物业管理行业研究周报：物企估值回归理性 国企凸显价值韧性

物企估值回归理性国企凸显价值韧性 ——物业管理行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：物企估值回归理性国企凸显价值韧性估值回落物企上市步伐放缓 2018年我们认为是物企上市热潮开启的元年，回顾2014-2022年物业板块上市物企数量，自2018年开始上市物企数量显著增加，至2020年达到顶峰，2021年物企上市热潮开始降温，2022年物企上市步伐呈现明显放缓的状态。 从板块估值情况来看，物业板块市盈率（TTM）2021年初达到顶峰67.01倍，后迅速降温，2021年末物业服务板块市盈率（TTM）仅为19.81倍，较2020年末（50.76倍）降幅达60.97%。 2021-2022年地产及物业行业发生深度变化，当前物企上市步伐放缓及估值回落有多重原因：（1）关联方债务危机风险担忧传导至物业企业；（2）母公司资金链紧张导致间接影响物企收并购步伐，2022年物业行业并购趋冷，物企规模扩张阻力大；（3）港交所上市新规发布，自2021年下半年以来，港股通过率整体较低，2022年开始，港交所主板上市盈利门槛将提高60%；（4）随着物业企业的规模扩张，应收账款、关联交易、投后整合、商誉减值等风险逐渐显露，高增长下保持高收益难度较大；（5）非物服务如社区增值等发展暂未突破瓶颈，社区养老等新业务开展仍在探索阶段，物企第二增长曲线未见明朗。 国企央企物业价值韧性凸显 我们综合筛选了港股15家民营物业服务企业及5家具有国央企背景的物业服务企业，选择三个时间段观察其涨跌幅情况，从2014年-2022年整体来看，国央企物业服务企业呈上涨趋势，取得了非常明显的超额收益。 2021年中至今，地产政策进一步收紧、板块流动性危机加剧，物企资本市场表现急转直下，在行业整体下行的情况下，国央企韧性凸显，板块回撤相比民企及恒生地产较小。 在目前地产行业承压下行的情况下，我们认为目前物企板块估值已回归理性， 具有国央企背景的物业服务企业在市场表现、经营业绩、品牌价值等方面表现优于民营物企，在波动的市场环境下价值韧性凸显，具有较好的投资价值。数据追踪（9月13日-9月16日）： 资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2022 年9月16日，持有1076.75万股，较上周上涨0.09%，持股市值1.9亿元。 港股通：港股中港股通持股共19家（剔除停牌的恒大物业），自2022年9月 13日至9月16日，增幅最大的是卓越商企服务，本周增幅17.34%。降幅最大的是融创服务，降3.51%。持股比例最高为保利物业，为66.58%。持股数量最多为融创服务，为4.89亿股。 投资策略：当前物业行业尚不能走出独立行情，建议关注物管商管并行且控股股 东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的的全国性物企绿城服务等。 风险提示：房企资金链紧张拖累物企，关联方应收账款及其他应收款坏账风险， 外拓增速不及预期。 评级增持 2022年9月17日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 caoxute@shgsec.com 行业基本资料 股票家数60 行业平均市盈率（TTM）8.23 港股市场平均市盈率（TTM）4.49 行业表现走势图 30.00%恒生物业服务及管理恒生综合指数 20.00% 10.00% 0.00% -10.00% -20.00% -30.00% -40.00% -50.00% -60.00% 2021/9/17 2021/10/12 2021/11/6 2021/12/1 2021/12/26 2022/1/20 2022/2/14 2022/3/11 2022/4/5 2022/4/30 2022/5/25 2022/6/19 2022/7/14 2022/8/8 2022/9/2 -70.00% 资料来源：wind申港证券研究所 内容目录 1.每周一谈：物企估值回归理性国企凸显价值韧性3 1.1估值回落物企上市步伐放缓3 1.2国企央企物业价值韧性凸显5 1.3投资策略6 2.本周行情回顾7 3.行业动态8 3.1政策发布8 3.2公司动态9 4.数据追踪10 4.1沪（深）股通资金及交易追踪10 4.2港股通资金及交易追踪10 5.风险提示11 图表目录 图1：2014/6/30-2022/9/17上市物企数量3 图2：2018-2022物业板块市盈率（TTM）4 图3：2014-2022物企各板块及恒生地产涨跌幅5 图4：2018年初-2021年中物企各板块及恒生地产涨跌幅5 图5：2021年中至今物企各板块及恒生地产涨跌幅5 图6：港股物企营收及净利率平均增速6 图7：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数7 图8：各板块周涨跌幅对比7 图9：本周涨跌幅前五位（%）8 图10：本周涨跌幅后五位（%）8 图11：港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM）8 图12：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值10 表1：港股通持股数量及总市值3 表2：2021年上市物企平均用时4 表3：港股通持股数量及总市值10 1.每周一谈：物企估值回归理性国企凸显价值韧性 1.1估值回落物企上市步伐放缓 自2014年6月30日彩生活上市以来，物企板块在资本市场开始受到关注，板块 上市公司数量由2017年底仅9家，到2020年底三年时间激增至42家（A+H股）， 2018年我们认为是物企上市热潮开启的元年，回顾2014-2022年物业板块上市物 企数量，自2018年开始上市物企数量显著增加，至2020年达到顶峰，年内共18家物企登陆资本市场，2021年物企上市热潮开始降温，2022年物企上市步伐呈现明显放缓的状态，前8个月仅有5家物企上市。 图1：2014/6/30-2022/9/17上市物企数量 上市物企数量 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 201420152016201720182019202020212022 资料来源：wind，申港证券研究所 从物企上市审批节奏来看，获批进度同步放缓，同比延后约68天。根据克而瑞物管和中物研协统计，2020年17家在港上市物企从初次交表到成功上市平均历时137天，而2021年上市的13家物企平均用时205天，且出现了多家物企招股书过期失效的现象，可见上市热潮正在消退。 表1：港股通持股数量及总市值 上市物企 上市时间 递表时间 上市用时（天） 兴业物联 2020-03-09 2019-10-18 143 烨星集团 2020-03-13 2019-07-30 227 建业新生活 2020-05-15 2019-11-01 196 弘阳服务 2020-07-07 2020-03-23 106 金融街物业 2020-07-06 2020-01-24 164 正荣服务 2020-07-10 2020-01-02 190 卓越商企服务 2020-10-19 2020-05-31 141 第一服务 2020-10-22 2020-05-29 146 世茂服务 2020-10-30 2020-06-29 123 合景悠活 2020-10-30 2020-06-24 128 金科服务 2020-11-17 2020-06-29 141 融创服务 2020-11-19 2020-08-06 105 恒大物业 2020-12-2 2020-09-29 64 佳源服务 2020-12-9 2020-06-26 166 上市物企 上市时间 递表时间 上市用时（天） 华润万象生活 2020-12-9 2020-08-31 100 远洋服务 2020-12-17 2020-09-07 101 建发物业 2020-12-31 2020-09-30 92 平均用时 137 资料来源：CRIC，中物研协，第一财经，申港证券研究所 表2：2021年上市物企平均用时 上市物企 上市时间 递表时间 上市用时（天） 荣万家 2021-01-15 2020-06-24 205 宋都服务 2021-01-18 2020-01-24 360 星盛商业 2021-01-26 2020-01-17 375 新希望服务 2021-05-25 2021-01-13 132 越秀服务 2021-06-28 2021-02-10 138 中骏商管 2021-07-02 2021-01-28 155 朗诗绿色生活 2021-07-08 2021-01-25 164 领悦服务 2021-07-12 2021-02-09 153 德信服务 2021-07-15 2021-01-18 178 融信服务 2021-07-16 2020-11-03 255 康桥悦生活 2021-07-16 2021-02-09 157 京城佳业 2021-11-10 2021-05-10 184 德商产投服务 2021-12-17 2021-05-25 206 平均用时 205 资料来源：CRIC，中物研协，第一财经，申港证券研究所 从物业板块估值情况来看，2018年初物业服务板块市盈率（TTM）为31.84倍， 2019年-2020年，物业板块PE普遍上升，至2021年初达到顶峰67.01倍，后迅 速降温，2021年末物业服务板块市盈率（TTM）仅为19.81倍，较2020年末（50.76倍）降幅达60.97%。 图2：2018-2022物业板块市盈率（TTM） 80.00 70.00 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 20180102 20180209 20180323 20180508 20180619 20180730 20180906 20181019 20181128 20190110 20190222 20190403 20190520 20190628 20190808 20190917 20191029 20191206 20200120 20200302 20200409 20200525 20200706 20200813 20200922 20201105 20201215 20210126 20210309 20210421 20210601 20210713 20210820 20210930 20211112 20211222 20220204 20220316 20220428 20220610 20220721 20220830 0.00 资料来源：wind，申港证券研究所 我们认为，2021-2022年地产及物业行业发生深度变化，当前物业企业上市步伐放缓及估值回落有多重原因：（1）关联方债务危机风险担忧传导至物业企业；（2）母 公司资金链紧张导致间接影响物企收并购步伐，2022年物业行业并购趋冷，物企规模扩张阻力大；（3）港交所上市新规发布，自2021年下半年以来，港股通过率整体较低，2022年开始，港交所主板上市盈利门槛将提高60%；（4）随着物业企业的规模扩张，应收账款、关联交易、投后整合、商誉减值等风险逐渐显露，高增长下保持高收益难度较大；（5）非物服务如社区增值等发展暂未突破瓶颈，社区养老等新业务开展仍在探索阶段，物企第二增长曲线未见明朗。 1.2国企央企物业价值韧性凸显 我们综合筛选了港股15家民营物业服务企业及5家具有国央企背景的物业服务企业，选择三个时间段观察其涨跌幅情况，从2014年-2022年整体来看，国央企物业服务企业呈上涨趋势，取得了非常明显的超额收益。 图3：2014-2022物企各板块及恒生地产涨跌幅 (HS)物业服务及管理物业服务-国央企物业服务-民企(HS)地产 2500% 2000% 1500% 1000% 500% 20140704 20140919 20141205 201502