银行业周报：存量按揭利率调整落地，后续关注需求侧边际变化

行业研究|行业周报 看好（维持） 存量按揭利率调整落地，后续关注需求侧边际变化 ——银行业周报 银行行业 国家/地区中国 行业银行行业 报告发布日期2023年09月03日 核心观点 调整优化认房不认贷政策有助于释放改善性住房需求，二套存量按揭如认定为首套将调整相应的利率。1.首套房贷款“认房不用认贷”政策的调整，首先有助于刺激改善性住房，预计将对房地产销售6-7月以来较大幅度的同比负增长将有所遏制； 另一层面考虑到《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，我们预期部分存量二套房因“认房不用认贷”政策的调整而被改认定为首套房，也将带来相应的存量二套房按揭利率的调整，且考虑到前期对于二套房的惩罚性利率安排，预计其调整幅度将大于存量首套房按揭利率调整。2.假设二套以上住房按揭贷款中50%为存量改善性住房按揭贷款会因此被认定为首套房，则在最新的认房不认贷政策下，由二套转认定为首套的存量按揭贷款的规模为3.86万亿元。 调整优化差别化住房信贷政策（降低首付比例和新发住房贷款利率下限）有助于促进房地产销售。1.首付比例调整：首套住房个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。个人 住房贷款利率调整：首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报 价利率加20个基点。2.考虑到降低首付比例和新发住房贷款利率下限，结合前期认房不认贷政策的调整和RMBS条件早偿率指数的下行，我们预期后续随着房地产销售数据的回暖和提前还款压力的缓解，按揭贷款余额或将实现正常增长。 存量首套个人住房贷款利率调整将遏制按揭缩表同时息差承压，有助于缓解居民部门支出预期促进消费。1.考虑期间正常的按揭贷款偿还及到期、提前还款因素对新发贷款的对冲，预计2015年以前发放的目前未到期贷款占比相对更低，我们重点关 注2018年-2022Q1这段加点幅度较大的区间。经过测算，2018-2022Q1新增放个人住房按揭贷款16.9万亿元，加权平均利率为5.53%，如果考虑2018年-2023年间5年期LPR利率调整65bps的影响，该区间按揭加权平均利率将降至4.88%，如果假设该区间按揭贷款利率一次性统一降至4.11%（2023Q2新发放个人住房贷款平均利率），下降幅度为77bps，对于行业息差的影响为3.9bps，对于银行业营收的影响为1300亿元左右。2.根据假设测算（参考正文），在最新的认房不认贷政策 下，由二套转认定为首套的按揭贷款的规模为3.85万亿元，而假设二套房相对于一套房加点的幅度为60bps，则由二套转认定为首套的按揭贷款贷款利率的下行需要多拖累息差0.7bps。3.综合起来看，此次认房不认贷政策调整，首套房存量按揭利率调整等系列政策对于息差的影响，预计约为4.6bps左右，总体影响可控，如果结合近期存款降息政策的执行，对于银行利润表的冲击影响会进一步减小。 屈俊qujun@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860523060001 政府债放量发行有望带动社融反弹，房地 2023-08-28 产支持政策更进一步加强：——银行业周报央行关注银行利润合理增长，财政发力社 2023-08-20 融信贷有望反弹：——银行业周报7月社融信贷总体表现低于预期，财政逆 2023-08-14 周期加力有望带动社融走出低谷：——7月金融数据点评 投资建议与投资标的 “认房不认贷”、存量个人住房贷款利率下调、降低首付比例和新发按揭利率下限等政策优化调整落地对息差影响可控，缓解地产收缩可能带来的银行资产质量风险。 考虑到PPI、企业利润、库存同比增速或将触底，经济下行动能减弱，悲观预期有望修正，随着货币政策调整，后续需求端政策发力的预期有所增强，23Q3财政加码预期有所加强、房地产政策调整优化有助于稳定经济增长同时修正风险预期，并带动社融和信贷增速反弹。目前银行估值仍处低位，结合经济基本面、需求侧政策预期和银行总体基本面情况，我们认为银行板块在Q3具有较大估值修复机会，或 将取得绝对收益，维持银行业看好评级，建议加大对强顺周期核心品种的关注。 配置策略：经济预期在Q3修复过程中，建议加大对与经济强相关的高beta且估值调整到位的品种的关注，建议：成都银行(601838，买入)、江苏银行(600919，买入)、宁波银行(002142，未评级)等银行。 风险提示 经济修复节奏低于预期；房地产流动性风险继续蔓延；海外流动性风险蔓延。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 一、调整优化认房不认贷政策有助于释放改善性住房需求，二套存量按揭如认定为首套将调整相应的利率 2023年8月25日，住建部、人民银行、金融监管总局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》明确推动落实认房不认贷政策。为贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用好政策工具箱，优化个人住房贷款中住房套数认定标准，更好满足居民刚性和改善性住房需求：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已贷款买过住房，银行均按首套住房执行信贷政策，此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。 2023年8月25日，财政部、税务总局、住建部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》明确自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。 2023年8月30日，广州、深圳宣布执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，2023年9月1日，上海、北京宣布执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，至此四大一线城市全面执行购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施，也意味着购买首套房贷款“认房不用认贷”政策在全国范围内全面落地执行。 首套房贷款“认房不用认贷”政策的调整，首先有助于刺激改善性住房，预计将对房地产销售6-7月以来较大幅度的同比负增长将有所遏制；另一层面考虑到后续的中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，我们预期部分存量二套房因“认房不用认贷”政策的调整而被改认定为首套房，也将带来相应的存量二套房按揭利率的调整，且考虑到前期对于二套房的惩罚性利率安排，预计其调整幅度将大于存量首套房按揭利率调整。 存量按揭贷款首套：二套及以上的占比和规模几何？ 根据2023年6月8日住建部、财政部、中国人民银行印发《全国住房公积金2022年年度报告》中披露：2022年发放的个人住房贷款笔数中，首套住房贷款占81.90%。考虑到监管持续要求支持刚需和首套房按揭贷款需求政策的持续性，银行按揭贷款投放过程中严格执行相关的信贷政策和相应的风险偏好，我们假设存量按揭贷款中首套住房贷款：二套及以上住房贷款占比为80%：20%。 根据中国人民银行2023年二季度金融机构贷款投向统计报告披露全关个人住房贷款余额38.6万亿元，假设存量按揭贷款中首套住房贷款：二套及以上住房按揭贷款占比为80%：20%，则原认房认贷政策下二套房按揭贷款的规模约为7.72万亿元。同时我们假设二套以上住房按揭贷款中50% 为存量改善性住房按揭贷款会因为此次《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》被认定为首套房，则在最新的认房不认贷政策下，由二套转认定为首套的按揭贷款的规模为3.86万 亿元。 二、调整优化差别化住房信贷政策（降低首付比例和新发住房贷款利率下限）有助于促进房地产销售 2023年8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，对后续新发动首套和二套个人住房贷款的首付比例和个人住房贷款利率政策下限予以明确： 第一、首付比例调整：对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。 第二、个人住房贷款利率调整：首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，即首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。 第三、中国人民银行、国家金融监督管理总局各派出机构按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。 第四、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例和利率下限，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。 图1：30大中城市商品房成交面积 (万平方米)30大中城市商品房成交面积同比增速（右轴） 2,000 1,600 1,200 800 400 (%) 60 40 20 0 -20 -40 0-60 数据来源：Wind，东方证券研究所 图2：RMBS条件早偿指数 RMBS条件早偿率指数 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 0.0% 数据来源：Wind，东方证券研究所 考虑到降低首付比例和新发住房贷款利率下限，结合前期认房不认贷政策的调整和RMBS条件早偿率指数的下行，我们预期后续随着房地产销售数据的回暖和提前还款压力的缓解，按揭贷款余额或将实现正常增长。 三、存量首套个人住房贷款利率调整将遏制按揭缩表同时息差承压，有助于缓解居民部门支出预期促进消费 2023年8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，对存量个人住房贷款利率调整方案予以明确： 第一、存量个人住房贷款调整范围：存量首套住房商业性个人住房贷款，指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。 第二、存量首套个人住房贷款利率调整幅度：自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住 房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。 表1：监管部门对于首套房贷利率下限要求 时间政策来源基准利率首套房贷款利率下限要求首套房贷款利率下限 央行《关于调整商业银行住房信贷政策和超额 2005-03准备金存款利率的通知》 6.12%贷款基准利率的0.9倍5.51% 2006-08人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率6.85%贷款基准利率的0.85倍5.82% 央行、银监会359号文《关于加强商业性房 2007-09地产信贷管理的通知》 7.83%贷款基准利率的0