绿城管理控股2023年中期报告

绿城管理控股有限公司 中期报告 2023 绿城管理控股有限公司 目录 公司简介2 公司资料4 管理层讨论与分析6 企业管治19 其他事项22 简明综合财务报表审阅报告30 简明综合损益及其他全面收益表31 简明综合财务状况表32 简明综合权益变动表34 简明综合现金流量表35 简明综合财务报表附注37 释义77 12023年中期报告 绿城管理控股有限公司 公司简介 本集团是中国房地产轻资产开发模式的先行者、引领者。绿城管理成立于2010年，是绿城中国的附属公司，也是绿城品牌和代建管理模式输出的主体。2020年7月，绿城管理在香港联交所主板上市，成为中国代建第一股。我们于2017年至2023年连续荣获中国房地产TOP10研究组颁发《中国房地产代建运营引领企业》的殊荣。 绿城管理秉持“品质、信任、效益、分享”的核心价值观，通过项目管理集成资源、输出品牌及标准，以定制化的解决方案和高品质的服务，为客户创造价值。核心业务包括商业代建、政府代建和其他服务等。作为代建4.0体系开创者及“绿星”标准制定者，绿城管理致力于为委托方、业主、供应商、员工、投资方打造“共创价值、共享利益”的生态平台，共建激动人心的品质生活。 截至2023年6月30日，本集团代建项目已布局中国28个省、直辖市及自治区的123座主要城市。 歌尔绿城•潍坊浞河小镇 2023年中期报告2 绿城管理控股有限公司 黑龙江 吉林 新疆 辽宁 内蒙古 北京 河北 天津 山西 青海 宁夏 甘肃 山东 陜西 河南 江苏 西藏 安徽 上海 四川 湖北 重庆 浙江 江西 湖南 钓鱼岛赤尾屿 贵州 福建 云南 广西 广东 台湾 香港 澳门 东沙群岛 海南 西沙群岛 中沙群岛 公司简介 南沙群岛 曾母暗沙 32023年中期报告 绿城管理控股有限公司 公司资料 董事会 执行董事 李军先生（副主席） 王俊峰先生（行政总裁）（于2023年1月12日获委任） 林三九先生 非执行董事 郭佳峰先生（联席主席）张亚东先生（联席主席） 独立非执行董事 林治洪先生丁祖昱博士陈仁君先生 审核委员会 陈仁君先生（主席）林治洪先生 丁祖昱博士 薪酬委员会 丁祖昱博士（主席）陈仁君先生 林治洪先生 提名委员会 林治洪先生（主席）陈仁君先生 丁祖昱博士 授权代表 李军先生张盼盼女士 联席公司秘书 张盼盼女士翁美仪女士 法律顾问 香港法律方面： 瑞生国际律师事务所有限法律责任合伙 香港 中环康乐广场8号交易广场一期18楼 开曼群岛法律方面： 迈普达律师事务所（香港）有限法律责任合伙 香港湾仔 港湾道18号中环广场26楼 中国法律方面： 浙江天册律师事务所 中国浙江省杭州市 杭大路1号 黄龙世纪广场A座11楼310007 核数师 德勤•关黄陈方会计师行注册公众利益实体核数师香港 金钟道88号 太古广场一座35楼 2023年中期报告4 绿城管理控股有限公司 公司资料 注册办事处 POBox309,UglandHouseGrandCayman,KY1-1104CaymanIslands 总部 中国 浙江省杭州市西湖区 文一西路767号西溪国际 C座9楼 香港主要营业地点 香港中环 皇后大道中16-18号新世界大厦一期10楼1004室 主要股份过户登记处 MaplesFundServices(Cayman)LimitedPOBox1093 BoundaryHallCricketSquareGrandCaymanKY1-1102 CaymanIslands 香港股份过户登记处 香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号合和中心 17楼1712-1716室 主要往来银行 华夏银行股份有限公司杭州银行股份有限公司渣打银行（香港）有限公司 中国农业银行股份有限公司中国工商银行股份有限公司 公司网址 www.lcgljt.com 股份代号 香港联交所：09979 上市日期 2020年7月10日 52023年中期报告 绿城管理控股有限公司 2023年中期报告6 绿城管理控股有限公司 管理层讨论与分析 —经营概览 随着国家政策变化、房地产宏观调控压力，国企、地方城投公司及金融机构等主体，拥有土地及资金资源的规模将持续增加，契合发达国家“投资与开发相分离”的趋势，代建模式成为承接开发服务端的重要载体，将在政策和市场的共同作用下获得规模增长。 本公司凭借央企背书、先发优势、龙头效应及全国化布局，结合前瞻性的市场研判，升级商业模式、优化客户结构、聚焦区域结构，以“M登山模型”为B端客户提供更优质的定制服务，以“确幸社区”为C端业主创造更美好的园区生活。新拓业务规模稳步增长，营收与利润持续提升，持续保持代建行业的绝对龙头地位。 绿城•桐乡濮园 72023年中期报告 绿城管理控股有限公司 管理层讨论与分析 本报告期内本公司收入达到人民币1,549.0百万元，较上年同期人民币1,258.5百万元增长23.1%；毛利达人民币806.2百万元，较上年同期人民币634.7百万元增长27.0%；期内综合毛利率达到52.0%，较上年同期50.4%提升1.6个百分比；业务归属于本公司股东的净利润达到人民币473.6百万元，较上年同期人民币360.8百万元增长31.3%；本报告期内本公司经营活动现金净流量达人民币593.0百万元，本公司无银行负债及现金流充足。 二宏观市场 2022年，代建行业整体新拓面积首次突破1亿平方米。在房地产去金融化、投资端去中心化趋势下，来自政府、国企、城投公司及金融机构等委托方的代建机会增多，形成分散式的投资格局。 台州德邻苑 2023年中期报告8 绿城管理控股有限公司 管理层讨论与分析 政府服务：全国多个城市已出台措施提升保障性住房筹建规模，除传统安置房外，公租房、人才公寓、共有产权房等多种新业务保障性住房建设需求增多，产业园区、产城融合、市政配套设施等多元城市服务业务机会快速提升。各省级单位陆续出台政府投资项目代建制度，政府代建机会广阔且受政策扶持。 国企服务：多轮集中供地结果显示，国企、地方城投拿地比例提升，加之其既往发展中积累了较多存量建设用地，该类土地拥有人需要专业的代建服务商帮助完成高质量开发目标，实现国有资产保值增值。 资方服务：房地产波动期，金融机构在“保交楼”政策下持续下场介入涉房涉地类纾困项目，规模快速增长，模式更加多元。代建模式通过品牌焕新、销售激活、复工复产、保质交付等多种方式，助力项目实现信用跃升，实现多方共赢。 三管理举措 结合上述宏观市场分析及本公司核心优势，我们于2023年上半年采取如下管理举措： 1全国业务布局，持续引领行业 2023年上半年，本公司继续保持房地产轻资产开发领域第一身位，连续七年保持20%以上的代建市场份额。荣获中房协“2023房地产开发企业代建地产TOP1”、2023中国房地产“上市公司代建运营优秀企业”、中国指数研究院颁发的“2023中国房地产代建运营引领企业”和“2023中国房地产政府代建运营引领企业”等多项殊荣。 截至2023年6月30日，本公司代建项目已布局中国28个省、直辖市及自治区的123座主要城市，合约项目总建筑面积113.6百万平方米，较去年同期增长20.4%。 92023年中期报告 绿城管理控股有限公司 管理层讨论与分析 在全国化的布局下，主要经济区域（含：环渤海经济圈、京津冀城市群、长三角经济圈、珠三角经济圈、成渝城市群）持续保持较大比重：合约项目预估总可售货值达人民币6,303亿元，规模占整体可售货值的76.6%；其中长三角经济圈项目人民币2,660亿元占32.3%，环渤海经济圈、京津冀城市群项目人民币2,014亿元占24.5%，珠三角经济圈项目人民币1,211亿元占14.7%，成渝城市群项目人民币418亿元占5.1%。 2多元化客户结构，助力逆势增长 本公司顺应行业形势变化，及时调整自身业务结构，不断深化国有企业、金融机构等业务机会，持续巩固自身实力及行业影响力。 2023年上半年，本公司新拓业务保持逆势增长，新拓代建项目的合约总建筑面积达17.3百万平方米，较去年同期增长约30.6%，其中政府、国有企业委托方及金融机构占比达79.9%；新拓代建项目代建费预估人民币51.2亿元，较去年同期增长约26.3%，其中政府、国有企业委托方及金融机构占比达75.2%。 新拓多类型业务除住宅类外，还覆盖产业园区、公租房、人才公寓、共有产权房、未来社区、市政配套、商业、酒店、办公室等。 截至2023年6月30日，按合约项目总建筑面积测算，政府类业务为31.9百万平方米，占比28.1%；国有企业委托项目为34.7百万平方米，占比30.5%；私营企业委托项目为38.7百万平方米，占比34.1%；金融机构委托项目为8.3百万平方米，占比7.3%。 2023年中期报告10 绿城管理控股有限公司 管理层讨论与分析 3强化服务能力，提升经营兑现 代建业务商业模式的核心是经营兑现，为更好提升经营兑现度和委托方满意度，本公司推行以下举措： 本公司对内持续优化体制机制，创建经营兑现度评价机制、优化考核激励机制、调整组织架构以进一步简化授权、扁平管理。通过股份奖励计划实现核心团队长效稳定，激发管理层积极性；通过简化决策流程、提速运营效率、提升经营品质，数字化建设升级等措施，从产品、营销、运营、供应链多角度，提升项目经营兑现度和委托方满意度。 4沉淀自身经验，开源知识分享 本公司总结12年代建服务经验，推出面向B端客户的“M登山模型”。作为代建行业首个B端服务体系，“M登山模型”共覆盖6大营地、23个服务动作，全面规范了B端服务节点、标准、反馈、考核等机制，提升代建团队服务意识；同时具象化的表现形式能降低客户与代建团队间的认知偏差，利于双方团队共融、信息透明、决策高效。 本公司认为，知识分享有益社会进步。以“M登山模型”及““绿城M”app”为载体，通过设置“访客入口”，将自身发展经验面向全行业、全社会开源，推动行业整体产品品质及服务提升，引领房地产开发服务向标准化发展，助力行业健康、高质量发展。 5助推行业共荣，推动成立代建协会 本公司致力于推动代建行业互访交流、价值推广。自2020年12月筹备轻资产联盟、2021年5月主导轻资产联盟成立；至2022年11月，代表代建企业在全国房协论坛发声，主办轻资产联盟研讨会等活动。 112023年中期报告 绿城管理控股有限公司 管理层讨论与分析 本公司还积极与房地产主管部门及行业协会沟通，推动中国房地产代建分会的筹建工作，通过践行行业头部企业责任使命、搭建联盟生态平台，推动代建行业整体规模提升。 四前景展望 基于当下中国经济及房地产下行趋势，我们预测，中国房地产市场中期开发规模将在10亿平方米左右，其中由政府主导的保障房、租赁类物业新增供应占比将超过30%；金融机构纾困类及主动涉房类投资占比将进一步提升至20%；剩余50%市场规模将由国企央企主导，并形成头部集聚效应。 在更多非专业开发企业介入房地产业务的背景下，专业的代建服务需求将稳步增长，中国的代建行业渗透率预计将达30%以上。本公司将保持并扩大龙头效应，发挥央企背书及上市公司等主体信用，紧抓政策及趋势风口，优化区域及客户结构，并通过输出及打造行业标准，引领行业发展，以卓越业绩回馈客户及各利益相关方。 本公司致力于成为中国最大的房地产开发服务商。 2023年中期报告12 绿城管理控股有限公司 管理层讨论与分析 财务分析 截至2023年6月30日止六个月，本集团实现： 收入 收入人民币1,549.0百万元，与2022年1月–6月的人民币1,258.5百万元相比，同比增长23.1%。收入来自三类业务：(i)商业代建；(ii)政府代建；及(iii)其他服务，按业务分部的收入列示如下： 2023年 截至6月30日止六个月 2022年 变动率（%） 收入人民币千元占总收入（%）人民币千元占总收入（%）增加╱（减少） （未经审计）（未经审计） 来自商业代建 1