房地产行业周报（2023年第34周）：政策进入密集出台期，博弈延续

板块行情：本周（8月21日-8月25日）申万一级行业指数普遍下跌，房地产指数下跌3.4%，在31个一级行业板块中排名第20位。 政策要闻：中央层面：1）央行：8月对LPR进行非对称调整，1年期LPR下调10个基点至3.45%，5年期LPR维持4.2%不变。2）住建部、央行、金融监管总局：联合推动落实“认房不用认贷”政策措施。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。3）财政部、税务总局：继续实施公共租赁住房税收优惠政策至2025年底。地方层面：1）上海市委副书记、市长龚正：坚决守住不发生系统性金融风险的底线，促进房地产市场平稳健康发展。2）重庆市委副书记、市长胡衡华：要用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，有利于房地产市场相关政策能出尽出、应出早出。3）浙江金华：首创城中村拆迁安置公积金贷款，针对城中村改造的安置户，探索“信用+承诺+抵押”贷款模式。4）青岛：延续提取住房公积金支付购房首付款阶段性支持政策至明年8月31日。5）山东威海：优化住房公积金业务，提出增加租房提取频次、放宽离职提取时限、优化提前部分还款方式等多项措施。6）广东汕头：公积金贷款取消户籍地和缴存地限制。7）山西：促进住房消费，督促城市政府调整优化房地产政策，延续、完善并落实好“购房补贴”“公积金贷款”“带押过户”等政策工具，扎实做好保交楼各项工作。8）浙江嘉兴：推出21条楼市新政以促进房地产市场平稳健康发展，包括全面取消限购限售。 公司动态：1）万科：将实施2022年度A股分红派息，每股0.68元，股权登记日为8月24日。2）碧桂园：中海以13亿收购公司所持广州亚运城联营项目公司26.67%权益，公司出售事项所得款项目前主要拟用于保交楼等项目建设开支。3）越秀地产：上半年实现营收321亿元，同比上升2.6%；累计合同销售金额约836.3亿元，同比上升71%；新增土储总建面217万平方米。公司称有信心超额完成1320亿元销售目标，并继续积极参与广州城市更新。4）绿城中国：上半年营收569.76亿元，同比下降12%，股东应占利润25.45亿元，同比增长41.3%；报告期内新增19个项目，总建筑面积约257万平，预计可售货值达571亿元，一二线占比达89%。 销售端：需求端仍然较为疲弱，1）从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房日平均成交面积环比下降11%，同比下降30%。2）从我们监测的11城数据来看，本周二手房日均成交面积环比上涨3%。 投资策略：政治局会议后，各地因城施策空间进一步打开，预计高能级城市将采取“因区施策”策略，定向放松外围区域需求端政策，且政策周期会拉的比较长，可以积极参与博弈的机会，建议重点关注在一线城市土储占比较高的房企，关注招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、越秀地产等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：股市普遍下跌，地产板块排名靠后 本周申万地产板块下跌3.4%。本周（8月21日-8月25日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.4%，在31个一级行业板块中排名第20位。 图表1本周申万地产板块下跌3.4%，板块排名第20位 本周A股板块内涨幅第一为珠江股份，累计涨幅达10.3%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为珠江股份、大龙地产、天健集团、特发服务、京投发展，跌幅前五的个股分别为光大嘉宝、金科股份、财信发展、中国武夷、万业企业。 图表2珠江股份周涨幅达10.3% 图表3光大嘉宝周跌幅10.6% 本周港股板块内涨幅第一的为碧桂园服务，上涨19.1%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为碧桂园服务、恒大物业、融创服务、中海物业、新城悦服务，跌幅前五的个股分别为融创中国、世茂集团、融信中国、中骏集团控股、金地商置。 图表4本周碧桂园服务上涨19.1% 图表5本周融创中国下跌19.8% 二、政策要闻：央行下调1年期LPR，嘉兴全面取消限购限售 中央层面：1）央行：8月对LPR进行非对称调整，1年期LPR下调10个基点至3.45%，5年期LPR维持4.2%不变。2）住建部、央行、金融监管总局：联合推动落实“认房不用认贷”政策措施。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。3）财政部、税务总局：继续实施公共租赁住房税收优惠政策至2025年底。 图表6 8月1年期LPR调降10BP至3.45% 地方层面：1）上海市委副书记、市长龚正：坚决守住不发生系统性金融风险的底线，促进房地产市场平稳健康发展。2）重庆市委副书记、市长胡衡华：要用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，有利于房地产市场相关政策能出尽出、应出早出。3）浙江金华：首创城中村拆迁安置公积金贷款，针对城中村改造的安置户，探索“信用+承诺+抵押”贷款模式。4）青岛：延续提取住房公积金支付购房首付款阶段性支持政策至明年8月31日。5）山东威海：优化住房公积金业务，提出增加租房提取频次、放宽离职提取时限、优化提前部分还款方式等多项措施。6）广东汕头：公积金贷款取消户籍地和缴存地限制。7）山西：促进住房消费，督促城市政府调整优化房地产政策，延续、完善并落实好“购房补贴”“公积金贷款”“带押过户”等政策工具，扎实做好保交楼各项工作。8）浙江嘉兴：推出21条楼市新政以促进房地产市场平稳健康发展，包括全面取消限购限售。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）万科：将于下周实施2022年度A股分红派息，每股0.68元。2）碧桂园：中海以13亿收购公司所持广州亚运城联营项目公司26.67%权益，公司出售事项所得款项目前主要拟用于保交楼等项目建设开支。3）越秀地产：上半年实现营业收入约人民币321.0亿元，同比上升2.6%；累计合同销售金额约人民币836.3亿元，同比上升71.0%； 新增土储总建面217万平方米。公司称有信心超额完成1320亿元销售目标，继续积极参与广州城市更新。4）绿城中国：上半年收入569.76亿元，同比下降12.0%，股东应占利润25.45亿元，较去年同期增长41.3%；报告期内新增19个项目，总建筑面积约257万平，预计可售货值达571亿元，一二线占比达89%。 图表8越秀继续积极参与广州城市更新，碧桂园13亿出售广州亚运城27%权益 三、销售端：新房市场需求端回落，二手房市场小幅回暖 （一）新房市场：21城成交面积环比下降11%，同比下降30% 从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比下降11%，同比下降30%。1）本周21城商品房成交面积218万方，商品房日平均成交面积31万方，环比下降11%，同比下降30%，仍处于近5年来低位。2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积1.06亿方，同比下降0.67%。 图表9本周21城商品房单日平均成交面积31万方 本周一线城市商品房成交面积为68万平，环比下降9%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为68万方、91万方、59万方，环比分别变化-9%、-21%、+5%，同比分别下降32%、31%、25%。2）一线城市北京、上海、广州、深圳成交面积环比分别变化-32%、+20%、-19%、-21%；二线城市中杭州成交面积环比较大幅增长，为31%；三四线城市佛山环比增长70%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交建面3016万方，同比增长14%。我们监测的6个二线城市商品房成交建面4903万方，同比下降7%；11个三四线城市商品房成交建面2619万方，同比下降3%。 图表10本周21城周度成交面积218万方 （二）二手房市场：11城成交面积环比上涨3%，同比下降5% 从我们监测的11城数据来看，二手房日均成交面积环比上涨3%。1）本周11城二手房成交面积134万方，日平均成交面积19万方，环比上涨3%，同比下降5%，二手房热度小幅回暖。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积5388万方，同比增长29%。 图表11本周11城合计二手房日平均成交面积19万方，销售数据小幅回升 本周监测的一线城市二手房成交面积环比增长3%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市本周二手房成交面积分别为30万方、87万方、18万方，环比分别变化-3%、+9%、-14%，同比分别变化-13%、-1%、-7%。2）一线城市中深圳二手房成交面积6.2万方，环比接近0%，同比增长28%，北京二手房成交面积23.6万方，环比下降4%，同比下降20%。3）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积1253万方，同比增长19%；6个二线城市二手房成交面积3388万方，同比增长33%；3个三四线城市二手房成交面积747万方，同比增长30%。 图表12本周11城二手房成交面积134万方 四、融资端：本周发债以国央企为主 本周发债以国央企为主，仅一家民企业发债。1）发行规模最大的为华润置地，本周共发行35亿超短期融资债券。2）金辉集团发行的8亿元中期票据票面利率最高，为4%；苏高新集团本周发行的2亿元超短期融资债券票面利率最低，为2.09%。 图表13本周招商蛇口发行75亿元公司债和20亿元中期票据 五、投资建议 政治局会议后，各地因城施策空间进一步打开，预计高能级城市将采取“因区施策”策略，定向放松外围区域需求端政策，且政策周期会拉的比较长，可以积极参与博弈的机会，建议重点关注在一线城市土储占比较高的房企，关注招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、越秀地产等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。