公募基础设施REITs2022年二季报分析：疫情影响业绩分化，仓储环保表现稳健

2022年8月1日 金融产品研究中心 证券研究报告 公募基础设施REITs2022年二季报分析基金分析专题报告 疫情影响业绩分化，仓储环保表现稳健 赵佳联系人 （8621）60753902 zhaojia＠gjzq.com.cn 田露露分析师SAC执业编号：S1130521110001 （8621）60753902 tianlulu@gjzq.com.cn 张剑辉 分析师SAC执业编号：S1130519100003(8610)66211648 zhangjh＠gjzq.com.cn 基本结论 公募基础设施REITs二季报分析： 7月下旬，12只公募基础设施REITs相继发布2022年二季度报告，受二季度国内疫情多点散发影响，公募REITs经营情况有所分化，其中高速公路类、部分产业园区类项目业绩表现受疫情冲击明显，而仓储物流类、生态环保类项目基本面较上季度末未发生异常波动，整体经营表现更为稳健。 对比二季度主要财务数据与招募说明书披露的预期值来看，产权类整体表现较优，但不同细分行业之间以及同一行业内部的各REIT之间，在2022年上半年的经营业绩较预期值表现均有所分化。半数REITs上半年EBITDA高于预期值，其中产业园区类、仓储物流类整体表现较好。具体来看，建信中关村REIT、红土盐田港REIT、中航首钢绿能REIT表现较为突出，收入、净利润及息税折旧摊销前利润（EBITDA）三项指标均超出招募书预期；相比之下，高速公路类REITs上半年受疫情冲击明显，前述三项指标均低于预期水平。 从经营业绩环比表现来看，生态环保类REITs受疫情冲击有限，收入均实现环比上涨。其中，中航首钢绿能REIT二季度收入、净利润及EBITDA环比表现亮眼，均较一季度有所增长；而东吴苏园产业REIT、浙商沪杭甬REIT的上述数据较一季度出现明显下滑，主要系二季度长三角地区疫情对项目运营产生一定影响。盈利能力方面，产业园区类、仓储物流类REITs整体盈利能力较强，其中东吴苏园产业REIT、博时蛇口产园REIT二季度EBITDA利润率均在90%以上。 可供分配金额方面，从公募REITs二季度可供分配金额较招募书预测值的完成情况来看，近1/3的REITs当季可供分配金额超发行时预期；纵向对比来看，多数REITs可供分配金额环比下降，若拉长时间周期来看，四大行业类型中仅有仓储物流类REITs近四个季度的可供分配金额呈现整体上升态势。 底层项目运营方面，分类型来看，产业园区类REITs不同项目间有所分化，持续关注租金减免对基金收益的影响；仓储物流类REITs受疫情冲击较小，出租率及租金水平小幅波动；高速公路类REITs受疫情影响有所延续，5月以来逐步改善；生态环保类REITs运营情况稳中向好，季节性因素带动收入环比上行。 公募基础设施REITs二级市场表现： 整体来看，二季度以来REITs等权价格指数及总成交额呈现区间震荡走势，其中价格指数在4-5月份有所回落，6月至今缓慢回升。截至2022/7/29（下同），REITs等权价格指数自基期以来整体累计回报为28.28%，2022年二季度回报为0.36%，较一季度（3.02%）明显降低；成交额方面，13只公募基础设施REITs上市以来合计成交556.75亿元，2022年二季度成交109.76亿元，较一季度（177.92亿元）有所减少。 分REITs持有项目行业类型来看，目前四大类型REITs指数二季度整体收益表现由高到低排序依次为：仓储物流>产业园区>高速公路>生态环保，对应的二季度回报分别为6.15%、3.60%、-1.97%、-6.68%。 风险提示：1）政策调整风险；2）试点项目运营不及预期；3）疫情反复影响项目经营；4）二级市场流动性不足；5）估值波动超预期；6）基金治理风险等。 敬请参阅最后一页特别声明 -1- 公募基础设施REITs2022年二季报分析 第一部分：公募基础设施REITs二季报分析 2022年7月下旬，12只公募基础设施REITs相继发布2022年二季度报告。受二季度国内疫情多点散发影响，公募REITs经营情况有所分化，其中高速公路类、部分产业园区类项目业绩表现受疫情冲击明显，而仓储物流类、生态环保类项目基本面较上季度末未发生异常波动，整体经营表现更为稳健。 1.1基础设施项目经营业绩分析 二季度经营业绩有所分化，半数REITs上半年EBITDA超预期 结合公募基础设施REITs2022年一、二季度经营业绩，为了对比各项目主要财务数据与招募说明书披露的预期数据，我们将招募书中的全年预测值进行调整得到上半年的预期值，从而便于两项数据的对比分析，考虑到上半年疫情反复以及部分REITs的营收存在季节性特征，因此经调整后的上半年预期数据（2022H1E）仅供参考。 整体来看，不同类型之间以及同一类型内部的各REIT之间，在2022年上半年的经营业绩均较预期有所分化。其中，建信中关村REIT、红土盐田港REIT、中航首钢绿能REIT表现较为突出，收入、净利润及息税折旧摊销前利润（EBITDA）三项指标均超出招募书预期。相比之下，高速公路类REITs上半年受疫情冲击明显，前述三项指标均低于预期水平，上市时间较晚的华夏越秀高速REIT、华夏中国交建REIT的EBITDA完成率高于其他高速类REITs。 具体来看，收入方面，产权类REITs相较招募书预测值的完成情况整体较优，其中东吴苏园产业REIT受疫情及租金减免安排的影响，上半年收入显著低于预期水平。净利润方面，华安张江光大REIT、浙商沪杭甬REIT上半年累计净利润均为负值，且相对预期值有明显差异，主要源于基础设施项目的折旧摊销金额较大，并不会对REITs的实际可供分配金额产生影响。EBITDA方面，半数REITs累计EBITDA高于预期值，其中产业园区类、仓储物流类整体表现较好，生态环保类型下的中航首钢绿能REIT较预测值增加了28.97%，超预期情况突出，而受疫情影响最大的高速公路类EBITDA完成情况不及预期。 图表1：公募基础设施REITs2022年一、二季度经营业绩&招募说明书预测值对比 基金简称 行业类型 收入（万元） 净利润（万元） EBITDA（万元） 2022H1 2022H1E 累计完成情况 2022H1 2022H1E 累计完成情况 2022H1 2022H1E 累计完成情况 博时蛇口产园REIT 产业园区 6541.53 7265.88 -9.97% 2634.03 1796.00 46.66% 5518.75 5399.82 2.20% 东吴苏园产业REIT 产业园区 9326.83 12222.48 -23.69% 2131.50 2958.09 -27.94% 6687.52 7330.81 -8.78% 华安张江光大REIT 产业园区 4589.37 4197.42 9.34% -1235.87 -242.00 -410.69% 3471.38 2963.28 17.15% 建信中关村REIT 产业园区 12000.89 11127.86 7.85%7.38% 4514.01 3220.08 40.18% 8992.08 7332.31 22.64% 红土盐田港REIT 仓储物流 5886.85 5482.21 2233.69 1831.49 21.96% 4721.59 4202.02 12.36% 中金普洛斯REIT 仓储物流 18099.49 19087.95 -5.18% 1571.21 1544.69 1.72% 12098.43 11865.75 1.96% 平安广州广河REIT 高速公路 32320.68 42669.91 -24.25% 6146.52 14875.99 -58.68% 26257.59 33773.46 -22.25% 浙商沪杭甬REIT 高速公路 29194.60 35228.08 -17.13% -4785.44 926.22 -616.67% 19339.53 25335.74 -23.67% 华夏越秀高速REIT 高速公路 10663.75 12047.41 -11.49% 2814.27 3677.68 -23.48% -7.86% -26.47% 8021.44 9446.63 -15.09% 华夏中国交建REIT* 高速公路 12243.42 13508.06 -9.36% 3820.21 4146.00 10077.23 10524.00 -4.25% 富国首创水务REIT 生态环保 14560.84 15007.04 -2.97% 2103.77 2860.97 8193.37 9209.02 -11.03% 中航首钢绿能REIT 生态环保 21370.70 19782.20 8.03% 3631.00 1214.04 199.08% 7321.60 5676.86 28.97% 注1：2022H1为REITs2022年一季报与二季报实际值之和（华夏中国交建REIT除外）； 注2：2022H1E是基于招募说明书预测值调整后所得，调整方法为2022全年预测值/2，由于部分REITs的营收呈现季节性特征，经调整的2022H1E仅供参考；注3：各财务指标累计完成情况为2022Q1与Q2的实际值之和较2022H1E的增减率； 注4：华夏中国交建REIT各项财务指标均按二季报报告期（2022/4/13-2022/6/30）调整为季度值，其累计完成情况为2022Q2的实际值较2022Q2E的增减率。 来源：Wind，国金证券研究所 生态环保类REITs受疫情冲击有限，收入实现环比上涨 从公募REITs底层基础设施项目2022年一季度和二季度的经营业绩来看，中航首钢绿能REIT二季度收入、净利润及EBITDA环比表现亮眼，均较一季度有所增长，而东吴苏园产业REIT、浙商沪杭甬REIT的这三项数据较一季度出现明显下滑，主要系二季度长三角地区疫情多发对项目运营产生一定影响。此外，收入方面，生态环保类REITs由于受疫情冲击有限，叠加季节性因素，二季度平均环比涨幅达5.35%，其余类型REITs收入则较上季度有不同程度的下降；EBITDA方面，近半数REITs较上季度有所增加，其中中航首钢绿能 -2- 敬请参阅最后一页特别声明 公募基础设施REITs2022年二季报分析 REIT、博时蛇口产园REIT、建信中关村REIT环比涨幅靠前，分别为14.90%、13.99%、13.32%。 盈利能力方面，横向对比各REIT二季度EBITDA利润率（EBITDA/收入）可以发现，产业园区类、仓储物流类REITs整体盈利能力较强，其中东吴苏园产业REIT、博时蛇口产园REIT二季度EBITDA利润率均在90%以上。纵向对比来看，仅产业园区类、生态环保类REITs二季度利润率水平较上季度实现环比上涨，平均涨幅分别为17.63%、1.69%。 图表2：公募基础设施REITs2022年二季度经营业绩环比变化情况 营业收入（万元） 净利润（万元） EB ITDA（万元） EB ITDA利润率 基金简称 行业类型 2022Q1 2022Q2 环比增减 2022Q1 2022Q2 环比增减 2022Q1 2022Q2 环比增减 2022Q1 2022Q2 环比增减 博时蛇口产园REIT 产业园区 3415.80 3125.72 -8.49% 1094.31 1539.72 40.70% 2578.94 2939.80 13.99% 75.50% 94.05% 18.55% 东吴苏园产业REIT 产业园区 7188.60 2138.23 -70.26% 2349.88 -218.38 -109.29% 4627.89 2059.63 -55.50% 64.38% 96.32% 31.95% 华安张江光大REIT 产业园区 2373.69 2215.68 -6.66% -607.52 -628.35 3.4