融资通畅财务健康，商业运营稳步扩张

投资要点 事件：公司发布]2023年半年报，2023H1营收620.4亿元，同比-34.6%，归母净利润80.6亿元，同比+7.7%，剔除公平值变动等影响后核心归母净利润同比+0.6%至65.9亿元。毛利139.0亿元，毛利率为22.4%。核心税后利润率为12.6%，同比+2.3pp，核心权益后利润率为10.6%，同比+3.7pp。 销售业绩稳定，土储资源持续丰富。2023H1公司开发业务实现收入498.7亿元，交付物业总建筑面积为383.2万平，结算毛利率为14.3%。合同销售额为985.2亿元，对应销售面积579.9万平方米，单价为16987元/平方米，期末已售未结金额2465亿元，2023年计划竣工总面积1900万平。公司布局聚焦核心区域，长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额分别占比29.5%、26.4%、22.7%、12.3%及9.1%。此外土储充足，2023H1新增收购土地储备总建筑面积为257万平，权益面积184万平。期末土储合计5489万平，权益面积3816万平，平均成本为每平方米5027元，为当期签约单价的29.6%。 经营性业务稳步增长，商业运营稳步扩张。2023H1公司运营业务实现租金收入63.3亿元，其中商场、租赁住房和其他分别占比77.0%、19.4%和3.6%。2023H1期末已开业商场建筑面积762万平，含车位共980万平，整体出租率为95.4%。 上半年新增运营5座商场，其中2座为轻资产，同店销售额和客流同比去年均实现超20%的增幅，租金收入+8%至50.1亿元，下半年计划新开业6座天街。 租赁住房方面，冠寓已开业11.9万间，整体出租率93.7%，其中开业超过六个月的项目出租率为95.9%，收入+4%至12.3亿元。此外服务业务实现收入58.4亿元，同比+13.0%，期末物业在管面积3.5亿平，商业运营在管项目81个。 负债维持绿档水平，充足现金流保障持续发展。公司现金短债比为1.96，净负债率为57.2%，剔除预收账款的资产负债率为61.9%，剔除预售监管资金及受限资金后的现金短债比为1.27，保持“绿档”水平。同时债务结构不断优化，平均贷款年限为7.2年。2023H1期末综合借贷2070.9亿元，平均借贷成本为年利率4.26%，在手现金724.3亿元。 盈利预测与评级：预计公司2023-2025年归母净利润将保持4.0%的复合增长率。考虑公司经营性业务增长稳健，拥有众多优质商业资产，可贡献稳健现金流，维持“持有”评级。 风险提示：销售不及预期、利润率不及预期、商业拓展不及预期等风险。 指标/年度