毛利率承压但财务稳健，销售投资保持合理节奏

公司业绩与财务状况

• 营业收入：2024年上半年（H1），公司实现营业收入242亿元，同比下降10%。主要原因是公司的结算计划安排导致今年楼盘交付主要集中在第四季度。
• 归母净利润：同期归母净利润为11.7亿元，同比下降29%。归母净利率降至4.8%，同比下降1.2个百分点，主要由于毛利率下降所致。
• 毛利率：2024H1毛利率为9.6%，同比下降8.7个百分点。主要原因是公司在2020-2021年获取了一些低毛利项目，预计随着这些项目的结算出清，毛利率将逐步回升。

销售与土储情况

• 销售业绩：2024H1，公司签约销售金额为582亿元，同比下降37%。公司在行业中的排名提升至第8位，较2023年全年上升3名。
• 新增土储：公司新增10宗土地储备，总建筑面积87.5万平方米，总价223亿元，同比减少44%。所有新增土地均位于杭州市内，显示公司在杭州市场的深耕优势进一步增强。
• 投资强度：以拿地金额/销售金额计算的投资强度维持在38%。
• 土储分布：截至2024H1末，公司总土储中66%位于杭州市内，25%位于浙江省内（除杭州），浙江省外占比仅为9%。

财务状况与融资成本

• 财务健康：截至2024H1末，公司继续保持“绿档”的三道红线指标，剔除预收账款的资产负债率为55%，净负债率为23%，现金短债比为2.5倍，短期债务占比仅为27%。
• 融资成本：截至2024H1末，公司平均融资成本为3.7%，较上年末下降50个基点。

投资建议与风险提示

• 投资建议：考虑到公司地产开发业务的待结转资源充沛及毛利率下行压力，我们维持收入预期并略微下调盈利预测。预计公司2024-2025年收入分别为802/770亿元，归母净利润分别为23.3/27.2亿元（原值为27.1/29.3亿元），对应每股收益分别为0.75/0.87元，对应当前股价PE分别为10.8/9.3倍，维持“优于大市”评级。
• 风险提示：公司开发物业签约销售规模、结转进度及盈利水平可能不及预期。