房地产一揽子政策：评估、复盘与展望

仅供机构投资者使用证券研究报告|宏观专题报告 2023年09月06日 宏观首席分析师：孙付 邮箱：sunfu@hx168.com.cnSACNO：S1120520050004联系电话：021-50380388 宏观分析师：丁俊菘 邮箱：dingjs@hx168.com.cnSACNO：S1120523070003联系电话：021-50380388 评级及分析师信息 房地产一揽子政策：评估、复盘与展望 投资要点: ►认房不认贷、存量房贷调整效果评估 认房不认贷以及降低首付比例或将带动商品房销售面积新增约2700万 平方米，占2022年全年销量约2%，占2023年1-7月销量的约4%。 1）针对认房不认贷以及降低首付比例政策效果的估算，我们分成了两部分：对于二线城市，主要参照去年杭州、天津放开认房不认贷后商品房销售面积增长的情况；对于一线城市，主要参照2014年930新政后北上广深商品房销售面积增长情况。 2）由于当前我国房地产市场供求关系发生了较大的变化，并且缺少类似2015年棚改货币化安置政策，所以我们假定对房地产销售的带动比例为此前的50%左右。 存量房贷下调或将使银行让利居民580-1158亿元，对应息差下降约2- 5bp，提升社零增速约0.15-0.32个百分点。 对于存量房贷调整我们设置了四种情形，结合实际情况，我们判断30%-60%左右的存量房贷符合下调标准，调降幅度在50bp左右可能性较大。 ►历史上房地产放松政策及市场表现复盘 1）我们细致复盘了历史上3轮较为明显的房地产政策周期，认为本轮房地产放松政策力度整体较为可观，能在一定程度上起到稳定房地产的作用。 2）从股票市场表现来看，每轮房地产放松周期开始时，金融、稳定风格相对占优，持续时间与政策力度密切相关，而成长、消费风格取得超额收益相对滞后。 3）从债券市场来看，10Y国债收益率与房地产开发投资同步性较强，而商品房销售领先投资约3-6个月左右，也即债券市场会等放松政策拉动经济效果真实显现才会有明显反应。 ►本轮放松政策将带动房地产市场企稳回升 1）全年商品房销售面积或接近13亿平方米左右。假设今年上半年商品房销售面积占比为53%，全年销售面积约为12.56亿平方米，加上前面测算的政策放松带来的约2700万平方米增量，全年商品房销售面积 接近13亿平方米左右。 2）商品房销售的回升也会带动房地产投资企稳。商品房销售同比领先房地产投资3-6个月左右，结合建安投资以及土地购置费情况，我们判断年底有望回升至-5%以内。 3）对于资本市场，我们认为当前处于房地产放松政策的落地观察期，金融、稳定等风格相对占优；10Y国债收益率可能会随着房地产投资的企稳而小幅上行。 风险提示 宏观经济、产业政策出现超预期变化。 正文目录 1.724政治局会议以来，房地产政策持续优化3 2.认房不认贷、存量房贷调整效果评估4 3.历史上房地产放松政策及市场表现复盘11 4.本轮放松政策将带动房地产市场企稳回升16 5.风险提示17 图表目录 图130大中城市商品房销售面积：三线城市（万m2）5 图230大中城市商品房销售面积：二线城市（万m2）5 图3杭州放开后商品房成交面积有所回升6 图4天津放开后商品房成交面积同样有所回升6 图5930新政后上海商品房销售面积同比变动（%）7 图6930新政后北京商品房销售面积同比变动（%）7 图7930新政后深圳商品房销售面积同比变动（%）7 图8930新政后广州商品房销售面积同比变动（%）7 图9存量高利率房贷主要集中在2018-2021年之间10 图7历史上的房地产主要政策梳理11 图11第一轮房地产放松期间不同风格超额收益（%）15 图12第二轮房地产放松期间不同风格超额收益（%）15 图13第三轮房地产放松期间不同风格超额收益（%）15 图14724政治局会议后不同风格差额收益（%）15 图1510Y国债收益率与房地产投资增速基本同步（%）16 图16商品房销售领先投资3-6个月左右（%）16 图17历年商品房销售面积H1占比（%）16 图18商品房销售面积季节性变动（%）16 图19房地产开发投资各项增速（%）17 图20房地产开发投资比重构成相对稳定（%）17 图21土地成交价款领先土地购置费约12个月（%）17 图22建安投资增速与施工面积增速较为同步（%）17 表1国家层面的房地产政策3 表2地方层面的房地产政策4 表32022年以来约有超过65个城市发文调整认房不认贷5 表4重点城市首付比例及认房不认贷情况7 表5重点城市首付比例及认房不认贷情况8 表6部分省/市首套房贷利率水平下限9 表7存量房贷下调对银行利息收入的影响（亿元）11 表8第一轮房地产周期的相关政策12 表9第二轮房地产周期的相关政策13 表10第三轮房地产周期中地方层面的政策13 表11第三轮房地产周期中中央层面的政策14 表122016年房地产政策由放松转向收紧14 近期房地产政策持续优化调整，一线城市全面放开认房不认贷，存量房贷如期调整，我们结合过往三轮房地产政策周期对于本轮房地产政策优化效果以及对资本市场的影响进行了评估。 1.724政治局会议以来，房地产政策持续优化 7月24日中央政治局会议对我国房地产形势做出重要判断。会议指出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。”政治局会议之后，住建部、央行、金监局等部门积极响应，我国房地产政策开启了新一轮的调整优化进程。 7月31日，国常会指出要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。 8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局2023年下半年工作会议提出落实好“金 融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限。继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。 8月25日，住建部连同央行、金监局等部门联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，正式开启认房不认贷。 8月31日，央行和金监局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》、《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》两则通知，降低首套房和二套房首付比例以及贷款利率下限，降低存量房贷利率。 表1国家层面的房地产政策 时间 会议/文件 主要内容 2023/7/24 中央政治局会议 要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 2023/7/31 国务院常务会议 要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。 2023/8/1 央行2023年下半年工作会议 支持房地产市场平稳健康发展。落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。 2023/8/3 中国人民银行召开金融支持 民营企业发展座谈会 要精准实施差别化住房信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求，促进房地产行业平稳健康发展。 2023/8/4 发改委等四部门 近年来企业贷款利率下降成效明显，未来还将继续发挥好贷款市场报价利率改革效能和指导作用，指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。 2023/8/25 《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》 居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 2023/8/31 《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》 1.对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%;2.首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。 2023/8/31 《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》 自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报 价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。 中央层面政策出台后，地方配套政策也陆续推出。例如，天津首套房公积金贷款最高限额提至100万元、郑州推出购房补贴、太原支持换购住房退还所得税等。另外，市场 密切关注的一线城市认房不认贷也在8月末9月初陆续推出。 表2地方层面的房地产政策 时间 发布单位 会议/文件 主要内容 2023/7/27 天津市住房公积金管理中心 《关于调整个人住房公积金贷款有关政策的通知》 职工申请公积金贷款购买家庭首套住房的，贷款最高限额100万元；购买家庭第二套住房的，贷款最高限额50万元；将按还贷能力计算贷款额度的方式调整为月还款额不超过职工月收入的60%；在外地缴存住房公积金的职工在本市申请公积金贷款的，执行本市缴存职工贷款政策。 2023/8/3 郑州市住房保障和房地产管理局等部门 《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》 对来郑新就业青年人才，按照100%的比例给予购房契税补贴；一次性给予二孩家庭2万元、三孩家庭3万元货币补贴；落实“认房不认贷”政策；“满五唯一”的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。 2023/8/8 太原市政府办公室 《关于促进房地产市 场平稳发展的若干措施》 支持改善性住房需求；支持居民换购住房退还个人所得税；优化二手房交易转让条件；在我市购买新建商品住房的，按照有关政策下限执行首套房和二套房最低按揭贷款首付比例和贷款利率。 2023/8/30 广州市人民政府办公厅 《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》 居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 2023/8/30 深圳市住房局等三部门 《关于优化深圳市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》 居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 2023/9/1 上海市住建委等三部门 《关于优化我市个人 住房贷款中住房套数认定标准的通知》 居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在上海名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 2023/9/1 北京市住建委等三部门 《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》 居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 2.认房不认贷、存量房贷调整效果评估 认房不认贷以及降低首付比例或将带动商品房销售面积新增约2700万平方米。 认房不认贷是指：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住