房地产行业：2023年1季度上海办公租赁市场分析报告
2023年1季度上海办公租赁市场分析报告 2022年上海办公租赁市场受到疫情困扰表现低迷，全年租金下滑。2023年以来，随着生活秩序恢复正常，办公租赁市场逐步回归常态，市场活跃度不断提升。但由于处在经济恢复初期，租户的租赁决策依然谨慎，并且在去年积压一定数量空置房源的同时，今年又新增供应了不少大体量项目，双重去化压力之下第一季度办公物业平均租金惯性下跌，降至4.65元/㎡·天，环比跌幅收窄至0.5个百分点。 01各环线租金普跌，内环内区域跌幅最小 上海办公租赁市场本季度各环线租金呈现普跌现象，但跌幅均未超过1个百分点。内环内区域表现 相对平稳，本季度微跌0.3个百分点，平均租金在6.23元/㎡·天。其中，小陆家嘴区块凭借保险、证券、基金等传统金融行业高度集聚和部分高端物业租金上调，延续上季度优异表现，区块平均租金小幅上涨；四川北路区块因北外滩规划能级提升和瑞虹天地太阳宫开业等因素影响，商办发展和定位陷入困境，租户不断流失，空置率大幅提升，本季度多个项目大幅下调租金报价，幅度接近10%。内中环区域平均租金在上季度小幅上涨后再次下滑，本季度平均租金在4.33元/㎡·天，跌幅达0.5个百分点。前滩区块凭借优质的营商环境吸引跨国医疗机构扎堆聚集，目前依然是大型医疗健康类企业的首选。本季度因四方城的部分楼栋入市，区块整体空置率上升导致租金小幅回落；大宁商务区部分办公楼持续保持高空置率，业主基于租赁情况调整定价策略，租金下滑幅度较大。 中外环区域办公平均租金下跌0.4个百分点，至3.12元/㎡·天。江湾五角场区块的中低端项目通过定制装修服务吸引租户，去化速度加快，但高端项目受到尚浦汇一期入市的影响，租金有所下降。外郊环区域本季度平均租金在2.8元/㎡·天，下跌0.9个百分点，跌幅连续两个季度居各环线之首。五大新城是外郊环的主要发展区域，当地现阶段中小企业数量较少，主要依靠规划推动国资国企聚集于此，短期内较难持续消化掉大体量的办公租赁面积。但五大新城的办公租金已处于较低水平，在产业政策的推动下对相关行业的中小企业具有一定的吸引力，因此虽然租金持续走低，但跌幅逐步放缓。 02中心城区仅浦东新区止跌，其余各行政区办公租金仍在下行 在上海各行政区分布中，仅浦东新区和嘉定区办公租金小幅上涨，其余各行政区仍处在下行通道。浦东新区本季度租金环比上涨0.5个百分点，其中八佰伴、竹园等区块的中低端物业存量大量第三方办公服务运营商，他们普遍于上季度下调租金，本季度租赁情况明显改善，租金止跌企稳。徐汇区、黄浦区、长宁区、虹口区、普陀区的办公租金微跌，降幅均在1个百分点上下。中心城区中，静安区下跌较多，达 1.3个百分点，区域内的静安寺区块受到部分企业降级搬迁影响，租金有所下滑。外围区域中，仅嘉定区与上季度持平，其余各区域均跌幅较大，青浦区环比降幅最大，达8个百分点。 03租金普遍调整，超高端市场逆势上涨 甲+级办公彰显韧性，租金逆势上涨0.5个百分点。其中，小陆家嘴、黄浦滨江区块的甲+级项目涨幅领跑全市，在明确的金融功能定位下，这两个区块不断引进跨国企业总部和高能级金融机构，租金上涨超过2个百分点。 甲级办公租金整体下跌1.4个百分点，浦西地区跌幅相对较大。浦西的大部分甲级办公项目去化周期更长、达半年以上，比较突出的是四川路武进路和五角场区块，本季度跌幅较大、均超过5%。 乙+级和乙级的办公项目因部分业主方需要回笼资金，采取以价换量的形式加速去化，本季度平均租金继续下行，但因特价房减少，整体租金水平有所回升，跌幅较上个季度明显收窄。此外，由第三方办公服务运营商持有、档次相对较低的项目本季度整体去化情况较好，租金正在逐步止跌。 04需求保持相对稳定，一季度办公空置率小幅下降 第一季度上海全市聚集区平均空置率下降0.6个百分点、至17.6%。 第一季度空置率变化主要有三方面因素的影响： 1.随着防疫政策调整、生活秩序恢复正常，办公市场释放积极信号，市场活跃度显著提升， 虽然部分租户的租赁决策依然谨慎，但整体需求保持稳定。 2.金融行业和生物医药行业表现稳健，仍有扩租和租赁置换需求，使得小陆家嘴、黄浦滨江、前滩等地区的高端办公物业去化加速，带动全市核心商务区和新兴商务区租赁需求回暖，空置率下降。 3.部分小业主持有的房源进一步下调租金、缩短租赁去化周期，同时，第三方办公服务运营商管理的中低端项目通过以价换量的方式迅速消化空置面积，市场上特价房源减少，空置率出现一定程度的下降。 总结与展望 经过2022年办公市场的低迷以及年末防疫政策的调整，2023年一季度上海办公租赁市场步入调整期。在去年租金普遍调整的情况下，超高端市场展现出较强的抗跌性，今年率先复苏。中低端市场的业主方通过以价换量的方式降低空置率，出租率较上季度有明显改善。本季度上海办公租赁市场需求稳定，租金惯性下跌，整体呈现量升价跌的行情。 从行业来看，本季度金融行业需求依然强劲，多家基金、期货、资管类企业在小陆家嘴、北外滩等区域承租若干个整层。这类企业近年来在上海扩张升级，对办公品质有所要求，目前已成为超高端办公市场的中坚力量。作为上海办公租赁市场新增需求的主力军，生物医药行业、TMT行业倾向于承租前滩、徐汇滨江等新兴商务区，这些区域凭借高品质的办公环境和相对较低的租赁成本，为企业在上海设立总部提供选择。 预计，随着2023年的经济复苏，办公租赁市场需求端将逐步回归常态。但今年的供应高峰也会为市场带来挑战，以价换量的情况仍会普遍存在。 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用。本刊分析内容并不反映个别情况，对于特定项目读者应自行寻求专业意见。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。 ©城市测量师行2023年 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com电话：862163589988
