业企业涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中阳光城、新华联、ST粤泰跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 我们跟踪的64城新房单周成交面积同环比均小幅下降，23城二手房单周同比保持增长，进入五月销售市场回暖节奏放缓，二季度小阳春持续性有待观察。4月以来宽松购房政策持续，统计局商品房销售额连续两个月实现正增长，但新开工面积降幅扩大，开发投资数据持续承压，伴随3月以来热点城市土拍竞争热度提升，预计二季度房企新开工意愿有望提升。杭州和南京部分区域将进一步放松限购，有利于改善需求进一步释放，高能级城市购房政策宽松依旧。我们认为二季度新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。