商管业务稳中有进，销售业绩短期承压

新城控股（601155） 证券研究报告·公司点评报告·房地产开发 2023中报点评：商管业务稳中有进，销售业绩短期承压 买入（维持） 2023年09月02日 证券分析师房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 证券分析师白学松 执业证书：S0600523050001 baixs@dwzq.com.cn 盈利预测与估值 2022A 2023E 2024E 2025E 营业总收入（百万元） 115,457 116,334 116,555 116,707 同比 -31% 1% 0.19% 0.13% 归属母公司净利润（百万元） 1,394 4,089 4,881 5,443 同比 -89% 193% 19% 12% 每股收益-最新股本摊薄（元/股） 0.62 1.81 2.16 2.41 P/E（现价&最新股本摊薄） 23.47 8.00 6.70 6.01 关键词：#业绩符合预期投资要点 股价走势 事件：公司发布2023年中报。2023年上半年公司实现营收417.7亿元，同比下降2.4%；实现归母净利润22.8亿元，同比下降24.3%。业绩符合我们预期。 14% 9% 4% -1% -6% -11% -16% -21% -26% -31% 市场数据收盘价(元) 14.82 一年最低/最高价 13.00/25.35 市净率(倍) 0.55 流通A股市值(百万元) 33,428.33 总市值(百万元) 33,428.33 基础数据每股净资产(元,LF) 27.09 资产负债率(%,LF) 79.56 总股本(百万股) 2,255.62 流通A股(百万股) 2,255.62 -36% 新城控股沪深300 毛利率持续下降导致业绩承压。公司2023年上半年归母净利润同比降幅大于营收的原因主要为：（1）上半年公司毛利率同比下降2.9pct至19.0%，其中房地产开发业务毛利率同比下降3.9pct至12.2%，物业出租业务毛利率同比下降2.7pct至69.6%。（2）上半年公允价值变动收益 同比减少5.1亿至1.6亿。截至2023年6月30日，公司合同负债1567.9 亿元，覆盖2022年营收1.4倍，对未来业绩释放仍有一定保障。2023 年公司计划竣工面积1958.7万方，上半年已竣工面积665.5万方。 加强销售回款把控，土储结构合理。2023年上半年公司实现销售金额 424.0亿元，同比下降34.9%；实现销售面积516.7万方，同比下降21.4%。 根据中指院数据，上半公司销售额排名全国第18。公司加强风险管理和资金回笼，上半年实现全口径资金回笼485亿元，回笼率114%。截至2023年6月30日，公司已售未结面积2948.6万方，在建子项目256 个，土储总建面达4928.1万方（含合联营项目），其中一二线城市占比约40%，长三角三四线城市占比约21%。 商业维持较高出租率，租金收入同比增长。截至2023年6月30日，公司在143个城市布局205个综合体项目，吾悦广场开业面积1367.1万方，出租率达95.2%。上半年吾悦广场实现租金收入48.4亿元，同比增长10.1%，上半年公司商业运营总收入52.0亿元（含税租金收入），已 完成2023年目标110亿元的47.3%。 融资环境有所改善，融资成本小幅下降。公司作为优质民企，2022年以来连续获监管支持，融资推进顺利：上半年公司完成11亿元公司债的发行，综合票面利率为5.65%；同时，公司在境外发行总额为1亿美元的无抵押固定利率债券。截至2023年6月30日，公司整体平均融资成 本为6.41%，较2022年末下降11bp；公司在各大银行的授信额度总额为1156亿元。 盈利预测：公司轻重并举，商业运营发展稳健，租金收入持续增长。作为优质民企，公司融资环境有所改善。我们维持其2023/2024/2025年归母净利润预测为40.9/48.8/54.4亿元，对应EPS为1.81元/2.16元/2.41元，对应PE为8.0X/6.7X/6.0X，维持“买入”评级。 风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。 2022/9/12022/12/312023/5/12023/8/30 相关研究 《新城控股(601155)：2022年年报点评：商业运营发展稳健，轻重并举未来可期》 2023-04-05 《新城控股(601155)：稳中求进双轮驱动、运营扎实》 2020-03-29 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 1/3 公司点评报告 新城控股三大财务预测表 资产负债表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 利润表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 流动资产 303,083 280,451 273,388 264,612 营业总收入 115,457 116,334 116,555 116,707 货币资金及交易性金融资产 31,573 45,507 37,522 56,134 营业成本(含金融类) 92,326 92,707 92,382 91,977 经营性应收款项 4,259 3,946 3,949 3,925 税金及附加 2,776 3,126 3,132 3,136 存货 204,365 173,189 174,507 152,483 销售费用 5,503 5,584 5,536 5,485 合同资产 0 0 0 0 管理费用 4,493 4,188 4,196 4,201 其他流动资产 62,885 57,809 57,410 52,071 研发费用 25 23 23 23 非流动资产 154,824 156,760 159,305 162,031 财务费用 3,023 1,905 1,835 2,025 长期股权投资 25,149 23,955 22,880 21,913 加:其他收益 227 191 210 210 固定资产及使用权资产 2,715 2,932 3,080 3,252 投资净收益 550 698 699 700 在建工程 1,604 1,941 2,394 2,737 公允价值变动 1,085 1,000 1,000 1,000 无形资产 1,426 1,730 1,967 2,283 减值损失 (6,145) (3,674) (2,959) (2,387) 商誉 0 0 0 0 资产处置收益 5 2 2 3 长期待摊费用 70 70 70 70 营业利润 3,033 7,018 8,403 9,385 其他非流动资产 123,860 126,132 128,915 131,775 营业外净收支 83 131 131 131 资产总计 457,907 437,211 432,694 426,643 利润总额 3,115 7,148 8,534 9,516 流动负债 314,467 290,094 280,000 266,734 减:所得税 1,530 2,502 2,987 3,331 短期借款及一年内到期的非流动负债 31,309 32,305 33,201 34,008 净利润 1,585 4,646 5,547 6,185 经营性应付款项 51,023 43,988 44,729 38,474 减:少数股东损益 192 558 666 742 合同负债 164,832 152,966 144,115 137,965 归属母公司净利润 1,394 4,089 4,881 5,443 其他流动负债 67,302 60,835 57,955 56,288 非流动负债 53,979 52,979 52,979 53,979 每股收益-最新股本摊薄(元) 0.62 1.81 2.16 2.41 长期借款 27,966 29,966 31,966 33,966 应付债券 11,990 8,990 6,990 5,990 EBIT 16,330 10,997 11,596 12,194 租赁负债 600 600 600 600 EBITDA 16,659 11,251 11,861 12,475 其他非流动负债 13,424 13,424 13,424 13,424 负债合计 368,446 343,073 332,979 320,714 毛利率(%) 20.03 20.31 20.74 21.19 归属母公司股东权益 59,481 63,600 68,511 73,985 归母净利率(%) 1.21 3.51 4.19 4.66 少数股东权益 29,980 30,537 31,203 31,945 所有者权益合计 89,461 94,137 99,714 105,930 收入增长率(%) (31.37) 0.76 0.19 0.13 负债和股东权益 457,907 437,211 432,694 426,643 归母净利润增长率(%) (88.94) 193.35 19.39 11.51 现金流量表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 重要财务与估值指标 2022A 2023E 2024E 2025E 经营活动现金流 14,535 16,214 (6,327) 19,585 每股净资产(元) 26.37 28.20 30.37 32.80 投资活动现金流 (721) (87) (296) (412) 最新发行在外股份（百万股 2,256 2,256 2,256 2,256 筹资活动现金流 (38,495) (2,223) (1,392) (592) ROIC(%) 4.75 4.37 4.45 4.49 现金净增加额 (24,634) 13,934 (7,985) 18,611 ROE-摊薄(%) 2.34 6.43 7.12 7.36 折旧和摊销 328 255 265 281 资产负债率(%) 80.46 78.47 76.95 75.17 资本开支 (8,012) (979) (970) (979) P/E（现价&最新股本摊薄） 23.47 8.00 6.70 6.01 营运资本变动 4,938 7,623 (14,772) 11,028 P/B（现价） 0.55 0.51 0.48 0.44 ） 数据来源:Wind,东吴证券研究所，全文如无特殊注明，相关数据的货币单位均为人民币，预测均为东吴证券研究所预测。 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 2/3 特定状况，如具体投资目的、财务状况以及特定需求等，并完整理解和使用本报告内容，不 应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 东吴证券研究所苏州工业园区星阳街5号邮政编码：215021 传真：（0512）62938527 公司网址：http://www.dwzq.com.cn 免责及评级说明部分 免责声明 东吴证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，本公司及作者不对任何人因使用本报告中的内容所导致的任何后果负任何责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 在法律许可的情况下，东吴证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。 市场有风险，投资需谨慎。本报告是基于本公司分析师认为可靠且已公开的信息，本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，也不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。 本报告的版权归本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布