绿城管理控股2022年中期报告

中期报告 绿城管理控股有限公司 目录 公司简介2 公司资料4 管理层讨论与分析6 企业管治19 其他事项21 简明综合财务报表审阅报告27 简明综合损益及其他全面收益表28 简明综合财务状况表29 简明综合权益变动表31 简明综合现金流量表32 简明综合财务报表附注34 释义73 12022年中期报告 绿城管理控股有限公司 公司简介 本集团是中国房地产轻资产开发模式的先行者、引领者。绿城管理成立于2010年，是绿城中国的附属公司，也是绿城品牌和代建管理模式输出的主体。2020年7月，绿城管理在香港联交所主板上市，成为中国代建第一股。我们于2017年至2022年连续荣获中国房地产TOP10研究组颁发《中国房地产代建运营引领企业》的殊荣。 绿城管理秉持“品质、信任、效益、分享”的核心价值观，通过项目管理集成资源、输出品牌及标准，以定制化的解决方案和高品质的服务，为客户创造价值。核心业务包括商业代建、政府代建和其他服务等。作为代建4.0体系开创者及绿星标准制定者，绿城管理致力于为委托方、业主、供应商、员工、投资方打造“共创价值、共享利益”的生态平台，共建激动人心的品质生活。 截至2022年6月30日，本集团（自行及透过与业务伙伴合作）于中国28个省、直辖市及自治区的107座城市拥有390个代建项目。 绿城•常州江南里 2022年中期报告2 绿城管理控股有限公司 公司简介 32022年中期报告 黑龙江 吉林 新疆 辽宁 内蒙古 北京 河北 天津 山西 青海 宁夏 甘肃 山东 陜西 河南 江苏 西藏 安徽 上海 四川 湖北 重庆 浙江 江西 湖南 钓鱼岛赤尾屿 贵州 福建 云南 广西 广东 台湾 香港 澳门 东沙群岛 海南 西沙群岛 中沙群岛 南沙群岛 曾母暗沙 绿城管理控股有限公司 公司资料 董事会 执行董事 李军先生（首席执行官）林三九先生 非执行董事 郭佳峰先生（董事长）张亚东先生 独立非执行董事 林治洪先生丁祖昱博士陈仁君先生 审核委员会 陈仁君先生（主席）林治洪先生 丁祖昱博士 薪酬委员会 丁祖昱博士（主席）陈仁君先生 林治洪先生 提名委员会 林治洪先生（主席）陈仁君先生 丁祖昱博士 授权代表 李军先生张盼盼女士 联席公司秘书 张盼盼女士苏淑仪女士 法律顾问 香港法律方面： 瑞生国际律师事务所 香港 中环康乐广场8号交易广场一期18楼 开曼群岛法律方面： 迈普达律师事务所（香港）有限法律责任合伙 香港湾仔 港湾道18号中环广场26楼 中国法律方面： 浙江天册律师事务所 中国浙江省杭州市 杭大路1号 黄龙世纪广场A座11楼310007 核数师 德勤•关黄陈方会计师行注册公众利益实体核数师香港 金钟道88号 太古广场一座35楼 2022年中期报告4 绿城管理控股有限公司 公司资料 注册办事处 POBox309,UglandHouseGrandCayman,KY1-1104CaymanIslands 总部 中国 浙江省杭州市西湖区 文一西路767号西溪国际 C座9楼 香港主要营业地点 香港湾仔 皇后大道东248号大新金融中心40楼 主要股份过户登记处 MaplesFundServices(Cayman)LimitedPOBox1093 BoundaryHallCricketSquareGrandCaymanKY1-1102 CaymanIslands 香港股份过户登记处 香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号合和中心 17楼1712-1716室 主要往来银行 华夏银行股份有限公司杭州银行股份有限公司渣打银行（香港）有限公司 中国农业银行股份有限公司中国工商银行股份有限公司 公司网址 www.lcgljt.com 股份代号 香港联交所：09979 上市日期 2020年7月10日 52022年中期报告 绿城管理控股有限公司 管理层讨论 与分析 2022年中期报告6 绿城管理控股有限公司 管理层讨论与分析 业务回顾 —经营概览 在“共同富裕”的大方针下，中国房地产市场迎来变化，政府服务外延扩展、地方国企拿地激增、来自金融机构的不良资产处置市场巨大。这些市场主体日渐占据房地产投资的主导地位，且大多并不擅长具体的项目开发建设，因此拥有主体信用、品牌效益、管理能力和丰富开发经验的代建企业迎来发展机遇期。 本公司凭借轻资产、抗周期、高盈利、无负债的特征，成为行业波动期逆势增长的代表；在先发优势和龙头效应的基础上，本公司不断完善“3+3”业务模式，在政府代建、商业代建、资方代建三大主业的基础上叠加金融服务、产城服务、产业链服务三大配套服务；新拓业务规模稳步增长，营收与利润持续提升，继续保持代建行业的绝对引领地位。 本报告期内公司收入达到人民币1,258.5百万元，较上年同期人民币1,080.8百万元增长16.4%；毛利达人民币634.7百万元，较上年同期人民币513.1百万元增长23.7%；期内综合毛利率达到50.4%，较上年同期47.5%提升2.9个百分比；业务归属于本公司股东的净利润达到人民币360.8百万元，较上年同期人民币270.4百万元增长33.4%。另外，本报告期内公司经营活动现金净流量达人民币363.3百万元，公司无负债且现金流充足。 高速绿城•东营理想之城 管理层讨论与分析 二宏观市场 去中心化：未来，中国房地产投资端将呈现出去中心化的趋势，来自政府、国企、地方城投公司、金融机构等委托方的代建机会增多、形成分散式的投资格局。 政府服务：全国多个城市已出台措施提升保障性住房筹建规模，除传统安置房外，公租房、人才公寓、共有产权房等多种新业态保障性住房建设需求增多，产业园区、产城融合、市政配套设施等多元城市服务业务机会快速提升。 国企服务：多轮集中供地结果显示，国企、地方城投拿地比例提升，加之其既往发展中积累了较多存量建设用地，该类土地拥有人需要专业的代建服务商帮助完成高质量开发目标，实现国有资产保值增值。 资方服务：房地产波动期，涉房涉地类不良资产快速增长，纾困项目需要债务重组、品牌焕新、供应链重整等服务内容，代建企业能够良好地匹配这类业务需求，为金融机构、资产管理公司等提供专业开发及咨询服务。 保障房嘉兴文昌花苑 三公司优势 1.品牌资产：本公司传承绿城品牌基因，作为代建行业引领者，连续六年蝉联中国代建行业TOP1，拥有强大的品牌美誉度及品牌公信力，为客户提供高溢价的品牌赋能。 2.主体信用：母公司绿城中国控股有限公司有央企信用背书，多年稳健经营且拥有良好市场口碑；加上本公司的行业地位及优秀的历史业绩，有助于在政府、国企、金融机构业务中获得竞争优势。 3.客户资产：本公司已服务超过1,000组多元化业务背景的优秀B端委托方，加之依托绿城品牌过往28年在全国超200余座城市的优质C端客群积累，为公司代建业务的全国化发展奠定了坚实基础。 4.团队能力：本公司管理口径有员工5,000余人，主管职级或以上人员超过2,000人，核心管理团队拥有多年绿城集团及代建行业工作经验，文化认同且具备优秀的职业素养和深厚的专业功底。 5.知识体系：本公司凭藉多年行业积累，已形成代建行业全方位工作标准和健全的知识体系，能进一步提升开发品质与经营效益，并在行业标准输出及未来行业发展等方面具有话语权。 6.供应链：本公司拥有强大的战略合作资源，目前共有超过1,200家合格供方，涵盖产品类、服务类、产业类、金融类等优秀伙伴；通过搭建开发与服务平台，相互导流与赋能，分享价值创造能力。 管理层讨论与分析 四管理举措 结合上述宏观市场分析及公司核心优势，我们于2022年上半年采取如下管理举措： 1.全国化业务布局，持续引领行业 2022年上半年，本公司继续保持房地产轻资产开发领域第一身位，连续六年保持20%以上的代建市场份额，并荣获中国指数研究院颁发的“2022中国房地产代建运营引领企业”和“2022中国房地产政府代建运营引领企业”两项殊荣。 截至2022年6月30日，本公司于中国28个省、直辖市及自治区的107座主要城市拥有390个代建项目，合约项目总建筑面积94.3百万平方米，较去年同期增长12.3%；在建面积44.8百万平方米，较去年同期增长2.7%。 在全国化的布局下，主要经济区域（含：环渤海经济圈、京津冀城市群、长三角经济圈、珠三角经济圈、成渝城市群）持续保持较大比重：合约项目预估总可售货值达人民币4,400亿元，规模占整体可售货值的75.1%；其中长三角经济圈项目人民币1,865亿占31.9%，环渤海经济圈、京津冀城市群项目人民币1,430亿元占24.4%，珠三角经济圈项目人民币981亿元占16.7%，成渝城市群人民币124亿元占2.1%。 2.多元化客户结构，助力逆势增长 本公司顺应行业形势变化，及时调整自身业务结构，在保持传统私营企业委托业务的基础上，不断深化国有企业委托业务、大力发展金融机构等业务机会，持续巩固自身实力及行业影响力。 2022年上半年，本公司新拓业务保持逆势增长，新拓代建项目的合约总建筑面积达13.2百万平方米，较去年同期增长约9.9%，其中政府、国有企业委托方及金融机构占比约70%；新拓代建项目代建费预估人民币40.6亿元，较去年同期增长约26.1%，其中政府、国有企业委托方及金融机构占比约60%。 截至2022年6月30日，按当期在建面积测算，政府委托项目面绩为13.5百万平方米，占比30.2%；国有企业委托项目面绩为19.5百万平方米，占比43.6%；私营企业委托项目面绩为10.8百万平方米，占比24.1%；金融机构委托项目面绩为1.0百万平方米，占比2.1%。 3.强化TOB服务能力，提升经营兑现 代建作为服务行业，不断提升委托方满意度是代建商业模式持续开展的前提。 本公司将B端客户重复委托率、满意度等作为组织各层级的核心考核指标，以此强化B端服务意识，坚持“本部做精、区域做强、一线做赢”，全面提升对B端客户的支持力度；并设定浮动绩效奖罚措施，将团队奖励与代建项目的经营结果挂钩。 本公司还进一步完善了代建全周期委托方沟通机制、项目全周期标准化客户服务体系等制度标准，以此强化与委托方的信任体系建设。继续加大“数字蜂巢”信息化平台建设，通过数据驱动持续为各专业提供决策依据，提升运营效率与效益。 管理层讨论与分析 4.集成代建资源，增强核心能力 本公司于年初完成了对浙江熵里建设管理有限公司的股权收购，收购核心标的为管理团队及其代建业务，并通过“保底利润”的形式约定经营目标。目前其经营情况良好，已达成阶段性收购目标。 2022年上半年，本公司与广州资产、中控集团、浙建工、中基城投、北谷金融、喜神资产等公司签订了战略合作协议，未来，本公司将持续推进粤港澳大湾区城市更新业务、政府城投项目、产业园区代建业务、不良资产及纾困项目等，积极创新业务模式和服务内容。同时，我们还将进一步扩大轻资产联盟的会员规模，持续推动行业交流，打造“共建、共享、共荣”的行业环境。 本公司后续将继续集成产业链上下游轻资产类企业、代建核心团队及创新业务，旨在推动代建生态系统构建，强化核心能力建设，释放轻资产模式价值。 5.优化激励政策，聚焦业务发展 本公司上半年完成了新一轮股份奖励计划，通过“计提奖金用作奖励股份+三年分期兑现”的方式，将管理层未来三年奖金调整为发放股票的形式，以实现核心团队的长效稳定。该计划通过严格的归属条件及行权价格安排，激励管理层充分发挥积极性、竞争性和创造性，将有效提高公司运营质量与经营业绩。 同时，本公司聚焦一线业务发展、提倡以价值创造者为本，将本级经营班子考核与分管区域的业务发展强关联；并通过拉开项目经营分红的兑现比例，鼓励向优秀管理者倾斜，向经营兑现度高的团队倾斜。 本公司将进一步加强核心价值观的宣贯，通过“蜜蜂精神”引导员工行为，做一家简单、利他的企业，以匠心、服务与分享获得赞赏。 前景展望 展望未来，中国房地产行业将迎来更大的变革，投资和开发进一步相分