绿城管理控股2024年中期报告

2024 中期报告 绿城管理控股有限公司 目录 公司简介2 公司资料4 管理层讨论与分析6 企业管治18 其他事项21 独立审阅报告27 中期简明综合损益及其他全面收益表28 中期简明综合财务状况表30 中期简明综合权益变动表32 中期简明综合现金流量表33 中期简明综合财务资料附注35 释义71 12024年中期报告 绿城管理控股有限公司 公司简介 本集团是中国房地产轻资产开发模式的先行者、引领者。绿城管理成立于2010年，是绿城中国的附属公司，也是 “绿城”品牌和代建管理模式输出的主体。2020年7月，绿城管理在香港联交所主板上市，成为中国代建第一股。我们于2017年至2023年连续荣获中国房地产TOP10研究组颁发《中国房地产代建运营引领企业》的殊荣。 绿城管理秉持“品质、信任、效益、分享”的核心价值观，通过项目管理集成资源、输出品牌及标准，以定制化的解决方案和高品质的服务，为客户创造价值。核心业务包括商业代建、政府代建和其他服务等。作为代建4.0体系开创者及“绿星”标准制定者，绿城管理致力于为委托方、业主、供应商、员工、投资方打造“共创价值、共享利益”的生态平台，共建激动人心的品质生活。 截至2024年6月30日，本集团代建项目已布局中国30个省、直辖市及自治区的128座主要城市。 绿城·潍坊江南赋 2024年中期报告2 绿城管理控股有限公司 黑龙江 吉林 新疆 辽宁 内蒙古 北京 河北 天津 山西 青海 宁夏 甘肃 山东 陜西 河南 江苏 西藏 安徽 上海 四川 湖北 重庆 浙江 江西 湖南 钓鱼岛赤尾屿 贵州 福建 云南 广西 广东 台湾 香港 澳门 东沙群岛 海南 西沙群岛 中沙群岛 公司简介 南沙群岛 曾母暗沙 32024年中期报告 绿城管理控股有限公司 公司资料 董事会 执行董事 王俊峰先生（行政总裁） 聂焕新女士（于2024年7月18日委任）李军先生（于2024年8月23日辞任）林三九先生（于2024年7月18日辞任） 非执行董事 郭佳峰先生（联席主席）张亚东先生（联席主席） 独立非执行董事 林治洪先生丁祖昱博士陈仁君先生 审核委员会 陈仁君先生（主席）林治洪先生 丁祖昱博士 薪酬委员会 丁祖昱博士（主席）陈仁君先生 林治洪先生 提名委员会 林治洪先生（主席）陈仁君先生 丁祖昱博士 授权代表 王俊峰先生（于2024年8月23日委任）谷冀湘女士（于2024年8月23日委任）李军先生（于2024年8月23日辞任）张盼盼女士（于2024年8月23日辞任） 联席公司秘书 张盼盼女士（于2024年8月23日辞任）谷冀湘女士（于2024年8月23日委任）伍秀薇女士（于2024年8月23日委任） 法律顾问 香港法律方面： 瑞生国际律师事务所有限法律责任合伙 香港 中环康乐广场8号交易广场一期18楼 开曼群岛法律方面： 迈普达律师事务所（香港）有限法律责任合伙 香港湾仔 港湾道18号中环广场26楼 中国法律方面： 浙江天册律师事务所 中国浙江省杭州市 杭大路1号 黄龙世纪广场A座11楼 310007 核数师 安永会计师事务所执业会计师 注册公众利益实体核数师香港鲗鱼涌 英皇道979号太古坊一座27楼 2024年中期报告4 注册办事处 POBox309,UglandHouseGrandCayman,KY1-1104CaymanIslands 总部 中国 浙江省杭州市西湖区 文一西路767号西溪国际 C座9楼 香港主要营业地点 香港中环 皇后大道中16-18号新世界大厦一期10楼1004室 主要股份过户登记处 MaplesFundServices(Cayman)LimitedPOBox1093 BoundaryHallCricketSquareGrandCaymanKY1-1102 CaymanIslands 香港股份过户登记处 香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号合和中心 17楼1712-1716室 主要往来银行 华夏银行股份有限公司杭州银行股份有限公司渣打银行（香港）有限公司 中国农业银行股份有限公司中国工商银行股份有限公司 公司网址 www.lcgljt.com 股份代号 香港联交所：09979 上市日期 2020年7月10日 绿城管理控股有限公司 公司资料 52024年中期报告 绿城管理控股有限公司 管理层讨论与分析 2024年中期报告6 绿城管理控股有限公司 管理层讨论与分析 —经营概览 2024年上半年度，中国房地产行业依然处于下行周期，房地产投资、销售及开工率均同比下行；为维持经济活跃度，保护产业链上下游就业，各级政府出台楼市组合拳政策，推进保障性住房建设、楼市去库存以及纾困保交楼。代建模式作为轻资产开发服务，充分适配当前需求，但受整体经济形势影响增速放缓，并呈现头部集中、内部分化的趋势。 本公司作为行业领军企业，凭借良好的绿城品牌及央企信用，结合多元化的客户结构与全国化的业务布局，持续提升核心能力，扩展代建业务内容，以“M登山模型”为B端客户兑现经营承诺，以“M确幸社区”为C端客户创造美好生活，并通过中国代建行业协会等顶层设计，巩固第一身位、第一品牌、第一市值的市场地位。 本报告期内本公司收入达到人民币1,669.6百万元，较上年同期人民币1,549.0百万元增长7.8%；毛利达人民币860.1百万元，较上年同期人民币806.2百万元增长6.7%；期内综合毛利率达到51.5%，较 上饶带湖阳光城（政府代建） 72024年中期报告 绿城管理控股有限公司 管理层讨论与分析 上年同期52.0%下降0.5%；归属于本公司股东的净利润达到人民币501.2百万元，较上年同期人民币 473.6百万元增长5.8%；本报告期内本公司经营活动现金净流量达人民币77.5百万元，本公司无银行负债。 二宏观市场 2024年，代建行业整体新拓建筑面积较去年同期缓慢增长。主要机会点来自政府、国企、城投公司及金融机构等委托方，三大工程建设、保交楼等结构性机遇凸显，投资与开发相分离的趋势更加明显。 政府服务：各地积极推进“三大工程”建设，加快建设各类型保障性住房及城中村改造，推动产城融合、完善市政配套设施；主要省市政府性代建规范性文件趋于完善，市场化的开发代建服务已成为政府采购的成熟模式。 国企服务：近两年，央国企和城投成为土地市场中坚力量，城投公司具有较大规模土地储备及较低的开工率，专业代建服务商成为链接上述土地主体及购房群体间的重要开发服务平台。代建模式亦成为助力土地资产变现、实现国有资产保值增值的重要途径。 资方服务：全国范围内已基本构建起“城市房地产融资协调机制”并定期发布“白名单”，遇困涉房涉地项目融资渠道日趋通畅。代建模式通过信用赋能、品牌焕新、产业链重整等多种方式，助力遇困项目激活销售，帮助投资人修复资产负债表，实现保资产价格、保竣工交付、保开发团队的目标。 2024年中期报告8 绿城管理控股有限公司 管理层讨论与分析 三管理举措 结合上述宏观市场分析及公司核心优势，我们于2024年上半年度采取了如下管理举措： 1布局全国业务，聚焦发达地区 2024年上半年，本公司继续保持房地产开发服务领域第一身位，连续八年保持20%以上的代建行业市占率。荣获“2024中国房地产代建运营引领企业TOP1”、“代建综合能力”榜单TOP1、“2024中国代建企业综合实力TOP1”和“2024中国房地产代建企业品牌十强NO.1”等多项殊荣。 截至2024年6月30日，本公司代建项目已布局中国30个省、直辖市及自治区的128座主要城市，合约项目总建筑面积122.8百万平方米，较去年同期增长8.1%。 在全国化的布局下，主要经济区域（含：环渤海经济圈、京津冀城市群、长三角经济圈、珠三角经济圈、成渝城市群）持续保持较大比重：合约项目预估总可售货值达人民币6,747亿元，规模占整体可售货值的75.6%；其中长三角经济圈项目人民币2,936亿元占32.9%，环渤海经济圈、京津冀城市群项目人民币2,220亿元占24.9%，珠三角经济圈项目人民币1,159亿元占13.0%，成渝城市群项目人民币431亿元占4.8%。 92024年中期报告 绿城管理控股有限公司 管理层讨论与分析 2优化客户结构，多元业态发展 本公司顺应行业形势变化，及时调整客户结构和业务范围，不断深化政府、国有企业、金融机构的代建合作，持续巩固自身实力及行业影响力。 2024年上半年，本公司新拓业务保持行业第一身位，新拓代建项目的合约总建筑面积达17.4百万平方米，较去年同期增长约1.1%，其中政府、国有企业委托方及金融机构占比达70.5%；新拓代建项目代建费预估人民币41.9亿元，较去年同期下降约18.1%，其中政府、国有企业委托方及金融机构占比达72.6%。 新拓业务除销售类住宅外，亦包括产业园区、公租房、人才公寓、共有产权房、未来社区、市政配套、商业、酒店、办公室等。 3聚焦经营兑现，实现多方共赢 在行业下行期，公司致力于以自身发展带动多方主体穿越周期、实现共赢。 公司通过凝结十二年代建服务经验的“M登山模型”和“绿城M”APP”，规范化、体系化、标准化执行代建服务内容及流程，提升公司运营效率和人均效能，确保项目经营过程受控和经营结果兑现，有效提升了委托方的满意度。 2024上半年度，公司实现总销售金额人民币411.0亿元，同比逆势增长14%，为B端委托方兑现经营价值；完成交付2.99万户、654.5万平方米，其中顺利交付两个纾困项目，为C端业主交付美好家园。 2024年中期报告10 绿城管理控股有限公司 管理层讨论与分析 4优化组织架构，提升属地竞争力 面对多元化业务模式及管控半径日益扩大，公司通过优化组织架构提升属地化竞争力。 2024年上半年度，本公司实时受托管理项目超过500个。为此，公司进一步推动组织架构变革，通过细分原有区域市场、增设城市公司、推行政府代建的属地化管理等方式，缩小管理半径、加快服务响应，提高面向委托方的定制化服务能力。对外，公司继续推行“百川计划”，在房地产行业减员背景下，以多元合作模式引进城市合伙人，吸引优秀团队及优质代建项目。 本公司以打造平台型组织为发展导向，持续进行组织变革、集成资源融合发展、打造建设活力生态平台、建设服务导向型组织，以期在激烈的市场竞争环境中立于不败。 5助推行业共荣，引领行业发展 作为行业领军企业，本公司致力于推动代建行业共同发展和房地产业整体转型。 在主导成立中国代建协会基础上，本公司立足协会，积极推动行业标准制定，目前已牵头出台“行业公约”、“合同示范文本”，“代建企业能力评价标准”已获正式立项。同时，本公司已组织开展多次协会成员会议及互访交流，助力业内团结、推广行业价值。 未来，本公司将继续依托行业协会，积极沟通各级政府及房地产主管部门，推介代建商业模式，并通过开源知识体系、搭建生态平台等方式，链接更多代建同行及产业链上下游企业，推动代建行业的健康高质量发展。 112024年中期报告 绿城管理控股有限公司 管理层讨论与分析 四前景展望 本公司认为，结合欧美房地产发展模式和中国房地产现行规律，未来，中国房地产市场中期开发规模将维持在每年10亿平方米左右，并呈现保障房和商品房双轨制发展，以及投资与开发相分离的两大趋势。 随着政策环境持续优化、市场需求日趋稳定，代建行业在经过短时期调整后，将实现从规模扩张到高质量发展的转型，行业渗透率将维持在30%左右。 本公司的代建商业模式非常契合房地产发展规律和当前市场需求，未来将在继续保持行业领军地位的基础上，发挥央企背书及上市公司主体信用，紧抓政策趋势风口，发挥商业模式优势，实现战略创新发展，以卓越业绩回馈各利益相关方。 本公司致力于成为中国最大的房地产开发服务商。 2024年中期报告12 绿城管理控股有限公司 管理层讨论与分析 财务分析 截至2024年6月30日止六个月，本集团实现： 收入 收入人民币1,669.6百万元，与2