上半年业绩短期承压，财务盘面保持稳健

上半年业绩短期承压，财务盘面保持稳健，维持“买入”评级 万科发布2023年中报，公司业绩受累于开发业务结转收入及利润下降，上半年营收（2008.9亿元）与归母净利润（98.7亿元）双承压，同比分别下降2.9%和19.4%。公司截至6月持有货币资金1221.8亿元，短债占有息负债比例降至14.2%的历史低点，财务盘面安全体现企业韧性。我们维持盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为278.0、320.5、342.8亿元，EPS分别为2.33、2.69、2.87元，当前股价对应PE估值分别为5.9、5.1、4.7倍，维持“买入”评级。 营收盈利双承压，经营服务业务保持高速增长 2023年上半年，公司实现营业收入、归母净利润分别为2008.9、98.7亿元，同比分别下降2.9%和19.4%，业绩下降原因主要源于开发业务的结算规模及利润率下降。分业务类型看，开发业务结转收入同比下降4.5%至1708.4亿元。毛利率同比下降1.6pct至20.3%；经营及服务业务保持高增长态势，上半年收入267.3亿元，同比增长11.9%，营收占比进一步提升，较2022年底增长3.1pct至13.3%。 销售排名升至第二，投资力度有所加大 公司2023年上半年累计销售金额2039.3亿元，同比减小5.3%，全口径签约金额提升1名至行业第二。公司2023年上半年拿地占销售金额比例为22.9%，投资力度有所加大（2022年同期为18.4%），1-6月新增土地16幅，总地价和权益地价分别为467.8、285.8亿元，金额权益比61.1%。三季度投资更加积极，7月新增7幅地块，权益地价65.4亿元。8月公司时隔5年首次以27.4亿元在京拿地。 财务盘面稳健，债务结构持续优化 公司经营性现金流连续14年为正，上半年为18.6亿元，持有货币资金1221.8亿元，财务盘面保持健康稳健。公司债务结构持续优化，截至2023年6月，公司短债占有息负债比例，较2022年底下降6.3pct至14.2%的历史低点。公司境内新增融资综合成本进一步降低，较2022年底下降15BP至3.73%。 风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。 财务摘要和估值指标 附：财务预测摘要