银行业深度研究报告：存量按揭利率调整：历史复盘、可能性和潜在路径

行业研究 证券研究报告 银行2024年09月20日 银行业深度研究报告 存量按揭利率调整：历史复盘、可能性和潜在路径 推荐（维持） 华创证券研究所 证券分析师：贾靖 邮箱：jiajing@hcyjs.com 执业编号：S0360523040004 证券分析师：徐康 电话：021-20572556 邮箱：xukang@hcyjs.com执业编号：S0360518060005 联系人：林宛慧 邮箱：linwanhui@hcyjs.com 行业基本数据 2023-09-18~2024-09-19 20% 9% -3% -15%23/0923/1124/0224/04 24/07 沪深300 24/09 银行 相关研究报告 《银行业周报（20240909-20240915）：社融增速放缓，淡化总量，更关注实体经济指标是否回暖》 2024-09-16 《银行业周报（20240902-20240908）：二季度信贷需求走弱，降息有约束，降准有空间》 2024-09-08 《银行业周报（20240819-20240825）：金融高质量发展，银行聚焦主业，资产结构优化，风险可控 2024-08-25 历史上两轮存量按揭利率：第一轮在08-09年，第二轮在2023年9月。第一轮：1）背景及方式：2008年金融危机后，房地产市场景气度下行，央行推出房贷利率下限统一调降政策。针对新客户的房贷利率7折优惠政策落地后，按 揭贷款市占率较高的国有行较为被动，而中小行则趁机争夺优质客户，倒逼存量按揭利率调整落地。2）影响：2008年多次降息叠加存量房贷利率下调，银行业息差降幅较大，�大行和招行在09上半年零售贷款利率及净息差平均降 幅分别为169bp、81bp。但后续房地产市场迅速回暖甚至过热带动商业银行仍能以量补价冲抵利率下降对利息收入的影响。第二轮：1）背景及方式：居民资产端收益率的“快速走低”和负债端成本的“相对刚性”，引发居民提前还 贷潮。2023年9月央行、金融监管总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，采用存量利率下调至不低于发放时城市利率下限的方式，实现存量按揭利率的统一调整。2）影响：约6成存量按揭贷款利率完成下调， 平均降幅在73bp。每年减少借款人利息支出约1700亿元，商业银行净息差 2023年环比23Q3下降4bp至1.61%，但一定程度缓解银行面临的提前还款压力。 股票家数(只) 42 占比% 0.01 总市值(亿元) 110,019.15 14.25 流通市值(亿元) 75,255.45 12.42 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -5.4% 4.8% 8.3% 相对表现 -0.1% 16.4% 23.7% 新一轮存量按揭利率调整探讨。今年5月以来存量和新发按揭利率价差进一步走阔。截至2024年5月底，我们测算的存量按揭利率水平在4.06%，新发首套房贷款利率在3.45%，二套房贷款利率在3.90%，存量和新发利率价差在 61bps。此外随着新老按揭的利率剪刀差进一步拉大，今年以来提前还款的比例仍维持在高位。7月调整存量按揭利率再度引发市场讨论，但通过何种方式落地、覆盖范围是否覆盖二套房等明细政策落地仍不明朗。 不同情景假设下测算政策落地对银行板块的影响：1）情景一：全部按揭贷款利率“一刀切”至新发首套房利率。则影响银行净息差6.3bp，影响24年净利润9.54%。2）情景二：仅存量首套房按揭贷款利率调整至新发利率，根据不同首套房占比假设，则估算存量按揭调整利率为42~54bp，可总体节约利息支出在1587~2041亿。影响银行净息差4.4~5.6bp，净利润6.7~8.6%。3）情景三：考虑去年存量按揭利率调整，本次仅调整上轮未享受优惠客群。若假设40%的客群调整、降幅整体在100bp、则影响银行净息差4.4bp，影响24年净 利润6.64%。对债务人而言，按照100万元按揭贷款、等额本息30年还款计算，估算存量房贷利率下调100bp可降低借款人月供约550元，节约总还款额约11%。4）动态考虑后续存款利率下调对冲、降低存量按揭利率缓解提前 还贷等因素，我们预计对银行息差利润影响总体呈现中性。但中长期银行息差 企稳仍需内需企稳改善，存量按揭利率调降对银行更长期的影响仍取决于政策 后续落地的节奏、幅度、以及对实体经济和需求的提振。 上市银行2024上半年业绩概述：1）营收小幅降速，利润增速转正。营收24H1上市银行同比-2.0%（1Q24同比-1.8%），较1季度边际下行：主要是规模增速放缓拖累；息差同比降幅有所收窄。利润端24H1上市银行同比+0.4%（1Q24同比-0.6%），利润增速转正，拨备对利润释放贡献边际有增加。2）盈利能力：上市银行ROE、ROA同比仍有走低，上市银行整体ROE仍维持在10%以上，ROA则下行至0.8%。3）不良指标总体平稳，拨备覆盖率小幅下降。上市银行不良率环比持平在1.16%，除城商行不良率小幅上升1bp至1.13%外，其余 各子板块不良率都保持在平稳水平，上市银行/国有行/股份行/城商行/农商行不良率分别在1.16%/1.24%/1.28%/1.13%/1.05%。上市银行整体拨备覆盖率为305.7%，环比下降1.9pct，拨贷比3.26%，环比下降1bps。 投资策略：银行持仓仍在低位、分红和拨备提供银行股投资的安全垫，仍看好银行当前的投资价值。短期配置打底，长期优选商业模式。当下我们对银行业全年经营面临的机遇和挑战观点未变（详见我们年度策略报告《银行业2024 年度投资策略：不变和变化，挑战和转机》），往前看2024年，上市银行整体经营基本面稳定，利润合理增长，投资风格上建议两条主线：1）短期配置属性：关注稳健大行+高股息优质区域城商行。经济存量运行下，市场风险偏好 仍以避险为主，“低估值+高股息”的银行个股作为“类配置”资产，对追求稳健收益的资金、以及长期资金仍有吸引力。国有大行和一些央企、地方国资背景股份行、城商行分红率长期稳定在25%-30%，且经过过去几年的存量风险 处置化解，资产质量已经处于自身历史较优水平，拨备安全垫相对充足，建议积极关注国有�大行、江苏银行、成都银行、沪农商行、渝农商行。2）长期优选商业模式：底部拥抱核心资产。经过近3年的调整，当前银行板块内部各项银行品种的估值都已经下行至历史低位，估值都在其历史低位，进一步下行 空间有限。对于有优秀商业模式的银行，现在估值已经趋于合理甚至低估，对于其长期的基本面表现和预期，已经进入合适配置区间，建议关注招行、宁波、常熟。 风险提示：经济下行压力加大、城投和地产风险暴露、信贷投放不及预期。考虑到假设差异，测算结果或与实际有一定偏差，仅供参考。 投资主题 报告亮点 深度复盘历史两轮存量按揭利率的调整背景、方式路径及影响。 第一轮2008-2009年：1）背景及方式：2008年金融危机后，房地产市场景气度下行，央行推出房贷利率下限统一调降政策。针对新客户的房贷利率7折优惠政策落地后，按揭贷款市占率较高的国有行较为被动，而中小行则趁机争夺优质客户，倒逼存量按揭利率调整落地。2）影响：2008年多次降息叠 加存量房贷利率下调，银行业息差降幅较大，�大行和招行在09上半年零售 贷款利率及净息差平均降幅分别为169bp、81bp。但后续房地产市场迅速回暖甚至过热带动商业银行仍能以量补价冲抵利率下降对利息收入的影响。 第二轮2023年9月：1）背景及方式：居民资产端收益率的“快速走低”和 负债端成本的“相对刚性”，引发居民提前还贷潮。2023年8月31日央行、 金融监管总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，采用存量利率下调至不低于发放时城市利率下限的方式，实现存量按揭利率的统一调整。2）影响：约6成存量按揭贷款利率完成下调，平均降幅在73bp。每 年减少借款人利息支出约1700亿元，商业银行净息差2023年环比23Q3下 降4bp至1.61%，但一定程度缓解银行面临的提前还款压力。 政策落地需要结合当前宏观环境和时代差异。1）继续强调微观市场主体的市场化行为。考虑存量新增按揭利率价差、修复居民资产负债表、缓解提前还款对银行信贷规模的影响，存量房贷利率确有调整的必要，复盘过往两轮存 量按揭利率的调整，从2008-2009年“自主确定”到2023年以“市场化、法治化”原则调整存量房贷利率，央行都更加强调微观主体市场化行为，预计通过行政化手段一刀切的概率仍较低。2）综合考虑系统性风险的底线。对比 2008年个人住房贷款2.98万亿的体量，当前全市场存量按揭贷款规模已高达 38万亿元，对银行净息差和利润的影响在持续加大。政策落地也需要综合考虑对银行体系底线风险的冲击。 目录 一、国内历史上两轮存量按揭利率调整复盘6 （一）第一轮：2008-2009年房贷利率优惠政策-转按揭-存量按揭利率调整6 1、本轮调整背景、方式6 2、本轮房贷优惠政策落地的影响8 （二）第二轮：2023年9月存量房贷利率差别化调整10 1、本轮调整背景、方式10 2、本轮调降存量按揭贷款利率的影响12 二、新一轮存量按揭利率调整探讨：可能性和潜在路径14 三、上市银行2024半年报业绩概述：规模降速拖累营收降速、利润增速转正16 1、业绩增长：营收小幅降速，利润增速转正16 2、业绩归因：规模降速、量难补价，其他非息和拨备少提是业绩主要支撑17 3、盈利能力：ROE仍维持10%以上18 4、风险指标：不良拨备指标总体平稳，关注率和逾期率则有一定波动19 四、板块投资建议：短期配置打底，长期优选商业模式20 �、风险提示21 图表目录 图表12008年经济增速出现明显下滑（%）6 图表22008年商品房销售面积同比负增（%）6 图表32008年多次下调存贷款基准利率6 图表42008年四大国有行按揭贷款合计市占率超60%7 图表52006-2010年房贷利率调整主要事件梳理7 图表61H09银行零售贷款利率降幅较大8 图表71H09银行净息差降幅较大8 图表809-10年房地产市场迅速回暖甚至过热9 图表94Q09单季净利息收入和营收增速均恢复正增长9 图表102008年银行指数与沪深300指数均大跌10 图表1170大中城市的房价同比为负10 图表12余额宝的7日年化收益率已长时间低于2%10 图表1322年2月首次出现了居民中长贷单月负增长（亿元）11 图表142023年上半年个人住房按揭贷款负增长11 图表152023年RMBS早偿率指数保持历史高位11 图表162023年10月存量按揭利率调整步骤11 图表17上市银行净息差情况13 图表18上轮存量按揭利率调整后银行股表现13 图表19存量按揭贷款利率和新发按揭利率测算（%）14 图表20样本RMBS早偿率（单月年化，%）14 图表21样本RMBS早偿率（12月平均，%）14 图表22不同首套房占比下降低存量按揭贷款利率对银行经营的影响测算15 图表23上市银行成本付息率1H24已经趋于下行16 图表24上市银行业绩增速一览17 图表25上市银行业绩归因18 图表26上市银行盈利指标变化19 图表2740家上市银行主要资产质量指标变化情况20 图表2824年中期已经披露中期分红银行一览20 一、国内历史上两轮存量按揭利率调整复盘 （一）第一轮：2008-2009年房贷利率优惠政策-转按揭-存量按揭利率调整 1、本轮调整背景、方式 2008年金融危机后，房地产市场景气度下行，央行推出房贷利率下限统一调降政策。2008 年国际金融危机全面爆发后，中国经济增速快速回落（季度GDP增速从2007年末13.9%降至2009Q1的6.4%），房市销售疲软，2008年单月商品房销售面积均为同比负增长。为稳定经济增长，促进商品房销售增长，2008年10月，央行发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，决定扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度：“商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基