2023年中报点评：销售业绩承压，商管稳健经营

销售业绩承压，商管稳健经营 --2023年中报点评 核心观点： 事件：公司发布2023年半年报，2023年上半年公司实现营业收入417.68亿元，同比下降2.42%；归母净利润22.79亿元，同比下降24.28%；基本每股收益1.01元/股，同比下降24.06%。 销售规模缩减：公司2023年上半年实现销售金额424亿元，同比下降34.93%；销售面积516.65万方，同比下降21.39%；对应的销售均价8207元/平米，同比下降17.23%。截至2023年上半年末，公司实现全口径回款 485亿元，全口径回款率达到114%。 毛利率整体下滑：公司2023年上半年实现营业收入417.68亿元，同比下降2.42%；归母净利润22.79亿元，同比下降24.28%。归母净利润下滑幅度大于收入的原因在于：1）毛利率整体下滑，公司2023年上半年房地产 开发销售的毛利率为12.23%，较去年下降3.89pct、物业出租及管理毛利率为69.55%，较去年下降2.67pct；2）财务费用同比增长35.52%，主要由于利息费用的资本化率减少所致。2023年上半年，公司销售费用率、管理费用率分别为3.93%、4.33%，分别较去年同期下降0.04ct、044pct，管控效率整体有所提升。 土储布局优良：截至2023年上半年末，公司可售土储4360万方，形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布 局体系，其中一、二线城市约占公司总土储的40%，长三角区域的三、四线城市约占公司总土储的21%。公司在全国重点城市群、重点城市全面开拓，战略布局相对优良，丰富的土地储备保障公司的持续稳步发展。 商管贡献逐步提高：2023年上半年，公司吾悦广场租金收入48.38亿元同比增长10.06%，对公司业绩贡献逐步提高。截至2023年上半年末，公司已开业吾悦广场146座，开业面积达1367.14万方，在143个大中城市 布局。运营管理上，2023年上半年末，公司出租物业的平均出租率达到 95.19%，其中位于海南、贵州、甘肃的4个出租物业出租率达到100%。 净负债率低于50%：截至2023年上半年末，公司在手现金285亿元，经营性现金流净额74.34亿元；净负债率49.52%，杠杆水平保持低位；平均融资成本6.41%，较去年年末下降0.11pct。2023年上半年，公司完成11 亿元公司债发行，在境外发行总额为1亿美元的无抵押固定利率债券，用 于偿还公司于2023年上半年到期本金为1亿美元的境外美元债券。上半年的两笔公开市场融资的成功发行表现了市场对于公司经营能力和财务稳健的认可。截至2023年上半年末，公司获得各大银行给予的集团授信 总额度1156亿元，其中公司及子公司已使用授信307亿元，剩余授信额度较多，业务发展有望得到支持。 投资建议：公司双轮驱动，开发业务销售承压，土储布局优良，商业稳步增长，出租率保持高位，对公司业绩贡献逐步提高。考虑到行业整体毛利率下行的趋势，我们预计公司2023-2025年归母净利润为41.30亿元、49.50 亿元、51.54亿元，EPS为1.83元/股、2.19元/股、2.29元/股，对应PE为 7.92X、6.61X、6.35X，维持“推荐”评级。 新城控股(601155) 推荐(维持) 分析师胡孝宇 ： ：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编号：S0130523070001 市场数据2023-08-31 A股收盘价(元)14.5 股票代码601155 A股一年内最高价/最低价(元)25.35/13.00 上证指数3,119.88 总股本/实际流通A股(万股)225,562/225,562 流通A股市值(亿元)327 相对沪深300表现图 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 新城控股沪深300 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】公司点评_房地产行业_新城控股 （601155.SH）21Q3：拿地趋于谨慎，商业运营显著增效 公司点评●房地产开发 2023年08月31日 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 风险提示：宏观经济不及预期、房价大幅波动、政策实施不及预期、公司销售结算不及预期、商管业务不及预期等。 表1：主要财务指标预测 人民币 2022 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 115456.68 118216.10 119457.37 120198.00 同比增速(%) -31.37 2.39 1.05 0.62 归母净利润（百万元） 1393.83 4129.58 4949.92 5154.45 同比增速(%) -88.94 196.28 19.86 4.13 EPS（元/股） 0.62 1.83 2.19 2.29 PE 23.47 7.92 6.61 6.35 PB 0.55 0.50 0.46 0.42 资料来源：公司公告，中国银河证券研究院 公司财务预测表资产负债表（百万元）2022 2023E 2024E 2025E 利润表（百万元） 2022 2023E 2024E 2025E 流动资产303082.78 300243.82 286823.89 297567.46 营业收入 115456.68 118216.10 119457.37 120198.00 现金31462.53 30062.90 23916.94 28498.87 营业成本 92326.02 96019.06 96979.25 96979.25 应收账款505.14 382.57 333.97 378.15 营业税金及附加 2775.51 3653.40 3370.56 3331.87 其它应收款42708.84 39391.94 40311.74 41666.76 营业费用 5503.13 4746.47 4892.14 5159.21 预付账款3589.67 3840.76 3714.16 3879.17 管理费用 4493.07 3598.69 3748.64 4036.16 存货204364.67 207532.74 200837.76 207639.76 财务费用 3023.30 2149.63 1657.84 1594.04 其他20451.92 19032.91 17709.31 15504.75 资产减值损失 -5957.01 -2839.00 -1695.10 -969.00 非流动资产154824.24 166477.12 180280.11 190790.02 公允价值变动收益 1084.74 0.00 0.00 0.00 长期投资25148.68 27235.36 28871.75 29670.53 投资净收益 549.87 1555.12 1251.92 1137.78 固定资产2098.95 2303.69 2633.52 2963.18 营业利润 3032.70 6755.41 8495.32 9435.05 无形资产1426.07 1729.95 1966.66 2283.46 营业外收入 220.19 198.17 188.26 188.26 其他126150.54 135208.13 146808.18 155872.85 营业外支出 137.52 126.52 126.52 126.52 资产总计457907.01 466720.94 467104.01 488357.47 利润总额 3115.37 6827.07 8557.07 9496.80 流动负债314466.70 310681.08 299752.03 311864.13 所得税 1529.92 2274.46 3060.83 3741.54 短期借款1665.58 2689.08 3870.57 4974.47 净利润 1585.45 4552.61 5496.24 5755.26 应付账款44260.23 42756.48 42752.55 44142.51 少数股东损益 191.62 423.03 546.32 600.81 其他268540.89 265235.52 253128.91 262747.16 归属母公司净利润 1393.83 4129.58 4949.92 5154.45 非流动负债53979.41 60840.34 65353.22 67909.32 EBITDA 4744.64 9251.66 10510.73 11412.41 长期借款27966.05 31217.85 34207.73 36548.83 EPS（元） 0.62 1.83 2.19 2.29 其他26013.36 29622.50 31145.50 31360.50 负债合计368446.10 371521.43 365105.25 379773.46 主要财务比率 2022 2023E 2024E 2025E 少数股东权益29979.62 30402.65 30948.97 31549.78 营业收入 -31.37% 2.39% 1.05% 0.62% 归属母公司股东权益59481.29 64796.86 71049.78 77034.23 营业利润 -83.36% 122.75% 25.76% 11.06% 负债和股东权益457907.01 466720.94 467104.01 488357.47 归属母公司净利润 -88.94% 196.28% 19.86% 4.13% 毛利率 20.03% 18.78% 18.82% 19.32% 现金流量表(百万元)2022 2023E 2024E 2025E 净利率 1.21% 3.49% 4.14% 4.29% 经营活动现金流14534.77 10835.65 2196.01 11881.65 ROE 2.34% 6.37% 6.97% 6.69% 净利润1585.45 4552.61 5496.24 5755.26 ROIC 1.39% 3.59% 3.66% 3.55% 折旧摊销328.35 274.96 295.83 321.57 资产负债率 80.46% 79.60% 78.16% 77.77% 财务费用3228.72 1078.88 1259.10 1372.38 净负债比率 411.85% 390.26% 357.95% 349.75% 投资损失-549.87 -1555.12 -1251.92 -1137.78 流动比率 0.96 0.97 0.96 0.95 营运资金变动4937.64 4158.80 -5271.33 4656.04 速动比率 0.24 0.23 0.22 0.23 其它5004.49 2325.52 1668.10 914.18 总资产周转率 0.23 0.26 0.26 0.25 投资活动现金流-720.66 -9938.11 -12777.24 -9587.34 应收帐款周转率 241.40 266.34 333.43 337.58 资本支出-8012.15 -1236.56 -1104.73 -1136.06 应付帐款周转率 1.89 2.21 2.27 2.23 长期投资941.55 -10630.01 -12921.10 -9586.20 每股收益 0.62 1.83 2.19 2.29 其他6349.94 1928.46 1248.58 1134.92 每股经营现金 6.44 4.80 0.97 5.27 筹资活动现金流-38495.41 -2296.27 4435.27 2287.61 每股净资产 26.37 28.73 31.50 34.15 短期借款1106.69 1023.50 1181.49 1103.89 P/E 23.47 7.92 6.61 6.35 长期