房地产政策效果评估及市场前景展望：近期稳楼市政策密集出台，房地产市场出现积极

Ω 研究院 中银研究产品系列 ●《经济金融展望季报》 ●《中银调研》 ●《宏观观察》 ●《银行业观察》 ●《国际金融评论》 ●《国别/地区观察》 作者：周景彤中国银行研究院 叶银丹中国银行研究院电话：010–66596874 2024年11月4日2024年第51期（总第562期） 房地产政策效果评估及市场前景展望＊ 签发人：陈卫东 联系人：刘佩忠 电话：010–66596623 近期稳楼市政策密集出台，房地产市场出现积极变化。各线城市的新房、二手房市场均有不同程度的回暖。未来，预计随着存量房贷利率下调、房地产相关税费下调、专项债用于收储土地和保障房、货币化安置、白名单扩容等政策的深入推进，有望从推动库存消化、改善房企流动性、降低居民购房成本和还贷压力等多个方面，为稳地产、稳经济带来更多积极影响。短期内预计房地产市场整体将处于筑底阶段。建议加快疏通存量政策落地堵点，更好地发挥政策合力对房地产市场形成有力的正向冲击。同时，积极储备增量政策，视市场变化情况前置出台。 ＊对外公开 ＊＊全辖传阅 ＊＊＊内参材料 房地产政策效果评估及市场前景展望 近期稳楼市政策密集出台，房地产市场出现积极变化。各线城市的新房、二手房市场均有不同程度的回暖。未来，预计随着存量房贷利率下调、房地产相关税费下调、专项债用于收储土地和保障房、货币化安置、白名单扩容等政策的深入推进，有望从推动库存消化、改善房企流动性、降低居民购房成本和还贷压力等多个方面，为稳地产、稳经济带来更多积极影响。短期内预计房地产市场整体将处于筑底阶段。建议加快疏通存量政策落地堵点，更好地发挥政策合力对房地产市场形成有力的正向冲击。同时，积极储备增量政策，视市场变化情况前置出台。 一、近期稳楼市政策密集出台，市场结构性调整加快 （一）房地产市场持续走弱，9月末稳楼市政策密集出台 第一，今年以来出台的一系列稳地产政策取得了一定积极效果，但未能阻止市场持续下行。2024年前三季度，房地产市场总体呈现继续下行态势，销售“以价换量”但仍处于深度下行区间，信心低迷和能力受限背景下投资跌幅持续扩大，土地市场继 续缩量。今年以来，稳地产政策效果主要体现在一二线城市，并存在效果持续性不强等问题。5月17日出台的一揽子稳地产政策（简称“5.17”政策）带动6月市场活跃度提升，但三季度后政策效果明显减弱，市场仍面临较大调整压力。总体来看，“5.17”政策力度还难以有效刺激购房需求，难以打破房价下跌和市场预期转弱两者螺旋向下的负循环，难以改善房企资金偏紧和风险偏高局面。在此背景下，9月末以来，一系列旨在提振房地产市场的利好政策密集出台。9月26日，中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了本轮下行周期以来的最强稳地产信号。 政治局会议前后，人民银行、财政部、住建部等出台多项房地产支持政策，总体来看，基本延续了以政策推动需求回升从而带动供给改善的思路（表1）。具体来看： 表1：近期出台的稳地产政策措施 时间 政策措施 9.24国务院新闻发 布会 1.引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。2.统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。 3.将3000亿保障性住房再贷款的中央银行资金支持比例从贷款本金的60% 提升到100%。 4.延长“金融16条”、经营性物业贷款的期限到2026年12月31日。 5.下调7天逆回购操作利率0.2个百分点，预计调整后将带动MLF利率下调约0.3个百分点，带动LPR、存款利率等随之下行0.2至0.25个百分点。6.研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地。 9.26中央政治局会 议 1.首次提出“促进房地产市场止跌回稳”。2.强调“降低存量房贷利率”“加大‘白名单’项目贷款投放力度”等。3.提出“调整住房限购政策”。 1.借款人申请商贷时，可以选择固定利率或浮动利率作为定价方式。固定利率商贷借款人可与银行业金融机构协商，新发放浮动利率商贷换存量贷 9.29人民银行 款。自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商贷借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。自2024年11月1日起，浮动利率商贷与全国新发放商贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，新发放浮动利率商贷置换存量贷款。2.倡议各商业银行原则上应于10月31日前统一对存量房贷利率实施批量调整，对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前房贷利率加点下限。1.支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地。确有需要的 10.12财政部 地区也可以用于新增的土地储备项目。 2.用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房。 3.拓展保障性安居工程补助资金的支持方向，原来该资金主要是用来支持以新建方式筹集保障性住房的房源，未来适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。4.优化完善相关税收政策。正在研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。 10.17住建部 1.通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。 2.年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元，相较于目前的规模翻倍。 资料来源：公开资料整理，中国银行研究院 第二，需求端政策支持力度明显加大，多项超预期增量政策加快出台。一是持续降低居民购房门槛和压力。一方面，出台“下调全国层面二套房最低首付比例至15%”“下调存量房贷利率至新发放房贷利率附近”等政策降低居民购房门槛和房贷压力。另一方面，在中央政治局会议提出“调整住房限购政策”后，四大一线城市均 于9月底公布需求侧松绑政策。其中，广州政策力度最大，成为首个完全放开限购的一线城市。北京、上海、深圳均针对性地优化调整了住房限购、首付比例、公积金贷款、交易税费等政策，深圳调整力度相对更大，北京、上海调整力度相对略低，保留了进一步放松的政策空间（表2）。二是积极拓展资金来源，加大力度推动去库存。为化解商品房存量，财政部和住建部提出推动专项债券和保障性安居工程补助资金来收购存量商品房用作各地的保障性住房，并通过货币化安置等方式新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。 表2：9月底以来四大一线城市需求侧政策放松情况 城市 政策类型 本次政策调整 北京 限购 非本市户籍家庭购买五环内商品房缴纳社保或个税年限调整为3年及以上，五环外调整为2年及以上。 首付 首套首付比例降至15%，二套首付比例降至20%。 公积金 对京籍二孩以上家庭购房，住房公积金可贷款额度将上浮40万元，最高可贷160万。 上海 限购 1.非本市户籍家庭购买外环外商品房缴纳社保或个税年限调整为1年及以上。2.对持居住证且积分达到标准分值、缴纳社保或个税满3年及以上的非本市户籍家庭，享受沪籍家庭购房待遇。3.在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策，对在新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房。 首付 首套首付比例降至15%，二套核心区域首付比例降至25%，差异化政策区域首付比例降至20%。 公积金 住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。 税费 1.个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。2.取消普通住房标准和非普通住房标准。 广州 限购 所有人员均不再限购。 深圳 限购 1.本市户籍家庭可在非核心区域增购1套住房。 2.非本市户籍家庭购买核心区域商品房需提供缴纳1年社保或个税证明，非核心区域不再需要社保或个税证明。 3.有两个及以上未成年子女的非本市户籍居民家庭，在执行上述住房限 购政策的基础上，可再购买1套住房。 首付 1.首套首付比例降至15%，二套首付比例降至20%。 2.深汕特别合作区首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为15%，取消利率下限。3.购房居民家庭及成年单身人士名下已有住房无按揭抵押登记或只有一套按揭抵押登记（含抵押合同备案信息），新购买的住房，在办理个人住房贷款业务时可适用第二套住房贷款政策。 4.有两个及以上未成年子女的居民家庭，购买第二套住房的，在办理个人住房贷款业务时可适用首套住房贷款政策。 税费 将个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年。 资料来源：公开资料整理，中国银行研究院 第三，供给端主要以调整优化存量政策为主，未来财政相关政策落地值得期待。 9月底以来优化的供给端稳地产存量政策主要包括“保障性住房再贷款央行出资比例由60%提高至100%”“延长‘金融16条’和经营性物业贷款期限”“扩大‘白名单’项目规模至4万亿”等（表1）。这些政策一方面有助于降低国企收储成本，加速推进收储和去库存进程，改善市场供求关系；另一方面有助于房企开发贷款、信托贷款等存量融资进一步展期，缓解房企偿债压力，更好地保障项目交付，从而进一步稳定购房者预期。9月12日，财政部发布会上宣布将“叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳”。未来，专项债等财政资金用于收储土地，房地产交易环节契税、个人所得税等税率调整，以及将建设前期预缴的土地增值税后移至竣工验收环节等财政支持政策值得期待。 （二）“9.24”政策出台以来房地产市场出现积极变化 9月底一揽子稳地产政策实施后的五周内（9.25-10.30），各线城市的新房、二手房市场表现均明显改善，但改善势头可持续性仍有待观察。市场总体回暖趋势下结构性分化特征延续，呈现出二手房表现好于新房、一线城市表现好于二三线城市等特点。 第一，新房销售环比改善明显，但与2023年水平仍有差距。9月25日至10月30日五周期间，各线城市新房的日均销售面积环比改善幅度均超过50%（表3）。但从同 比角度来看，当前新房市场日均销量还未恢复至上年同期水平。新政实施五周以来的新房市场恢复还难以抵补今年以来新房市场销售的深度下行。截至10月30日，各线城市的新房累计销售面积仍与2023年水平有较大差距，其中一线城市跌幅为20%左右，二三线城市跌幅超过30%。 第二，二手房带看量明显上升，各线城市日均成交量均已超过上年同期水平。根据房地产中介数据，国庆期间全国74城二手房带看量环比和同比分别提升45%和40.8%，带看转化率也有所提高。从销售面积同比表现来看，新政实施后的五周内，各线城市的二手房日均成交面积均已超过2023年同期水平，其中一、二、三线城市分别较2023年同期提高71.29%、29.55%和16.34%（表3）。从累计角度来看，经过五周的回升，截至10月30日，一、二线城市的二手房累计成交面积已经超过上年同期水平。在二手房市场成交量明显回升的背景下，一线城市部分业主出现提价、捂盘惜 售等情况。贝壳平台数据显示，9月底新政出台后的一周，深圳二手房涨价房源比前一周增加了200.2%，降价房源数量则比前一周减少了45%。 表3：新政实施后五周（9.25-10.30）部分城市房地产成交面积变化 线级 城市 新房（平方米，%） 二手房（平方米，%） 日均成交面积 日均成交面积 环比 日均成交面积 同比 年度累计成交面积 同比 日均成交面积 日均成交面积 环比 日均成交面积 同比 年度累计成交面积同比 一线 北京 19082 49.39 -7.55 -27.06 48589 19.87 43.10 3.68 上海 39203 46.97 11.96 -25.22 / / / / 广州 33742 110.47 21.93 -14.25 / / / / 深圳 11797 91.70 38.45 -10.82 17208 50.61 99.48 53.52 平均 25956 74.63 16.20 -19.34 32899 35.24 71.29 28.60 二线 杭州 24975 177.75 -17.93 -33.87 21143 108